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　　“房價大漲制約了低收入家庭的購房需求，不利于和諧穩定；房價驟然大跌也會帶來消費不振、經濟低迷等問題。”全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印教授建議，建立嚴格的“控制地價、控制稅費、控制利潤”的措施，使房價下降到穩定合理的價位，從而保持房地產市場穩定、健康發展。據悉，中國房地產十強企業恒大地產進駐長沙以來，給長沙房地產市場增添了一股活力。今年1月1日，恒大華府開盤當日攬金2.34億元，近期恒大御景、恒大名都將開盤。

　　背 景

　　住房成最大民生問題之一

　　房地產特別是住房作為生活必需品，是民生保障的重要內容，讓中低收入家庭買得起房可以說是最大的民生問題之一。然而，一些地方過高的房價把眾多普通居民推到了商品房市場之外，購房者也背負沉重的經濟壓力，生活質量受到嚴重影響。

　　截至去年底，我國房地產開發貸款規模1.39萬億元，個人貸款規模3.34萬億元，兩者合計約占銀行貸款總額16.23萬億元中的30%。這意味著房地產業的穩定健康發展，對經濟全局十分重要。房地產業已形成從開發、交易、中介到物管的整條產業鏈，與房地產業直接相關的如金融、鋼材、水泥等其他行業逾50個，房地產需求的提升還伴隨著家電、建材、運輸等行業需求的提升。因此，保證房地產市場的穩定健康繁榮，有利于其他行業乃至經濟全局。

　　分 析

　　房價形成有三大關鍵因素

　　“要采取措施防止房價大起大落和維護房地產市場長期穩定健康，首先要厘清房價的五大主要構成要素。”許家印介紹，第一項是工程建設及配套成本，第二項是財務、銷售及管理費用，第三項是土地成本，第四項是各類稅費，第五項是企業利潤。通常情況下，前面兩項體現企業在確保質量的前提下如何控制成本、反映企業競爭力，往往無太大變化。后面三項才是真正影響房價的因素。

　　“一旦政府嚴控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業利潤區間并保持政策的長期性和持續性，房價就會下降。下降至一定價位房價就會長期保持穩定，市場也將長期穩定健康發展。”許家印說。

　　建 議

　　采取“三控”措施降房價

　　許家印建議，采取嚴格的“三控”措施，即“控制地價、控制稅費、控制利潤”，使房價下降到穩定合理的價位。目前，我國各城市土地成本占房價的平均比已達30%左右，房地產企業將這一高昂成本轉嫁至房價，從而推動了房價上漲。“房價上漲過快同樣不利于地方經濟的長遠健康發展。”許家印說，“建議國家完善房地產稅費體系，取消大部分不合理稅費。這將有利于降低房價。”許家印建議，按企業毛利潤清算并實行預繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業凈利潤計算的“地產稅”。粗略估算，僅此一項可節省企業開發成本17.4%。

　　讓中低收入家庭買得起房，不僅僅是國家和政府的責任，也是房地產企業的責任。房地產企業應站在企業公民的高度追求合理利潤。房價過快上漲，超出市場承受度帶來的泡沫破滅，危害的是包括房地產企業在內的市場各方的根本利益。“雖然房地產是高投入、高風險的資金密集型行業，但利潤也應控制在合理的區間內。”許家印提出，國家應控制企業利潤在一個合理的區間，一旦企業利潤超過這個區間，將特別加大稅收征繳額度。