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　　“每個(gè)樓盤(pán)只開(kāi)1天就全部售完了。”5月16日，記者來(lái)到位于雙井的首城國(guó)際售樓處時(shí)，售房員馬建東正在指導(dǎo)一名購(gòu)房者簽署合同，而在屋子中央的樓盤(pán)展示區(qū)，另一名售房員正在向絡(luò)繹不絕的看房者介紹樓盤(pán)。

　　在麗水蓮花、西堤紅山等樓盤(pán)售樓處，記者看到了同樣的場(chǎng)景。4月份以來(lái)，蟄伏一年的北京樓市就在這個(gè)傳統(tǒng)旺季里進(jìn)入“小陽(yáng)春”。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，日均簽約446套，成為2007年以來(lái)銷售套數(shù)最多的一個(gè)月。對(duì)此，馬建東體會(huì)很深，“在前幾個(gè)月時(shí)只能餓著，但4月份以來(lái)一人一個(gè)月能賣(mài)出10多套房子。”當(dāng)記者致電保利百合售樓處時(shí)，售樓員告訴記者，該項(xiàng)目從去年6月推出了1300多套房子，一直銷售緩慢，但從今年3月下旬開(kāi)始進(jìn)度很快，目前僅剩了一套樣板房和幾套超大戶型的房子。

　　同樣的佐證來(lái)自于銀行個(gè)人按揭貸款的迅速上升，“從4月份按揭的數(shù)量就突然多起來(lái)，僅4、5月份我們就完成了半年的按揭任務(wù)。”長(zhǎng)期負(fù)責(zé)亦莊格林小鎮(zhèn)的工行商務(wù)中心區(qū)支行的一名個(gè)貸人員告訴記者，這主要是跟房產(chǎn)成交量有關(guān)，“本來(lái)這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)有多少房子了，但沒(méi)想到一個(gè)月里還賣(mài)出了近20套，2007年項(xiàng)目火的時(shí)候也不過(guò)如此。”

　　剛性需求的釋放

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，此次“小陽(yáng)春”的形成主要是由于被過(guò)度抑制的剛性需求開(kāi)始釋放。“這一輪行情的特征是‘用家’比較多，這從中檔的兩居最為熱銷可以看出，購(gòu)房者多是年輕的白領(lǐng)階層。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者。

　　剛剛在首城國(guó)際簽完合同的陳先生，是要在今年下半年結(jié)婚的計(jì)劃讓他最終選擇了出手。在先后看了十幾個(gè)樓盤(pán)后他最終選定了位于東三環(huán)的首城國(guó)際。

　　工行上述信貸員告訴記者，在他們的按揭客戶里，大部分是像陳先生這樣自住的首次置業(yè)購(gòu)房者，“在跟客戶聊的時(shí)候，他們對(duì)每個(gè)房間的布局都詢問(wèn)得很詳細(xì)，在人民銀行的征信系統(tǒng)中，也沒(méi)有已購(gòu)住房的記錄。”

　　顯然，剛性需求的釋放在造就此次“小陽(yáng)春”的同時(shí)，其釋放程度將成為行情能否持續(xù)的關(guān)鍵，這成為了當(dāng)前業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。李文杰表示：“去年的市場(chǎng)存量需求已經(jīng)釋放的差不多了，5月份之后，市場(chǎng)存量需求將逐步減少，而新增需求包括改善型居住需求、投資需求等能否及時(shí)跟進(jìn)，將很大程度上取決于樓市回暖能否繼續(xù)。”

　　“小陽(yáng)春”背后的陰影

　　此外，此次“小陽(yáng)春”里始終籠罩著一層陰影，在成交量激增的同時(shí)，退房率也在水漲船高，關(guān)于樓市回暖真實(shí)性的激辯也開(kāi)始甚囂塵上。許多人甚至懷疑其中存在著假按揭的貓膩，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的炒作。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，期房退房公示欄目共有119頁(yè)，共有1772條退房記錄，而現(xiàn)房退房公示也有752條退房記錄。

　　李文杰認(rèn)為，對(duì)于退房率的升高其實(shí)沒(méi)必要炒作為假按揭。從去年以來(lái)，北京一手房項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格持續(xù)走低，客戶的毀約風(fēng)險(xiǎn)大大增加，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)的持續(xù)下降也帶來(lái)退房比例的大幅增加。

　　但某國(guó)有銀行的信貸人士告訴記者，不排除有小型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行假按揭或刻意制造熱銷假象的情況，背后的真相是一些小型開(kāi)發(fā)商資金的短缺。而且今年以來(lái)，個(gè)人房貸利率優(yōu)惠政策逐漸落實(shí)，各家銀行紛紛爭(zhēng)搶個(gè)人按揭這塊優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。因此不管是利率還是貸款手續(xù)，個(gè)人按揭都較開(kāi)發(fā)商貸款來(lái)得容易。“如果開(kāi)發(fā)商操作假按揭，不但可以從銀行套現(xiàn)解決資金問(wèn)題，虛假的成交量也會(huì)擾亂購(gòu)房者的判斷，推高房?jī)r(jià)。”上述銀行人士表示。

　　耐人尋味的是，就在對(duì)高退房率質(zhì)疑之聲四起的時(shí)候，5月18日，北京市建委通報(bào)了對(duì)北京順源等8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的處理情況，這些企業(yè)既有未取得預(yù)售許可證就向購(gòu)房者違法收取商品房預(yù)付款，也有延期交房、售后包租等情況。對(duì)他們的查處正是在去年10月至今年4月樓市最為低迷的時(shí)候進(jìn)行的。