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　　核心提示

　　6月25日，在本報(bào)舉辦的高端地產(chǎn)論壇上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總經(jīng)理諶祖元預(yù)言，北京新一輪土地出讓，將會(huì)出現(xiàn)很多“黑馬”。

　　5天后，這個(gè)預(yù)言很快變成了現(xiàn)實(shí)：6月30日，經(jīng)過(guò)97輪競(jìng)價(jià)，總部位于廣東珠海的中化方興公司以40.6億元競(jìng)得底價(jià)為16.47億的朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地，超過(guò)此前重慶鴻恩寺地塊38.1億的成交價(jià)格，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，全國(guó)總成交價(jià)最高的“地王”。該地塊規(guī)劃建筑面積達(dá)28萬(wàn)平米，剔除1.5萬(wàn)平米廉租房用地，及一所學(xué)校和一個(gè)體育公園用地，其樓面均價(jià)約為1.6萬(wàn)，創(chuàng)北京土地單價(jià)之最。

　　善于總結(jié)的潘石屹馬上發(fā)出“央企推高未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期”的聲音。確實(shí)，起始于今年二季度的這一輪土地出讓，已經(jīng)鮮見(jiàn)民營(yíng)地產(chǎn)商的身影，而變成了國(guó)資房企的爭(zhēng)奪。

　　“小公司”報(bào)價(jià)力壓SOHO中國(guó)

　　報(bào)價(jià)至39.5億時(shí)，SOHO中國(guó)已退出競(jìng)逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對(duì)決，最終，“小公司”以40.6億的價(jià)格成功拍得地王

　　在地產(chǎn)界摸爬滾打20年的SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹眼里，6月30日北京市國(guó)土局競(jìng)拍大廳的氣氛，也可謂“狂熱”。

　　“你們是哪家公司？”就座后，潘石屹問(wèn)身后一位斯文的年輕人，對(duì)方手里拿著3號(hào)牌表情嚴(yán)肅地回答：“一家小公司”。

　　16時(shí)30分，競(jìng)價(jià)開(kāi)始。這塊位于北京東四環(huán)內(nèi)規(guī)劃建筑面積28萬(wàn)平米的地塊，經(jīng)過(guò)之前十余天的網(wǎng)上報(bào)價(jià)后，當(dāng)日競(jìng)拍底價(jià)為26.6億元。公開(kāi)資料顯示，最低競(jìng)價(jià)階梯為600萬(wàn)元，不過(guò)競(jìng)拍開(kāi)始后，主持人即將其提高至2000萬(wàn)，這立即引來(lái)現(xiàn)場(chǎng)一片唏噓聲。“這幾乎是前所未有的超高競(jìng)價(jià)額度”，身邊的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)道。

　　不過(guò)，競(jìng)拍席上的眾多房地產(chǎn)企業(yè)仍爭(zhēng)相舉牌。7號(hào)安聯(lián)地產(chǎn)率先舉牌，1號(hào)中信地產(chǎn)、28號(hào)惠明置業(yè)也紛紛應(yīng)價(jià)。幾分鐘后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然殺出來(lái)，一舉報(bào)出30億整數(shù)，全場(chǎng)騷動(dòng)。隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和SOHO中國(guó)緊追不放。

　　16時(shí)55分左右，18號(hào)保利地產(chǎn)報(bào)出了37億的高價(jià)，這時(shí)，坐在潘石屹身后的“小公司”開(kāi)始活躍起來(lái)，將報(bào)價(jià)直接升至37.5億，一直到39.5億———激烈的競(jìng)爭(zhēng)在SOHO中國(guó)、“小公司”和保利之間展開(kāi)，場(chǎng)內(nèi)氣氛越來(lái)越緊張。

　　此刻，舉牌速度極快的“小公司”，已經(jīng)吸引了所有人的目光，而萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中信、華遠(yuǎn)等，已紛紛放棄。

　　潘石屹開(kāi)始頻頻回頭去看身后這個(gè)意料之外的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“小公司”。與其他對(duì)手不同的是，“小公司”似乎不用計(jì)算價(jià)格，始終是直接果斷舉牌，也沒(méi)有打電話向外界高層請(qǐng)示。

　　至39.5億時(shí)，SOHO中國(guó)已退出競(jìng)逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對(duì)決，最終，“小公司”以40.6億的價(jià)格力壓保利，成功拍得地王。全場(chǎng)響起了熱烈的掌聲，潘石屹回頭向3號(hào)舉牌人豎起了大拇指。

　　流動(dòng)資金堪比“最有錢房企”

　　方興地產(chǎn)目前可調(diào)動(dòng)的資金在300億左右，這幾乎與當(dāng)前號(hào)稱“最有錢的房企”萬(wàn)科、SOHO中國(guó)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相當(dāng)

