- 國土部月底前清理囤地 北京房地產限外令已重啟(3)
限返點:擔保機構業績損失將過半
銀監會:非常重視個人按揭的風險
此前在國內二手房市場普遍存在的“銀行向房貸中介返點”現象被中國銀行業協會勒令叫停,昨日,一份名為《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務 維護市場秩序的自律共識》的文件突然出現在銀行業協會官方網站。銀行向房貸中介“進貢”的潛規則很可能就此打破。
無獨有偶,銀監會副主席王兆星昨日在國新辦的新聞發布會上透露,截至目前,房地產的開發貸款和個人的住房按揭貸款已經占到貸款增量和整個貸款余額的20%左右,銀行業非常重視個人按揭貸款當中的風險,并采取了一些措施,著重控制第二套以上的帶有投資、投機性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當中的風險。其中包括:對于第二套以上住房的要嚴格堅持首付比例不低于40%的要求,銀行要對個人房貸的申請者進行有效的調查、核實,并且嚴格落實面談面簽制度等。
收緊貸款已經不再是紙上談兵。
銀行業協會相關人士認為,隨著銀行業金融機構個人房地產按揭貸款業務迅速發展,銀行業金融機構為爭取房貸業務資源爭相向房貸中介支付高“返點”費用,由此引發了銀行間的惡性競爭,嚴重擾亂了市場秩序,影響了銀行信貸安全和房貸業務的健康發展,損害了銀行和消費者的利益。因此,銀行業協會要求,自2010年1月1日起,各會員銀行應停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與其所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。
據記者調查,目前北京房貸返點大致在1.5%-2%,具體標準根據銀行和房產中介、房貸擔保公司的規模而定。按照這一比例,購房人貸款100萬元,銀行需支付1.5萬到2萬元給房貸中介。
實際上,京城二手房市場“房貸返點”現象早已成為業界常態。銀行業人士透露,目前各家銀行的個人貸款業務競爭非常激烈,而房產中介或擔保公司的客戶渠道集中,為了獲得客戶資源,銀行不得不參與到“返點”行列。另一方面,房產中介、房貸擔保機構也可以通過房貸返點擴大利潤,一些房貸擔保公司甚至靠“返點”度日。
某房產界資深人士預計,一旦“房貸返點”被徹底掐斷,房產中介不會受太大影響,因為這類機構的盈利構成主要以促成交易所收取的交易傭金為主;而房貸擔保機構的損失將在50%以上。他表示,叫停房貸返點將改變房貸擔保機構的收入模式,促使房貸擔保機構的服務向多元化轉變。
據了解,該文件早在2009年12月31日便已印發,京城數家國有銀行、大型商業銀行也停止了房貸返點業務。不過某房產經紀公司業務員透露,目前北京仍有一些小型銀行向房貸中介公司提供返點。
不過,即使取消房貸返點,購房者也難以得到具體的實惠。上述業務員表示,房貸返點主要是房產中介、房貸擔保機構與銀行之間的利益分配,對于普通購房者來說,其貸款利率仍以市場利率為主,貸款成本并沒有減少。
事實上,商業銀行向提供房貸業務的按揭服務機構支付傭金的情況在國外也是存在的,但是一般都要求該支付傭金返點的行為必須向消費者明示且不得超過核定限額,否則將被視為商業賄賂行為。業內人士指出,由于國內銀行業缺少相應的行業規則,部分銀行提供高額返點以搶占市場,最終導致惡性競爭。在高“返點”的誘惑下,一些缺乏自律意識的銀行業從業人員將貸款手續全權委托給中介,給不法分子提供了可乘之機,出現了提供虛假資料的“假按揭”等情況,嚴重威脅銀行業信貸安全。
銀行業協會此次下發的文件也明確要求,各會員銀行要規范貸前審查制度;規范與房貸中介機構的合作行為,對房貸中介機構全面進行摸底排查,對不良中介要杜絕合作;另外各會員銀行要加強與監管部門、銀行業協會的聯系,及時投訴、舉報收取不合理費用及弄虛作假或指使、縱容、幫助客戶作假的不良中介機構,共同抵制惡意擾亂市場競爭的中介機構。
可見,抑制投機性購房、杜絕“假按揭”貸款、維護銀行房貸業務安全也是此次叫停房貸返點的重要初衷。銀行信貸部人士對記者表示,叫停“房貸返點”有助于掐斷不良房貸中介的利益鏈條,凈化房貸市場,今后的銀行房貸業務將更多地注重提升服務質量、產品創新,加快審批時間。
不過,也有人提出了不同看法。某房產中介公司老總指出,房貸返點相當于銀行向房貸中介支付廣告費,銀行通過網絡、電視等途徑宣傳的成本可能會更高。他建議,監管層應給房貸返點適當的生存空間,關鍵在于完善市場制度,制定行業規則,而不應采取“一刀切”的做法。(作者：齊琳 潘建 孟凡霞)
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