- 海南房地產異軍突起 泡沫噩夢是否正卷土重來？(3)
真的是沒房嗎？就在同一個售樓處里，我們卻聽到了另一位售樓人員不同的說法。
銷售小姐：“現在有23層，2.2萬多。”
記者：“23層？”
銷售小姐：“對。”
記者：“只有這一層。”
銷售小姐：“23、25。”
記者：“那邊小姐說沒有房了？”
銷售小姐：“我們剛放出來的，昨天才放出來的。”
而在另一家規模較大而且旺銷的樓盤里，銷售人員這么告訴我們。
售樓小姐：“那個可以直接簽合同，F4，那一棟高層，它可能只剩下幾套房。”
但是事后，當記者在三亞房地產市場信息網上，查詢售樓人員宣稱的只剩幾套房的這棟樓時，卻發現有近一半的房子還處于可售狀態。
看來，在某些樓盤，有多少房完全成了開發商控制價格的砝碼。那么這是個別現象還是開發商普遍的操作手法，三亞整體的住房供應量是不是足夠呢？就此，記者走訪了三亞住房和城市建設局。
三亞住房和城市建設局局長李洪海：“近幾年開發規模，應該始終這幾年，每年都在300萬到400萬之間，那么去年政府批準了大概就是將近400萬平米，那么已經竣工的呢，130多萬平米。……實際上三亞的房地產呢，每年都建設的基本上都高于需求的，就是略高于需求的。”
記者：“這兩天我們在調查中發現，有些樓盤他們說有些房子沒有賣了，然后您這了解到的情況，咱們三亞到底有沒有房子可以賣？”
局長：“不應該是無房可賣，而是有房源，房源呢應該說還是非常充足的。那么我們現房就是歷年結轉下來的就有160多萬平方米，一萬多套。那么今年的話新建成的也有130多萬平方米，那么從這兩個數字來看呢，應該是房源是沒有問題的。但至于的話呢，你像海邊一線地的，朝向各個方面都比較好的這種房型呢，有可能不會太多，有可能不會太多。”
記者：“就從總量上來看的話，到底咱們三亞有沒有房子可以賣？”
局長：“有，那房源很充足，不是一般的充足。”
既然房源很充足，為什么購房者會感覺買不到房子呢？三亞市住建局局長李洪海告訴記者，這很大程度上和開發商
捂盤惜售有關，而這也是三亞市相關部門下一階段重點查處的內容。
局長：“主要檢查你建設有多少面積，那么你根據你們銷售的情況，你還有多少房，那么有沒有捂盤的行為，有沒有內部操作的行為，那么有沒有欺詐購房者的行為，我們是聯合這個工商局、紀委，還有我們局，還有國土局等，還有發改委等一些單位聯合組成調查組，現在還在外面進行調查。”
記者在海南看到，幾乎每一塊房地產廣告牌的背后，都是一塊正在開工或等待開工的土地。海邊的、市中心的土地一塊塊都有了買家，大家又開始尋找相對偏遠一些的，像迎賓路被拍賣的地塊，在過去無人問津，而今天卻也成了搶手的香餑餑。盡管土地的成本明顯在提升，但是想進入海南淘金的房地產公司還是絡繹不絕。
許仰東：“長三角有幾個大的企業，也在關注島內地產開發，也想登入島內市場開發。”
其實，不論是地價成本上升、還是消費者的非理性沖動、或者是開發商捂盤惜售，都在推動著海南房價瘋狂上漲。
這樣的情形讓我們不得不擔憂，海南是否會重演1993年的那場地產泡沫風波？因為，那場風波雖然過去已經快二十年了，但它給海南經濟造成的傷害至今讓人難以忘記。
海南在上個世紀90年代初那場房地產泡沫，讓很多開發商至今仍心有余悸。1992年初，總人數不過655萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。海南商品房平均價格從1991年的1400元/平方米，直沖到1993年的7500元/平方米。短短三年，增長超過5倍。但到了1993年下半年，中央實行宏觀調控，泡沫突然間被戳破，海南積壓的房地產項目竟占了全國的十分之一，1995年，海南經濟增長率從全國第一跌入倒數第一。泡沫破后，留下來的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。從1999年開始，海南省用了整整七年，處置積壓房地產的工作才基本結束。
那么今天，海南地產的噩夢是否正卷土重來呢？
記者：“現在已經是晚上的9點半了，正值海南旅游的旺季，但是在海邊熱銷、并且已經入住的樓盤里，很多房子燈都沒亮，而且即使沒有住人，房子的價格也在每晚不斷地向上攀升。”
在海南的調查中，記者發現，大多數人從全國各地匯集到這里買房子，并非打算長期居住。多數人的想法，仍然是升值后賣掉。那么，究竟應該如何看待海南房價短期內的飆升呢？
記者：“那您認為現在這種房價的上漲，是離整個海南發展的話，是離國際旅游島更近了，還是背離的？”
