egjq3.cn-国产精品一区不卡,国产精品久久久久天堂,日本中文字幕不卡,成人手机电影网

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2009年是充滿(mǎn)希望與挑戰(zhàn)的一年，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在經(jīng)歷著一場(chǎng)前所未有的巨大的考驗(yàn)和轉(zhuǎn)變，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈依舊在進(jìn)行中。

　　市場(chǎng)和以前不一樣了！這一點(diǎn)幾乎所有的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該都認(rèn)識(shí)到了。然而，面對(duì)調(diào)整仍將繼續(xù)的2009年，省會(huì)房企應(yīng)該以何種方式面對(duì)市場(chǎng)變化？近日，記者采訪(fǎng)了資深地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家鄧智仁先生。

　　開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)寵壞了

　　面對(duì)房地產(chǎn)的“熊市”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)思路？鄧智仁說(shuō)，先前樓市的持續(xù)火爆使得開(kāi)發(fā)商被寵壞，已經(jīng)忘記了買(mǎi)方市場(chǎng)的思維方式。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“忘記”了房子作為一件商品應(yīng)該采取的營(yíng)銷(xiāo)手段，現(xiàn)在我們要讓它回歸本源。而現(xiàn)在的購(gòu)房者大都也忘記了作為消費(fèi)者自己應(yīng)該享受什么權(quán)利，完全在被開(kāi)發(fā)商牽著鼻子走。

　　“舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，全世界只有中國(guó)在還沒(méi)交房之前就要交全款，或者貸款給開(kāi)發(fā)商。買(mǎi)房不應(yīng)該是這樣的。”不過(guò)購(gòu)房者也無(wú)需抱怨，“當(dāng)你開(kāi)車(chē)去馬路，你不要埋怨堵車(chē)，因?yàn)橘I(mǎi)車(chē)是因，堵車(chē)是果，同理，也不要埋怨房?jī)r(jià)過(guò)高，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高是果，買(mǎi)房是才是因。在大家都搶著買(mǎi)房的時(shí)候，結(jié)果就是這樣。”

　　房?jī)r(jià)與成本沒(méi)有必然聯(lián)系

　　房?jī)r(jià)無(wú)論在什么時(shí)候都是一個(gè)最敏感的話(huà)題，總有人抱怨開(kāi)發(fā)商降價(jià)還不夠，也有一些開(kāi)發(fā)商訴苦說(shuō)自己的地是多少錢(qián)拿到的，成本是多少，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)是不賺錢(qián)甚至虧本了。鄧智仁認(rèn)為，類(lèi)似“曬成本”的做法毫無(wú)意義。因?yàn)榉孔佣▋r(jià)是開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略問(wèn)題，購(gòu)房者是不會(huì)關(guān)心房屋的成本的。買(mǎi)家不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商賠錢(qián)賣(mài)就買(mǎi)，也不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商賺錢(qián)了就不買(mǎi)。關(guān)鍵是企業(yè)要有一個(gè)積極的思維方式，一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)下的思維方式。

　　新環(huán)境下要適應(yīng)新角色

　　降價(jià)只是營(yíng)銷(xiāo)手段之一。鄧智仁說(shuō)，在買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商要將過(guò)去賣(mài)方市場(chǎng)環(huán)境下積累的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)統(tǒng)拋棄，盡快轉(zhuǎn)變思維方式，要考慮如何為消費(fèi)者服務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商不轉(zhuǎn)變賣(mài)方市場(chǎng)的思維方式，無(wú)論采取什么營(yíng)銷(xiāo)方式都是沒(méi)用的。拿購(gòu)房合同來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在合同中不少補(bǔ)充協(xié)議都是傾向于開(kāi)發(fā)商的，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)很不公平。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師來(lái)審定和修改合同。

　　鄧智仁建議，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以聘請(qǐng)律師從維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度再擬定一些補(bǔ)充條款，修訂付款方式、交房時(shí)間等不平等之處。這種自帶“緊箍咒”的行為在過(guò)去賣(mài)方市場(chǎng)的情況下是不可想象的，但現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律辦事。只有消費(fèi)者真正感到開(kāi)發(fā)商在為自己考慮，他才會(huì)考慮買(mǎi)你的房子。

