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　　深圳4月交易量猛降40%？

　　房地產(chǎn)中介及地產(chǎn)上市公司提供的情況支持了上述數(shù)據(jù)。

　　“按照我們的估計，深圳4月份的交易量大概要下降40%左右，廣州大概下降20%左右，上海北京等一線城市大致都是這樣的情況，二線城市的數(shù)據(jù)可能會滯后些。”中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文潔認為。這意味著，深圳市場消化庫存的速度有可能重現(xiàn)2008年般緩慢的狀況。

　　深圳本地一家房地產(chǎn)上市公司管理層人士表示，“深圳政府對于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場極少干預，深圳房地產(chǎn)市場大致可以看作是完全競爭的市場，每次房地產(chǎn)調(diào)整深圳跌得快，漲得也快，深圳市場的表現(xiàn)可以看作是全國房地產(chǎn)市場的先行指標。”在理財周報記者與多位房地產(chǎn)上市公司管理層人士的交流中，他們多數(shù)持有類似看法。

　　“現(xiàn)在的統(tǒng)計數(shù)據(jù)都是根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)計算的，是指成交了的那部分，但是未成交部分的價格并沒有反映出來。”合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉表示他對于4月的市場情況并不看好。

　　萬科A(000002.SZ)一位管理層人士在和理財周報記者私下交流時也談到了對當下地產(chǎn)市場的看法。他認為，“現(xiàn)在的市場成交量的確是有些萎縮，而萎縮的原因主要是年初時候地產(chǎn)商們蜂擁出貨，導致現(xiàn)在出現(xiàn)局部供應不足，雖然這說明需求仍然較大，但是我們并沒有因此而開始樂觀， 表現(xiàn)在都不敢再去買地。”

　　招商地產(chǎn)(000024.SZ)的董秘劉寧則認為成交萎縮的趨勢在招商地產(chǎn)深圳的項目還沒有反映出來。”據(jù)她判斷，這種變化主要還是開發(fā)商的節(jié)奏慢的原因，供應量跟不上，而此前的存量消化得太快。在招保萬金四家龍頭中，招商地產(chǎn)在深圳項目最多。

　　“就目前而言，保利地產(chǎn)在4月份的數(shù)據(jù)還沒有看到這種趨勢，我們廣州的項目銷售情況基本上還是跟3月份差不多。”保利地產(chǎn)(600048.SH)董秘岳勇堅表示。保利地產(chǎn)廣州項目占其營業(yè)收入比例在30%左右，其大部分樓盤定位于廣州的主流消費群體，即均價在1萬-2.5萬每平方米的項目上。

　　價格仍是“禍首”

　　歸根到底，影響交易量下滑的“禍首”仍然是房價。

　　中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰表示，“我個人感覺，2、3月反彈的數(shù)據(jù)是意料之中的，那時成交量主要還是積壓性的需求，主要還是改善型住房等需求，這種需求在2月份和3月份得到了快速釋放，創(chuàng)造了歷史性的新高。”

　　滿堂紅廣州研究部經(jīng)理周峰則認為，“3月份廣州的二手市場主要還是集中在改善型、婚房等幾大客戶群體。”

　　“現(xiàn)在4月份的數(shù)據(jù)下來了，原因可能是有些開發(fā)商看到交易量上去，漲價過快，消費者又再度形成了觀望心態(tài)。這之前樓市所形成的小陽春能不能持續(xù)下去還很難說，主要還是要看開發(fā)商愿不愿意把房價降下來。”李文杰認為。

　　合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉認為：“房地產(chǎn)回暖主要還是購買力的累計效應、銀行政策的改善等等利好因素共同促成的，但是開發(fā)商看到最近市場的反彈，便急于升價。”

　　“在二手市場上出現(xiàn)了比較多的‘返價’現(xiàn)象，就是說有些房子原來是出價50萬，最近看到市場有好轉(zhuǎn)跡象，小業(yè)主重新要價到55萬。”

　　開發(fā)商供應不上

　　然而，房地產(chǎn)開發(fā)商及機構研究員，則明顯與上述中介人士觀點相左。

　　“庫存量不能單單看拿到批售證的樓盤的庫存量，要結合開發(fā)商積壓的土地儲備量來看，打個比方，開發(fā)商拿了300萬平方米的地，庫存量除了要算拿到批售證的150萬平方米外，還要算積壓的150萬平方米土地儲備。這樣來看，實際上開發(fā)商的庫存壓力還是很大的。”李文杰表示。

　　上述萬科內(nèi)部管理人士認為，房地產(chǎn)回暖不是一朝一夕。而前期地產(chǎn)商過多地透支了土地儲備，許多年前拿的地，現(xiàn)在大型房地產(chǎn)商的土地儲備都在下降。他強調(diào)：“我個人并不看好。”

　　長江證券分析師蘇雪晶在4月份的一份研報指出，供給減少在今年下半年會顯現(xiàn)出來。“從最新的2月份數(shù)據(jù)上看，新開工面積同比有所放緩，銷售面積同比處于同一水平，因此新開工與銷售面積比比去年同期水平要低一些。這說明開發(fā)商對于后市還是持較為謹慎態(tài)度。再從竣工面積與銷售面積對比上看，今年2月份要大于去年同期水平，今年為1.1，而去年同期為0.85。由于市場的調(diào)整，開發(fā)商竣工面積大幅度減少。”

　　周峰認為，“一手樓的情況主要還是因為，之前開發(fā)商推盤速度較快，消化得比較多了，像那些戶型好、格局好的樓源都賣得差不多了。”

　　“供應不足還有一個原因，2007年許多地產(chǎn)商大肆圈地，但這些土地現(xiàn)在都還不能上市。其實最近的銷售還是不錯的，上半年還可以顯示出不錯的業(yè)績，但下半年可能難講。”上述萬科內(nèi)部管理層人士表示。

　　蘇雪晶認為，只有價格的下調(diào)才能抑制開發(fā)商的投資沖動，同時讓需求者放棄觀望，供求關系才能趨于平衡。盡管房地產(chǎn)新政(包括稅費下調(diào)，包括利息下調(diào)，包括保障房的入市)都能在一定程度上緩解成交量的萎縮，但是只有整體房價進一步下跌、開發(fā)商新開工面積增速的進一步放緩，投資增速的進一步放緩，隨著各地成交量的逐步釋放，未來供求關系才將好轉(zhuǎn)。