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　　政府不能把公共住房看作是救濟窮人

　　政府把公共住房看作是救濟窮人,肯定要失敗,那些社區最后都會成為貧民窟、治安危機重重的場所。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐,政府真正把公共住房作為社會政策,都做得很好。

　　南方日報:面對社會的不滿,盡管也有一些政策出臺,例如“廉租房”和“廉價房”,但遠不能解決問題。那在這個問題發生之前,在政府這個層面還能做哪些技術性補救措施?

　　鄭永年:從技術上來說一點也不困難。像新加坡政府,規定一套房要住多少年才能賣,提高二套房標準,限制外國資本,加上房產稅、繼承稅等。這些具體政策可以依照中國國情實事求是地改革,比如對于大多數只有一套房的家庭,就可以考慮免交房產稅和繼承稅等。可以通過實際的稅收機制來保護窮人,保護社會。目前總是這樣調整首付比例是沒明顯效果的。在新加坡,人的一生可以買兩套政府住房,第一套住滿至少5年可以市場價賣掉賺一筆錢,再買第二套。問題在于,在中國,所有這些可以非常有效的舉措并不符合發展商、投機者和地方政府的共同利益,可能沒有人會使用這些技術來限制房地產。

　　南方日報:內地一些地方政府也推出了經濟適用房,來緩解貧困家庭的購房需求,但是政府應該如何解決大量的“夾心層”的住房問題?

　　鄭永年:中國現在的住房政策,認為公共住房就是救濟窮人,而這可以說是發達國家最糟糕的住房政策。政府把公共住房看作是救濟窮人,肯定要失敗,那些社區最后都會成為貧民窟、治安危機重重的場所。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐,政府真正把公共住房作為社會政策,都做得很好。

　　我所說的公共住房,是應當考慮工薪階層在內的。工薪階層是可以付錢的,主要是公共住房的價格要合理。新加坡80%以上的人都住在政府住房里,如果政府要虧本的話,我想這個項目不會這么長久。政府可以賺錢,只是利潤率多少的問題。公共住房不一定完全要政府補貼,政府和開發商是可以做的,只是利潤率是多少的問題。所以,政府制定的公共住房政策不僅僅要包納窮人,還要把廣大的中產階級包括進來,由政府培養中產階級。而現在的政策在很多方面不僅限制了中產階級,而且是剝奪了中產階級。

　　南方日報:其他國家的經驗,對中國政府部門應對房地產市場有什么可鑒之處?

　　鄭永年:縱觀世界各國,凡是房地產市場發展健全和公共住房解決得好的國家,都是把房地產作為國家社會政策的一部分。房地產對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量。經濟因素當然很重要。房地產的發展也必須考慮到供求關系,否則是不可持續的。但是這種經濟考量是在宏觀的社會政策構架內進行的。中國的生產性投資過度,社會性投資嚴重不足。政府作為一個組織,需要尋求長治久安,而各級官員作為個體,卻覺得做好自己的三五年任期就可以了,這是一對矛盾,所以,政府要有戰略性的思維來處理住房政策。

　　土地改革是保障房地產市場核心因素

　　處理中國最核心的三大改革對象———農民、農民工、城市居民都與土地有關,城市化也涉及土地問題。

　　南方日報:應對房地產市場,土地改革是其中核心因素,政府部門應該從何入手?

　　鄭永年:我認為處理中國最核心的三大改革對象———農民、農民工、城市居民都與土地有關。這種三元社會是最不穩定的,農民的土地要保護,農民工要市民化,而城市化也涉及土地問題。現在講城鄉一體化,要有具體的政策,要把這三個統一起來才行,本質上圍繞土地這一問題。每個人都在提,但沒有人在好好地規劃,要把這三個都放進來。土地是核心問題,一定要去做的。第一代農民工可以回家,第二代怎么回呢,生活教育都在城市,現在第三代都開始了,要承認現實。

　　政策的科學性首先要以現實為基礎。農民工問題只能整合起來,一方面讓他們享受服務,一方面讓他們繼續提供貢獻,現在的情況既難讓他們提供持續的貢獻又無法讓他們享受權利保障,所以這個三元社會高度不穩。城鄉二元加上農民工三元社會要怎么消化?要消化就要土地,這個東西得好好想一想。中國現在的土地不向自己的老百姓開放而向外資開放,現在炒房的熱錢有多少誰也說不清楚。所以在房價問題上,地方政府、房地產商、外資都是利益共同體,最受害的是老百姓也是中央政府,對社會來說則是既沒有短期利益更沒有長遠利益。

　　南方日報記者景小華

　　實習生楊鴿