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　　-預(yù)測

　　市場再現(xiàn)漲跌爭議

　　樓市的冬天會來嗎？業(yè)內(nèi)對此分歧依然很大。

　　陳云峰屬于中立派，他認(rèn)為，此階段屬于調(diào)整期，房價(jià)會相對穩(wěn)定在現(xiàn)有水平，而且好區(qū)位的房價(jià)仍會上漲，如三元橋、朝陽公園等地段，但更多樓盤會出現(xiàn)打折促銷。用一個(gè)詞語形容就是“漲跌互現(xiàn)”。但是，他也指出，購房者不要期望年底前房價(jià)會大幅下降，因?yàn)榻?jīng)過3-8月份的熱銷，開發(fā)商全年銷售任務(wù)基本完成，資金很充裕，心態(tài)很好，所以，不會主動(dòng)大幅下調(diào)。

　　社會學(xué)博士、著名地產(chǎn)獨(dú)立評論員王智中明確提出“拐點(diǎn)論”，甚至列出了拐點(diǎn)時(shí)間表，認(rèn)為今年9-12月，小幅上揚(yáng)，不排除個(gè)別城市和城區(qū)變相促銷；12月-明年2月，進(jìn)入膠著期，但以春節(jié)促銷為主題的變相降價(jià)公開化；明年3-6月，房價(jià)松動(dòng)，不再局限于變相促銷，個(gè)別開發(fā)商小幅明降；6-12月，進(jìn)入又一輪調(diào)整，小開發(fā)商和意志不強(qiáng)的大開發(fā)商提前“撤退”，品牌開發(fā)商背水一戰(zhàn)。

　　中易安市場總監(jiān)徐東華并不認(rèn)為市場已經(jīng)到了必須降價(jià)的拐點(diǎn)，他認(rèn)為到春節(jié)前，房價(jià)會出現(xiàn)兩種不同趨勢：一手房不會出現(xiàn)下調(diào)，會維持正常價(jià)格。這與2007年不同，2007年可稱之為“大躍進(jìn)”，而現(xiàn)在開發(fā)商都很有錢。二手房的話，相對價(jià)格較低的會出現(xiàn)小幅上漲，此類房產(chǎn)很堅(jiān)挺，但也看區(qū)域。對于高端房產(chǎn)而言，議價(jià)空間會在5%-10%。同時(shí)，也必須考慮禁止陰陽合同的政策以及營業(yè)稅減免政策即將到期對市場的影響，這樣一來，一套500萬的房子新增稅費(fèi)將在30萬-40萬元。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，整體開盤均價(jià)雖然在上漲，但是漲幅已經(jīng)明顯放緩，而且五環(huán)外和通州區(qū)項(xiàng)目開盤均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了下降，顯示出在整體銷量下挫的背景下，盡管中心城區(qū)房價(jià)依然保持堅(jiān)挺，但對遠(yuǎn)郊房價(jià)卻造成了加劇震蕩的影響。這是由于在半年的旺市格局下，遠(yuǎn)郊樓盤的價(jià)格迅速回調(diào)，部分區(qū)域的漲幅甚至超過了三成，而遠(yuǎn)郊的購房主力客群是剛性需求，最易受到價(jià)格因素制約，一些項(xiàng)目過于樂觀地盲目大幅上調(diào)價(jià)格，嚴(yán)重影響了剛性需求的持續(xù)釋放，不得不回調(diào)價(jià)格來換得銷量，因此造成了遠(yuǎn)郊樓盤在半年內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)頻繁起落的現(xiàn)象。

　　銷售量還將繼續(xù)下滑

　　雖然在房價(jià)的趨勢上，觀點(diǎn)各不相同，但是，在銷售趨勢上，各方觀點(diǎn)卻非常一致。

　　徐東華認(rèn)為，十一二月份交易量還將繼續(xù)下滑，“如果繼續(xù)維持高銷量會透支明年銷售量，目前銷售量下降符合各方利益需求”。政策制定方、消費(fèi)者、開發(fā)商均處于觀望狀態(tài)。從今年的形勢看，樓市銷售會出現(xiàn)年頭少，年尾少，中間大的“橄欖球”狀態(tài)。交易量在明年2月份之后才會出現(xiàn)回升。

　　陳云峰認(rèn)為，受觀望情緒的影響，樓市總體銷量會出現(xiàn)明顯下降，銷量保持在前期的60%-70%就很不錯(cuò)。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，從政策面看，二套房貸重新收緊使投資性消費(fèi)者的需求得到了一定的抑制；近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分購房者。從價(jià)格層面看，房價(jià)持續(xù)近半年的快速走高，導(dǎo)致了購房者的觀望情緒加重，由此市場雙方開始陷入新一輪的博弈之中。

　　土地市場繼續(xù)發(fā)燒

　　與當(dāng)前高房價(jià)、成交量下滑并行的，是土地市場“地王”的頻出。根據(jù)克而瑞(中國)研究中心對典型城市土地供應(yīng)計(jì)劃與實(shí)施情況的追蹤，上半年大部分城市僅完成了全年約3成的推地計(jì)劃，第三季度雖然加大了推地力度，但離全年計(jì)劃仍舊存在較大差距，因此預(yù)計(jì)第四季度政府會加大推地力度，地王頻出的場景仍將上演。大型民營企業(yè)也將積極加入到地王的搶購行列，企業(yè)在土地市場上的競爭可能會更加激烈。

　　政策調(diào)整信號漸強(qiáng)

　　雖說開發(fā)商一直說房價(jià)是由市場供需決定的，但是，目前無論開發(fā)商還是消費(fèi)者都在緊盯政策的變化。隨著房價(jià)大幅攀升，樓市再現(xiàn)2007年的瘋狂，樓市政策的風(fēng)向已經(jīng)開始變化。

　　近日，南京政府宣布將全面收緊住房公積金貸款額度，成為全國首個(gè)收緊住房公積金貸款的城市。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨后將陸續(xù)有城市跟進(jìn)。雖然北京市住房公積金中心明確表示不會收緊住房公積金貸款額度，但是據(jù)了解，北京公積金今年的額度也已經(jīng)消耗殆盡。

　　調(diào)查顯示，北京二手房市場貸款比例已高達(dá)70%以上，在二手房交易低迷的9月，貸款比例也高達(dá)67.4%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從目前樓市來看，最近最有可能出臺的政策是金融政策，包括營業(yè)稅、貨幣政策及貸款利率等方面。今年年底，二手房交易“5年改2年”免營業(yè)稅的優(yōu)惠政策期限將至，作為去年救市政策的代表，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策的存廢將對未來政策走向有著借鑒意義，“到期自動(dòng)解除優(yōu)惠和提前終止優(yōu)惠對市場的影響是非常不一樣的”。

　　住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹近日出席論壇時(shí)表示，由于上半年樓市回暖過于迅猛，因此下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。

　　本報(bào)記者 魯歡 趙麗萍