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　　業(yè)界:靈活促銷是明智之舉

　　一個(gè)普遍的共識(shí)仍是開發(fā)商應(yīng)采取盡量保守、穩(wěn)妥的策略,以合理的價(jià)格促進(jìn)銷售。目前國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策已經(jīng)有所放松,并以鼓勵(lì)剛性需求為主,而隨著鋼材等資源價(jià)格的下降,開發(fā)商有了更多的降價(jià)空間。合富輝煌市場(chǎng)研究部認(rèn)為,從現(xiàn)在起到“五一”節(jié)將是發(fā)展商出貨回籠資金的適宜時(shí)機(jī),各大發(fā)展商要抓住機(jī)會(huì)靈活促銷、積極出貨來(lái)提振消費(fèi)信心,活躍市場(chǎng)交易。

　　今年一季度,全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的回暖,業(yè)內(nèi)稱之為“小陽(yáng)春”。然而,在很多人對(duì)樓市的繼續(xù)回暖充滿信心的同時(shí),一些人開始看空后市發(fā)展。有人認(rèn)為,一季度交易量大幅上漲主要是由于房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位,部分首置需求和改善型需求釋放所致。但對(duì)很多首置需求來(lái)說(shuō),當(dāng)前房?jī)r(jià)仍未達(dá)到他們的心理價(jià)位,而由于交易量上升,一些開發(fā)商已減少優(yōu)惠幅度或直接提價(jià)；而此前已部分釋放的改善型需求還能持續(xù)多久,尚不得而知。此外,4月是傳統(tǒng)意義上的淡季,因此有專家提出,多種不利因素疊加,交易量可能下跌,樓市可能出現(xiàn)“倒春寒”。

　　改善型需求是“小陽(yáng)春”絕對(duì)主力

　　從全國(guó)來(lái)看,一季度廣州、深圳兩地回暖尤為明顯。專家指出,這主要是由于廣深兩地此前的調(diào)整較為徹底,跌價(jià)比較明顯。而以廣州為例,中心城區(qū)剛性需求的回暖明顯,但外圍的變化并不大。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡廣東分析,這主要是由于市中心一些產(chǎn)品具有稀缺性的樓盤拉動(dòng)的,“一些樓盤的位置、戶型等此前在市場(chǎng)上一直有空缺,部分消費(fèi)者期待了很久,因此一經(jīng)推出立即熱銷。但類似產(chǎn)品若持續(xù)推出,熱銷很難持久”。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江也指出,從合富在廣州一季度銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看,兩房和三房的戶型賣得非常好,兩房大約占了26%,三房更是占到了43%。這其中有很大一部分是“以小換大”的改善型需求。此外,目前一年期的銀行利率為2.25%,大大低于超過(guò)3.5%的租金回報(bào)率,市中心的租金回報(bào)率甚至達(dá)到4.5%,因此一些投資客也開始進(jìn)入了樓市。

　　胡廣東指出,雖然不能否認(rèn)首置需求對(duì)一季度交易量的拉動(dòng)作用,但改善型需求是托起“小陽(yáng)春”的絕對(duì)主力。“同改善型需求不同,首置需求對(duì)價(jià)格非常敏感,價(jià)格低就釋放”。近期樓市成交量上升后,部分樓盤開始取消優(yōu)惠甚至直接提價(jià),導(dǎo)致一些正準(zhǔn)備出手的首置需求又開始持幣觀望了。從中原地產(chǎn)近期的數(shù)據(jù)也可以看到,熱銷樓盤的首置比例非常低。他表示,一個(gè)以改善型買家為主的樓市是不正常和不健康的,這也不符合市場(chǎng)的客觀情況。“更何況改善型需求已經(jīng)消耗了一部分,后續(xù)能否跟上還是未知”,在這樣的情況下,如果首置需求不能夠及時(shí)釋放出來(lái),那交易量必然會(huì)下跌。

　　專家表示,目前消費(fèi)者的信心仍較脆弱,一旦后續(xù)客戶跟不上,成交量下跌甚至出現(xiàn)冷場(chǎng),那對(duì)買家心理層面的影響會(huì)更大更惡劣。