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　　三四月份的樓市小陽(yáng)春膨脹了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們的信心。但是，進(jìn)入5月后，來(lái)自第一線的銷售數(shù)據(jù)并沒(méi)有繼續(xù)樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)，無(wú)論新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，都出現(xiàn)了價(jià)漲量跌的現(xiàn)象。來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面的信息卻顯示，各大房企不但開(kāi)始積極拿地，而且不約而同地調(diào)整開(kāi)工面積，加大開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)的瘋狂得到抑制，但也讓開(kāi)發(fā)商們對(duì)后市產(chǎn)生了過(guò)強(qiáng)的信心。但是，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，樓市很可能重現(xiàn)去年的觀望態(tài)勢(shì)，從而嚴(yán)重影響樓市真正復(fù)蘇。

　　>>現(xiàn)象

　　樓市普現(xiàn)價(jià)漲量跌

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心日前公布的全國(guó)房地產(chǎn)綜合指數(shù)報(bào)告顯示，4月份，全國(guó)主要城市住宅價(jià)格開(kāi)始升溫。上海、深圳住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升，環(huán)比增幅分別為0.32%、1.39%；北京住宅項(xiàng)目中下調(diào)報(bào)價(jià)和提價(jià)的項(xiàng)目占比基本一致。在價(jià)格上漲后，各大城市商品住宅成交量呈回落態(tài)勢(shì)。

　　價(jià)漲量跌的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在一手房市場(chǎng)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，4月份，北京二手住宅成交均價(jià)為9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米。但從4月下旬，隨著交易價(jià)格的持續(xù)走高，僅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津五大主要城市二手住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)上漲，部分城市價(jià)格漲幅有所放大。其中深圳價(jià)格漲幅超過(guò)7%，北京天津價(jià)格漲幅相對(duì)較小，均在1%以內(nèi)。但成交量方面，除天津外其他四個(gè)主要城市均開(kāi)始回落。根據(jù)中原估計(jì)，本月五大城市二手住宅成交量為460萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11.3%。

　　開(kāi)工拿地兩不誤

　　雖然從4月開(kāi)始，各大城市的交易面積都出現(xiàn)一定回落，但與去年同期相比，勢(shì)頭依然良好，這不僅給開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)滾滾鈔票，大大緩解了從去年以來(lái)開(kāi)發(fā)商們緊張的資金現(xiàn)狀，而且?guī)Ыo開(kāi)發(fā)商們對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)烈信心。這一信心表現(xiàn)在從4月份開(kāi)始出現(xiàn)的開(kāi)工回暖和拿地?zé)岢鄙稀?

　　4月份以來(lái)，各地土地流標(biāo)率明顯降低，開(kāi)始出現(xiàn)高溢價(jià)土地，北京、上海、深圳、天津、重慶和杭州均出現(xiàn)溢價(jià)成交土地。金地、綠地、保利、萬(wàn)達(dá)、富力等大開(kāi)發(fā)商頻現(xiàn)土地交易市場(chǎng)，并連連斬獲。

　　由于今年的銷售勢(shì)頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，不少公司存貨迅速消化，甚至部分公司出現(xiàn)斷檔之憂，因此紛紛開(kāi)始調(diào)整開(kāi)工面積，加大開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量。據(jù)記者了解，萬(wàn)科、金地、首創(chuàng)置業(yè)等大開(kāi)發(fā)商都調(diào)整了開(kāi)工面積，加大開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量，合生、龍湖、保利等企業(yè)則加快了新盤推出的速度。

　　二手房漲幅最高近10%

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月18日，二手房交易量與4月同期下降4.7%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇指出，這與部分地區(qū)房?jī)r(jià)的反彈不無(wú)關(guān)系。

　　上述五個(gè)地區(qū)在本月價(jià)格走高，有一個(gè)共性的原因是這些地區(qū)在近三個(gè)月內(nèi)的成交量持續(xù)攀升，上漲幅度從2%-10%不等。像望京地區(qū)，因?yàn)榻鹑谖�機(jī)爆發(fā)時(shí)，大量韓籍客戶撤離，一時(shí)的房源放量導(dǎo)致該區(qū)域房?jī)r(jià)下行，房?jī)r(jià)下滑比例最高時(shí)可達(dá)20%，這種情況下，房?jī)r(jià)反彈自然較快。上地片區(qū)，輻射中關(guān)村和周邊高等院校區(qū)域，屬于傳統(tǒng)的交易熱點(diǎn)地區(qū)，在經(jīng)歷了前期交易攀升，房源供給緊張后價(jià)格上漲。