蔡鴻巖：“肯定是背離的，國際旅游島的形成不是說，我們最怕它是它形成一個國際房地產島，大家到那去全是炒房地產去了，因為我們之前已經在90年代初期，上個世紀90年代初期有過這么一輪的瘋狂了，現在又進入了一個比那會兒當初更瘋狂的一種情況。我覺得這個對于整個海南的發展一定不是好事。”
蔡鴻巖，著名房地產觀察家，專注于房地產領域報道長達16年，多次應邀參加國家建設部組織的房地產政策相關專家聽證會。在他看來，海南樓市已經處于極度瘋狂的狀態，一個主要的原因在于國際旅游島出臺的時機。
蔡鴻巖：“去年09年，中國整個的房地產市場是經歷了07年底到08年，一年的下滑之后，出現了一個報復性的反彈，去年的這個全國的房價上漲，出現了一個我們任何人，任何一個經濟學家權威專家都沒有預期到的一種報復性的反彈，這種瘋漲情況下，政府不得不出面來重拳打壓這個房價，遏制房價過快上漲。在去年年底出臺這個政策之后，以及預期的一些政策信息出來之后，整個房地產市場大量這種交易，很多熱錢正在出現一種擠出的一種效應，大家很多這種投資客在年底的時候，基本上把前期獲利的這部分的房產投資，把資金抽出來了，而恰恰在這個時候，海南給這些熱錢制造了一個新的熱點，一夜之間這些熱錢就轉到海南去了，這個時機，這個國際旅游島時機的出臺，又加上沒有相應一些遏制的政策，所以使得熱錢非常快，非常迅速，非常巨量的就轉移到海南。”
但蔡鴻巖發現，值得慶幸的是，今天海南樓市的瘋狂和90年初地產泡沫有一個關鍵的差別，那就是大多數買房人都是一次性付款。
蔡鴻巖：“如果從金融泡沫來說，它沒有太大的泡沫，但是從實際的一個需求上來說，制造出來，現在實際需求推動了房價的上漲，已經制造出了一個非常高的門檻，我覺得泡沫還不是特別準確，如果說泡沫，我說它是叫實心泡沫。”
那么，這個實心的泡沫有多大呢？中國房地產研究會研究部主任胡安東一直也在關注海南的樓市，他給我們對比了世界上成熟旅游勝地的房價和海南的房價。
胡安東：“澳大利亞昆士蘭州這樣一個城市，它的旅游就是說做的比較成熟，它現在(布里斯班)的海景房一套，折合成人民幣大概也就是200到300萬左右這樣一個，而且是200平米，
……那么每平方米大概也就是一萬多一點，這樣的一個價格。……海南房地產在起步階段就那么高，是有點不符合規律的。”
胡安東還告訴記者，衡量是否是國際旅游城市或者國際旅游島，有一個很重要的標準就是，投資者從哪里來？
胡安東：“昆士蘭州的投資90%以上都是國際的投資者，比如說日本的、英國的還有意大利的、俄羅斯的還有中東的石油的投資者。但是恰恰海南08年到09年是我們本土內地的投資者。”
而蔡鴻巖認為，今天海南樓價的飆漲的危害雖然不在于金融系統，但對于海南建設國際旅游島的規劃將產生重大影響。
蔡鴻巖：“房產、房價升高了，住的成本升高了，那意味著所有的這些投資的門檻都要設立提高起來，你比如說我們就說酒店的價格吧，那這種門檻提高了之后，它會影響海南所有的其他的各行各業的這種招商引資，吸引投資進到海南去投資，甭管是商業、娛樂、教育這些投資，可能都會因為房價的過高而受到阻擋。”
半小時觀察：慎之又慎“樓市海嘯”
中國經濟十幾年的快速發展造就了一個龐大的富裕階層，這個群體有能力在千里之外擁有自己的第二套、第三套住房。非官方數據表明，目前至少有超過4700多億元的資金從銀行系統流動到海南大肆圈地。
但是，有一個問題需要大家警惕，那就是許許多多的案例證明，旅游勝地的預期并不能一直支撐高房價。本輪金融危機中美國房地產價格跌得最狠的城市中，著名的海濱旅游城市邁阿密和另外一個旅游勝地拉斯韋加斯一起名列前茅。邁阿密甚至出現了這樣的房地產廣告：“每天降價1000美元，直到房子售出為止。”
邁阿密房地產泡沫破裂的根本原因是：所有購房者的房子都不是為自己度假而買的，他們希望把房子賣給常年在這里度假的人們。海南現在的狀況呢？中國真的有一個可以常年在外度假的巨大群體嗎？他們的消費能力能夠撐得起海南的旅游業嗎？中國人離真正的全民度假還有多遠？
海南真正成為國際旅游島將是一個漫長的過程，旅游經濟短時間內不可能像工業經濟那樣在短時期內取得迅速發展，同樣，海南經濟在短時間里恐怕也很難承受價格如此之高的房價。
海南如今需要做的是，堅決地抵御房地產投機熱潮帶來的巨大的土地收益誘惑，避免南重蹈上世紀90年代的覆轍，陷入又一輪房地產泡沫泥潭。
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