個案:兩種交稅方案差2000元
二手房賣家黃小姐打比方說，比如一套房子是2004年以60萬元買入的，裝修費和購入時的相關稅費為15萬元，今年準備以80萬元賣出。根據政策，如果不能提供原始憑證，將按交易額的1%征收。也就是說80萬元，乘以1%，要交8000元的稅。
而如果可以提供原始憑證，房屋轉讓的個人所得稅的計算公式為，房產交易合同價格，減去裝修費用等規定扣除項目后再乘以規定稅率。也就是80萬元減去60萬元后，再減去15萬元，然后再乘以20%，也就是1萬元。比第一種方式多了2000元。如此說來，手續齊全的二手房再上市交易時，反而比手續不齊全的要多交稅。黃小姐對此提出了質疑，是不是有關部門出臺政策前沒有經過詳細的測算呢？
專家:充分考慮各種交稅方案
稅務專家解釋，二手房交易要繳納多少稅費不能一概而論，要視具體情形而定。像黃小姐所說的這種情況可能會存在，但二手房交易稅費到底是按核定征收還是據實征收，要由地稅部門根據有關規定進行考量。專家提醒，居住未滿5年的二手房交易除征收個人所得稅外，還要征收營業稅，幾種稅賦相加，利潤空間已相對減少了很多，所以提醒正要進行二手房交易的投資者，在進行二手房交易時，應當充分考慮各種交稅方案。
廣州市地稅局明確，從8月1日(稅款所屬日期)起，個人轉讓住房核定征收的稅率維持住房轉讓收入的1%不變。同時，實行據實征收方式的，按轉讓所得的20%征稅。《通知》明確了個人轉讓住房核定征收個人所得稅的六種情形，合理費用扣除的范疇有所擴大，裝修和公證等費用被納入合理費用的范疇。
實行據實征收方法的重要環節是確定房產原值和合理費用。《通知》明確，納稅人必須提供有關合法、有效的憑證，包括完稅憑證、發票、行政性收費收據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證，經稅務機關審核后才能進行減除；發生建造費、中介服務費的，納稅人還必須提供有關合同、協議。
按照規定，個人轉讓住房收入額一般按實際成交價格確定；但納稅人申報的售房收入額低于房管部門出具的《房地產價格審核書》審定的價格又無正當理由的，按《房地產價格審核書》所審定的價格確定。廣州市地稅局表示，如果納稅人能夠提供符合要求的完整的證明材料，證明個人住房轉讓沒有所得的，不用繳納個人所得稅。
規定:裝修費公證費可稅前扣除
根據國家稅務總局的規定，扣除支付的住房裝修費用時，納稅人須提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上付款人姓名與房屋產權人一致。但如果納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得重復扣除。
《通知》還規定，納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有效證明據實扣除。
據悉，《通知》規定可核定征收的六種情況如下：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購房合同和房產原值相關憑證，不能正確計算原值的；3.未能提供支付合理費用相關憑證，不能正確計算合理費用的；4.申報價格低于《房地產價格審核書》所審定的價格，又無正當理由的；5.個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的；6.辦理完稅手續時，未按規定提供主管地稅征收機關“據實征收”審核意見的。
扣除裝修費限額的情況如下：1.已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；2.商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
(文章來源：廣州日報 作者：李妍)
