2月初出臺的北京外資限購細則規定，境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。一個月來，該細則正悄然引起市場新變。日前記者從多個房產經紀公司獲悉，受其影響，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型區域外籍購買量從之前的8%下降至2%.據21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍介紹，外籍人士在京購房的主力地區主要集中在京城東北部，該地區外籍人士購房的比例下滑尤其明顯。
相對于上海的限外政策，北京顯然嚴格了許多。“正由于該政策在制訂和執行層面都比較嚴格，市場才可能會發生連鎖反應。目前，已有開發商開始調整此前的銷售策略。”有業內人士分析指出。
“住宅市場”
影響1 高檔住宅售價可能微降
雖然北京已經取消了外銷樓的管理規定，但是有些項目在宣傳和項目規劃中，仍帶有明顯的針對境外人士銷售的痕跡。包括位于三元橋的鳳凰城、位于朝陽公園附近的瞰都等，此前有多個地產項目到海外進行銷售，將其一部分客群直接鎖定為境外人士。
業內人士認為，限外政策從其出臺的初衷來看，主要是抑制境外投資者的投資性購買，因為之前包括北京、上海、廣州等受海外人士認可的城市中，出現了大量的具有境外背景的投資性購買行為，并在一定程度上助推了房價的上漲。
“相對境外購買力來說，目前北京高檔住宅購買成本較低，但升值潛力卻很大。因此好多具有境外背景的人群將在北京購買住宅作為其重要的投資方式。”該業內人士指出，由于大量的高品質住宅被具有境外背景的人群所購買，在一定程度上加大了這類產品的市場需求。
從之前的境外人士的購買需求來看，其購買的住宅產品主要為高檔住宅產品，且產品集中在麗都、燕莎、朝陽公園和CBD附近的區域。比如位于朝陽北路的星河灣境外人士購買達到15%，該項目銷售價格目前達到30000元/平米。位于朝陽路的東區國際境外人士購買達到10%，該項目的售價則在12000元/平米左右。
“限外政策對樓市的影響主要體現在對高檔住宅產品上，由于大量境外人士無法實現其投資性的多套購買，在一定程度上，可以緩解高檔住宅的市場供應。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，在這樣的背景下，高檔住宅因其之前龐大的境外購買人群的銳減，出現供需方面關系的改變，導致其銷售價格略微下降。
影響2 住宅供應結構或許生變
李文杰進一步分析表示，限外細則出臺后另外一個重要的影響是，可能在一定程度上改變目前樓市的供應結構。
據悉，此前高檔住宅產品因有大量的海外投資者購買，開發商一般不擔心其銷售問題，但隨著境外人士多套購買行為被限制后，北京本土對高檔住宅的購買需求一般保持一個穩定的狀態，因此有可能出現高檔住宅不好銷售的情況，開發商被迫開始開發適合普通購房者購買的普通住宅產品，因此可以間接實現北京樓市供應的結構的部分調整。
在北京東部高檔住宅中有10%左右的住宅，被境外人士購買，個別項目境外購買者占到30%左右，這些境外購買者主要是以投資為主，而且多數為多套購買。目前，京城東部已有多個項目醞釀改變銷售策略。“之前我們的主打客群是老外，限外細則出來后，現在已經開始考慮其他客群的需求了。”京東一位不愿透露姓名的開發商說，改變銷售策略只是第一步，其后視市場變化還有可能調整產品結構。
影響3 外資不會貿然介入二手房
由于北京限外政策目前只針對新房供應，還暫未涉及到二手房市場。因此，有人認為這可能導致部分境外投資者將眼光放到二手房市場。但也有不少業內人士表示，由于目前北京二手房市場規范程度較低，境外投資者還不敢貿然進入二手房市場進行投資。
有業內人士認為，限外政策出臺后，對新房的購買進行抑制后，境外房屋投資者則可能轉移到二手房市場中來。“因為在北京進行房屋投資的回報是比較高的，不論一手新房，還是二手房，購買后幾年內就可能實現升值。”一位業內人士稱。他認為境外人士會尋找合適的方式繼續進入北京的住宅投資市場中來。
不過從中高檔二手住宅老外購買量下滑的情況來看，境外投資者還不敢貿然進入二手房市場。目前北京二手房市場主要交易的房源集中在中低價位的住宅產品上，高端地產項目的二級市場交易并不活躍。雖然境外房地產投資者追逐高額的房地產投資回報，但同時他們也是將其投資放在一個風險可控的環境中。
“目前北京的二手房市場并不是非常規范，境外房地產投資者一般比較謹慎，他們不會輕易進入二手房市場。”有業內人士這樣指出。他認為，境外房地產投資者直接進入二手房市場投資的可能性不大。
目前稅務部門已經對二手房在5年內進行轉讓征收一定的營業稅，如果再加上二手房交易個人所得稅，必然加大二手房的交易成本。目前北京市場的普遍做法是將二手房交易稅賦轉移給購買者。境外投資者一般比較理性，且遵守一定的交易規則，目前北京市場通用的二手房交易黑白合同，他們一般不會去做。
此前業內盛傳，北京甚至有可能對二手房市場也要進行限外。多數人士認為，境外投資者如同洪水一樣，不進入一手房市場，就直接進入二手房市場，從目前的實際情況分析來看，還暫時沒有這個必要，而認為境外資金進入二手房市場炒房也僅僅是一種擔心而已，從其實際操作性來看，不是很大。
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