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　　主持人：小張老師

　　嘉 賓：國泰君安證券研究所房地產首席分析師 孫建平

　　大成積極成長基金經理 王維鋼

　　小張老師：最近國內很多城市的房產成交量都快速增加，你們怎么評價這一現象，房地產行業銷售前景如何？

　　孫建平：我們2008年12月3日房地產行業投資策略報告的核心觀點是“房價定乾坤”，現在看來，這個觀點正在被證實。一方面政府要求開發商對房價做合理調整，促進消費，保增長和就業；另一方面唯一沒有專門救樓市的大中城市——深圳，因為房價調整相對到位，成交量率先并強勁反彈。經過調研分析后，我們3月3日最新的行業報告結論是：深圳、廣州、東莞因為房價跌到位，樓市風險已不大，房價跌幅有限，成交量會逐漸復蘇；而房價調整沒有到位的北京、上海、杭州、沈陽等其他城市的房地產行業還沒有到底，房價還有下降空間。

　　王維鋼：深圳、廣州和東莞三個城市的平均房價普遍下跌了30%-50%，再大幅下跌的可能性確實很小了，所以我對未來這塊區域的成交量也相對樂觀一些。北京、上海供給壓力大、去存貨化時間長，樓市還有調整風險，而武漢等內地城市因為市場容量較小，調整時間可能會更長一些。現在最擔心的是成交量稍微好一些后，房地產公司就漲價，這樣行業調整時間就延長了。

　　小張老師：這次房地產行業并沒有被納入振業計劃，那么未來政府會從哪些方面促進行業的平穩發展呢？

　　孫建平：房地產行業存在的問題和出路、行業銷售困境的突破并不能指望一個振業計劃就能夠解決，所以不必太在意這件事情。在認可市場調整有效的基礎上，發生政策的作用，扶持商品房剛性需求和合理的改善性需求，是平衡各方力量博弈后的良好結果。所以預計未來一段時間將還是以開發商降價促銷為主基調，同時地方政府出讓土地的地價也會下降。兩種價格下降到一定幅度后(如20%左右)，如果行業銷售還是難以突破困境，不排除政府會出臺類似于繼續減免房地產稅費，完全取消二套房貸、購房補貼或者退稅之類的刺激政策。

　　王維鋼：政策會是我們投資決策的一個重要依據，尤其是在2008年10月以來的股市行情中�，F在各大城市賣得最好的房子是中小戶型和中低價位，這既有開發商降價的功勞，更有中央不斷出政策鼓勵消費需求的功勞。我們估計如果有房地產產業規劃，首先政府還會繼續強調和落實保障性住房建設，這對商品房市場秩序和中長期景氣是有幫助的。其次，政府會在拓寬開發商融資渠道、提高購房者商品房消費能力和房價承受能力等方面予以扶持。

　　小張老師：股票市場房地產板塊的前景如何，投資者該如何把握？

　　孫建平：我們曾經提出了一個“行業前景三段論”觀點，如果房價沒有出現行業性止跌，就看不到開發商盈利預期的改善，沒有盈利改善，就很難提升業績，很難出現行業的趨勢性投資機會，股價上漲空間更多地來自估值提高和主題、事件驅動。我們建議首先側重區域選擇，關注房價見底、行業期待復蘇的廣州深圳區域房地產公司，尤其是那些在該區域擁有較大規模土地儲備、在建在售樓盤、同時地價成本低的公司。其次，我們建議繼續關注大股東資產注入預期明確的公司，最后可以適當考慮創投、區域開發等主題投資機會。（上海證券報）