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　　層高縮水

　　要明確約定違約賠償數(shù)額

　　事件點(diǎn)播：某樓盤(pán)多位業(yè)主一起與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書(shū)中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6米—2.62 米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻推說(shuō)是銷(xiāo)售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：從法律上講，合同首采文意主意(以寫(xiě)入合同的文字為準(zhǔn))，所以?xún)H僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專(zhuān)家提醒說(shuō)，對(duì)待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額，建議買(mǎi)房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

　　年限縮水

　　簽約前弄清土地性質(zhì) 分清土地和房屋的使用年限

　　事件點(diǎn)播：今年年初，李先生買(mǎi)下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤(pán)，買(mǎi)之前他詢(xún)問(wèn)了該樓盤(pán)土地使用年限，售樓小姐說(shuō)保證是70年。后來(lái)簽預(yù)售合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫(xiě)著土地使用期限為1993 年至2052 年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當(dāng)。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：有許多買(mǎi)房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開(kāi)發(fā)商是直接從政府部門(mén)受讓或從其他開(kāi)發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買(mǎi)房人買(mǎi)房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開(kāi)發(fā)商已使用的年限。 專(zhuān)家提醒說(shuō)，建議買(mǎi)房人在簽約前，最好到相關(guān)部門(mén)就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。