您知道什么是“物業管理的啟動性經費”嗎？作為業主，您知道開發商應該將建安費的2%用在您身上嗎？本周一，健翔園業委會向前期物業公司追討物業啟動經費一案在北京市海淀區人民法院開庭審理。作為北京市首例追討物業啟動經費的案例，健翔園小區向業主揭示了自家百萬物業費“神秘”失蹤的癥結所在。
事件回放
位于北四環健翔橋西北角的健翔園是由北京經濟技術發展投資公司于1999年開發建設。2000年6月健翔園的首批業主進住之后，業主與前期物業公司——北京健翔物業管理有限責任公司在服務質量及物業費、采暖費等收取上一直糾葛不斷。小區業主代表在維權的過程中發現，根據北京市政府1995年第21號令《北京市居住小區物業管理辦法》第十四條規定，居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業，而健翔園小區的這筆費用業主卻從未聽說過。2005年1月小區業委會正式成立之后開始向健翔物業追討這筆經費的下落，但得到的答復卻是“花光了”。對此，以任晨光為代表的業委會人員認為，既然這筆錢是由業主在購房之初繳納的建安費的2%劃撥出來的，理所應當屬于全體業主所有，在經過了6個月的追討之后，2005年7月，該小區經業主大會決議與健翔物業公司解除物業服務關系，另聘新物業。2007年3月，業主委員會將健翔物業告上了法庭，要求健翔物業歸還健翔園小區的物業管理啟動性經費。
10年舊文件 今朝來追討
“此次健翔園事件的性質是對一則已經出臺了10年的政府文件重拾。”當記者詢問此次健翔園小區追討物業啟動經費的法律依據時，北京市仁和律師事務所律師孟憲生表示，北京市在10年前頒布的《北京市居住小區物業管理辦法》中確實有規定“開發商應將該居住小區按照建安費2%的比例一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業作為小區物業管理的啟動性經費”。
那么究竟是什么原因造成了業主們要在10年之后才重新拾起相關文件來保護自己呢？北京市業審委的相關負責人表示，由于大部分業主在購房之初并不會對政府的相關文件予以細讀，加之這筆費用已經包含在購房款中，開發商在收取業主購房款時未能予以明示，最終造成了業主對“開發商應將建安費的2%用作物業啟動經費”的事情毫不知情。對此，建翔園業委會主任任晨光向記者算了這樣一筆賬：按照21號文件規定計算，建筑面積在11萬平方米左右、建安費為1600元/平方米的健翔園小區，其物業啟動性經費達到了330萬元之多，按照健翔園小區每平方米2元的物業標準來說，這筆費用足以抵消整個小區居民1年的物業費。但對于居住了將近6年的健翔園小區的居民來說，這筆錢卻從未見過。不僅如此，由于目前許多小區在建成之后采取建管一體的物業管理模式，即小區的物業公司由開發商自己組建的物業公司擔當，即使開發商向小區業主明示了這2%建安費的去處，部分物業公司與建設單位“左手換右手”的行為，也讓小區業主對這筆錢無處可查，于是便造成了10年前的舊文件現在才被業主們用來維護自己的權益。
啟動不到位 物業多收費
與此同時，任晨光表示，在2002年出臺的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中第十三條規定：1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產權人應補建維修基金，按每月0.60元／平方米的標準交納，具體補建辦法另行制定。產權人已交納的房屋大、中修費(扣除已用于維修費用)，物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產權人明細賬。換句話來說，物業管理啟動性經費和大、中修費等屬于跟公共維修基金同樣性質的資金，應納入公共維修基金(即專項維修資金)管理，歸產權人即業主所有，并且物業管理啟動性經費已經列入了開發建設成本。
事實上，在擁有4000余家社區、1000多家物業公司的北京來說，業主們卻一直在“重復交費”。購房之初，幾乎所有項目的業主在辦理入住手續時都要事先交納1年物業費用給小區前期的物業公司，如果不交，開發商就不會將房屋的鑰匙交給業主。而一般來說，由于目前大多數小區都采取分期滾動式開發，前期業主入住數量較少，業委會尚未成立，因此小區的前期物業公司多數是由開發商自行聘用強加給業主的，其中不乏有隸屬于小區開發商自身的物業公司。在入住之后，沒有拿到物業啟動資金的物業公司又根據《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》向業主們重復收取房屋中修費和電梯費、水泵大修費、折舊費等。
開庭審理 樹追討先鋒
在本周一下午海淀區人民法院開庭審理此案時，健翔園小區的代理律師代表健翔園小區的業主向法庭提出了要求移交物業管理啟動性經費、移交公共房屋出租收益和廣告收益等6項主要訴訟請求。對此健翔物業代理律師認為，物業管理的啟動性經費已經在管理過程中用完。小區成立業委會后也曾經給業委會提供過相關賬目清單，但業委會不滿意。目前由于物業辦公室被業委會查封，對于相關賬目的具體情況要等到辦公室啟封后翻查舊文件才會清楚。
對于此次健翔園小區起訴前期物業公司一案，北京業申委相關人士表示，物管啟動性經費去向不明是很多小區存在的問題，但目前沒聽說哪個小區移交了物管啟動性經費，“健翔園一案從某種意義上來說是京城首例業委會向前期物業公司追討物業啟動經費的案件，具有非常重要的意義”。由于種種原因，此次審判結果并未同期公布，而記者在采訪時了解到，目前北京市已經有部分小區打算在健翔園一案審理結束之后，開始自己的維權之路。
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