　　>>分析

　　漲價(jià)原因力獲陽(yáng)春好收成

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總王英男認(rèn)為，目前出現(xiàn)的漲價(jià)現(xiàn)象主要有兩方面原因，一方面是三四月樓市出現(xiàn)了小陽(yáng)春，這極大地鼓舞了開(kāi)發(fā)商，有些項(xiàng)目提高了售價(jià)以期在樓市小陽(yáng)春中有個(gè)好收成。另外一方面原因是，一些熱銷項(xiàng)目前期執(zhí)行低價(jià)入市策略，取得了很好的銷售效果，隨著樓市回暖，他們?cè)瓉?lái)執(zhí)行的低價(jià)入市策略得以調(diào)整，使得這些熱銷項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)盤價(jià)格有所提高。

　　但來(lái)自開(kāi)發(fā)商的反饋卻表達(dá)了另一個(gè)觀點(diǎn)。某著名房企北京銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，之所以出現(xiàn)交易量下跌的現(xiàn)象與漲價(jià)關(guān)系不大，主要是因?yàn)楣��?yīng)量降低了。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為市場(chǎng)產(chǎn)品主要分熱銷產(chǎn)品和滯銷產(chǎn)品，今年以來(lái)，知名企業(yè)的熱銷項(xiàng)目紛紛售罄，熱銷產(chǎn)品沒(méi)有得到及時(shí)補(bǔ)充，因此影響了整個(gè)市場(chǎng)的銷售速度。

　　進(jìn)入5月份以來(lái)，京城的土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極、土地交易情況喜人，尤其是一些品牌地產(chǎn)商紛紛拿地。廣渠門10號(hào)地尚未成交，已經(jīng)出現(xiàn)報(bào)價(jià)溢價(jià)超過(guò)100%的情況。

　　量跌原因剛需大幅降低

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，造成交易量5月環(huán)比4月下浮主要因?yàn)椋?.二手房市場(chǎng)中剛性自住需求在三四月份集中釋放，5月以來(lái)市場(chǎng)需求有所減弱。2.部分業(yè)主的提價(jià)造成了一定的市場(chǎng)觀望。3.近期，多個(gè)熱銷樓盤都在逐漸提高售價(jià)。開(kāi)發(fā)商漲價(jià)直接影響了周邊二手房業(yè)主的心態(tài)，相應(yīng)地提高自己的售價(jià)。

　　>>后市預(yù)測(cè)

　　中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰指出，3月的井噴行情已經(jīng)陸續(xù)得到釋放，雖然成交量的暴漲帶動(dòng)了部分投資買房人陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，但是由于市場(chǎng)推盤量的不斷增加，以及售價(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致部分客戶陸續(xù)放棄抄底，重新陷入觀望。

　　根據(jù)“量在價(jià)先”的原則，樓市依然有龐大的庫(kù)存消化壓力及開(kāi)發(fā)商陸續(xù)減價(jià)的現(xiàn)實(shí)，從5月起，房?jī)r(jià)將重回下降通道。

　　>>置業(yè)提醒

　　1.年內(nèi)不用高估通脹預(yù)期

　　通脹預(yù)期推動(dòng)了不少需求入市。據(jù)記者了解，4月份以來(lái)，在高端項(xiàng)目中，基于通脹預(yù)期的購(gòu)房需求明顯增加。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，4月銀行貸款增量已較前3月大降。中期分析、流動(dòng)性過(guò)剩的確可能導(dǎo)致通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲；但短期而言，防通縮重于防通脹，資產(chǎn)價(jià)格反彈力度有限。年內(nèi)沒(méi)必要因?yàn)閼n慮通貨膨脹而去盲目投資房產(chǎn)。

　　2.購(gòu)買保值增值的產(chǎn)品

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男提醒消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)不要只關(guān)注價(jià)格，而是要綜合考慮產(chǎn)品的品質(zhì)、配套、升值潛力等。在這樣的大背景下，投資者宜將目光鎖定在較為增值保值的不動(dòng)產(chǎn)上，出手購(gòu)買具投資價(jià)值的房地產(chǎn)商品。比如像金泉時(shí)代項(xiàng)目，其性價(jià)比較高，具有比較好的保值增值性，因此其剛一推出就銷售超過(guò)6億，受到消費(fèi)者熱捧。購(gòu)買此類產(chǎn)品將有利于投資。

　　3.多關(guān)注產(chǎn)品本身

　　龍湖北京銷售總監(jiān)魏健給開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者提出了共同的建議：多關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。他認(rèn)為，目前市場(chǎng)熱度很高，對(duì)消費(fèi)者而言，要避免盲目購(gòu)房，認(rèn)真考慮自身需求，關(guān)注房子本身的品質(zhì)，從而理智地選擇真正適合自己的產(chǎn)品。