　　市場(chǎng)不缺好員工，缺的是好老板

　　在樓價(jià)節(jié)節(jié)上揚(yáng)的時(shí)候，樓盤(pán)不需要太多的營(yíng)銷(xiāo)手段就可以賣(mài)的很好。但在市場(chǎng)低迷的階段，營(yíng)銷(xiāo)人才的重要性就凸顯出來(lái)。不過(guò)，鄧智仁的人才觀(guān)與眾不同：“市場(chǎng)上不是缺少好員工，而是缺少好老板。房地產(chǎn)行業(yè)要懂得聘人，更要懂得用人。”

　　“地段地段還是地段”，曾是房地產(chǎn)界的“金科玉律”，而鄧智仁卻給予了否定，他認(rèn)為，在中國(guó)地段不是第一位的，人才才是關(guān)鍵。對(duì)于國(guó)外比較成熟的房地產(chǎn)環(huán)境來(lái)說(shuō)，地段起著舉足輕重的作用，而在中國(guó)，市場(chǎng)化程度較低，好的地段是創(chuàng)造出來(lái)的，所以人才的運(yùn)作方式很重要。

　　“鳳凰計(jì)劃”是鄧智仁運(yùn)作的培養(yǎng)人才的一個(gè)戰(zhàn)略計(jì)劃，其獨(dú)特之處在于并不要求參與者有任何的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，此次麻雀變鳳凰的創(chuàng)舉使得有理想的年輕人有了施展自己的舞臺(tái)，正應(yīng)了鄧智仁的那句話(huà)，人才是創(chuàng)造出來(lái)的，人才就在你面前，就看你看到看不到，每個(gè)人遇到好老板，都是人才。

　　2009年出手合適嗎

　　2008年末和2009年初，一些項(xiàng)目采取了降價(jià)等促銷(xiāo)措施，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明石家莊整體房?jī)r(jià)有所下跌，那么購(gòu)房者是否可以出手呢？鄧智仁說(shuō)，降價(jià)是企業(yè)的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，但買(mǎi)賣(mài)交易講究的是“公平”。一方面要看買(mǎi)到的房子是不是物有所值甚至是物有超值，另一方面則要看開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)是否抱有一個(gè)真誠(chéng)的態(tài)度。總的來(lái)說(shuō)，2009年買(mǎi)房還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)最大的是五證不全、違法上市的項(xiàng)目，雖然房?jī)r(jià)便宜，但購(gòu)房者很可能會(huì)血本無(wú)歸。其次的風(fēng)險(xiǎn)就是買(mǎi)到質(zhì)量有問(wèn)題的房子或爛尾樓，如果開(kāi)發(fā)商感覺(jué)不賺錢(qián)，很可能會(huì)降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以降低成本；或者企業(yè)資金難以為繼導(dǎo)致工程爛尾。

　　2010年樓市春天可能降臨

　　現(xiàn)在很多人都在探討樓市何時(shí)回暖，與不少人認(rèn)為2009年下半年回暖的看法不同，鄧智仁表示，2010年樓市的春天才可能降臨。

　　鄧智仁表示，春天是分兩部分來(lái)說(shuō)的，一個(gè)是成交量，一個(gè)是價(jià)格。春天離我們有多遠(yuǎn)？簡(jiǎn)單推算一下，2007年高價(jià)買(mǎi)地，2008年推出項(xiàng)目；2008年買(mǎi)地，2009年推出項(xiàng)目，2009年的房屋的成本已經(jīng)降低就有了下降的空間，2009年買(mǎi)地，2010年會(huì)更便宜，這是一個(gè)循環(huán)，因此，雖然樓價(jià)在2010年不會(huì)漲，但是樓價(jià)低了，購(gòu)房人就多了，所以說(shuō)2010年的春天才可能是真正的春天。