　　這家名為方興的“小公司”來(lái)頭并不小，其在香港上市，并擁有一個(gè)“顯赫”的大股東：中國(guó)中化集團(tuán)。

　　成立于2004年的方興地產(chǎn)，只能算地產(chǎn)界的“小字輩”，但其大股東中化集團(tuán)，擁有強(qiáng)大的背景，資產(chǎn)上千億，旗下五大主業(yè)分別為能源、農(nóng)業(yè)、化工、金融及地產(chǎn)。自2007年以“內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)股”在港上市后，方興地產(chǎn)不斷得到大股東注資，羽翼逐漸豐滿。

　　2009年初，中化集團(tuán)在2008年年報(bào)中表示，由于公司營(yíng)業(yè)收入和盈利增速下降，公司將“以堅(jiān)持不懈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)沖擊”。

　　在外界看來(lái)，中化集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型首先體現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。今年以來(lái)，方興地產(chǎn)加快了擴(kuò)張步伐。初步估算，加上配股集資、銀行授信以及售樓收入，方興地產(chǎn)目前可調(diào)動(dòng)的資金在300億左右，這幾乎與當(dāng)前號(hào)稱“最有錢的房企”萬(wàn)科、SOHO中國(guó)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相當(dāng)。

　　在此背景之下，此次競(jìng)拍廣渠路15號(hào)地，“中化方興很明顯是志在必得。”據(jù)一位買了標(biāo)書(shū)卻沒(méi)有舉牌的地產(chǎn)公司拿地負(fù)責(zé)人稱，房地產(chǎn)公司測(cè)算價(jià)格，是以北京未來(lái)房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)10%為基礎(chǔ)，倒推出樓面地價(jià)和總價(jià)。而根據(jù)最后40.6億元的競(jìng)拍價(jià)格測(cè)算，方興地產(chǎn)對(duì)北京未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，達(dá)到每年增長(zhǎng)50%。

　　“一般土地出讓合同，付款期都是半年以上。這次是一次性付款。”潘石屹告訴記者。此外，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)另一位地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)推測(cè)，方興地產(chǎn)的舉牌人得到的授權(quán)拿地額度在45億之上。

　　“40.6億這個(gè)價(jià)格不低，但仍在我們的控制范圍內(nèi)，”競(jìng)拍結(jié)束后，方興地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高對(duì)本報(bào)記者表示，“中化方興還會(huì)繼續(xù)拿地，區(qū)域也不僅限于北京，在全國(guó)各地都有可能。”

　　主流房企競(jìng)拍表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　與方興的“大手筆”形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、SOHO中國(guó)等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　蓋劍高表示，“廣渠路15號(hào)地是我們?cè)诒本┠玫牡谝粋�(gè)住宅項(xiàng)目。”并透露，此前方興在考慮拿地時(shí)，曾進(jìn)行了論證，公司認(rèn)為廣渠路15號(hào)地是一塊非常稀缺的綜合體項(xiàng)目地塊，看好項(xiàng)目中的商業(yè)地產(chǎn)在CBD東擴(kuò)方案推進(jìn)后的發(fā)展?jié)摿Γ�預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后總建筑面積可達(dá)近40萬(wàn)平方米。

　　但40.6億的價(jià)格，對(duì)于廣渠路15號(hào)地的絕大部分競(jìng)拍者來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)高標(biāo)桿。

　　與方興的“大手筆”形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、SOHO中國(guó)等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹(jǐn)慎，萬(wàn)科負(fù)責(zé)舉牌的副總裁丁長(zhǎng)峰僅在33.1億舉牌一次，遠(yuǎn)洋雖然前段表現(xiàn)搶眼，但在36.8億即放棄。

　　“我們公司原來(lái)測(cè)算的極限單價(jià)是1.4萬(wàn)元/m2，總價(jià)為35.4億元左右。”潘石屹稱，雖然自己最后在39.5億才罷手，但那只是為了試探后面的競(jìng)拍者，并不是真實(shí)的底價(jià)。而華潤(rùn)，只是進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)觀摩了一番，并未舉牌。

　　“經(jīng)歷了2008年的低谷之后，主流房企逐漸變得理性和謹(jǐn)慎，”華潤(rùn)置地北京公司有關(guān)人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)是個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，每家成熟的公司都有一套自己的運(yùn)營(yíng)和成本控制模式。“新進(jìn)入者和我們的‘玩法’完全不一樣。”

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為，國(guó)企需要的是業(yè)績(jī)，但這個(gè)業(yè)績(jī)不是利潤(rùn)業(yè)績(jī)，而是營(yíng)業(yè)額業(yè)績(jī)。“國(guó)企沒(méi)有資金成本的壓力，民營(yíng)企業(yè)則有，三年期的貸款，一年的利息是6%，這里可能就差了18%。上市公司國(guó)企的股東回報(bào)要求不是那么高，而民營(yíng)企業(yè)一定是要掙錢的，所以民營(yíng)企業(yè)不敢去拿價(jià)這么高的地。”