發表評論 前幾天，SOHO董事長潘石屹拋出房產業“百日內將有劇變”的說法，引起強烈反響。上周五，潘石屹在博客上再次“發炮”稱，“大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀”。
立即變現償債能力不足
潘石屹在博客中表示，在去年和前年經濟高潮時期，大家喜歡用土地儲備的數量來衡量房地產公司的實力和規模。但今天，在全球經濟衰退和國內貨幣從緊的雙重壓力下，則需要做好“過冬”的準備。評價一家房地產公司的指標隨之要發生變化，大家更看重的應該是企業的現金量和存款量有多大、負債率有多高，以及速動比率等指標。
“公司同事在過去一段時間認真研究了每家上市房地產公司的財務數據，從分析的結果來看，情況不容樂觀。”潘石屹表示，比如最能夠反映企業立即償債能力的速動比率，一般是1至2之間是合理，但現在中國絕大部分上市房地產公司的速動比率都小于1。
“從財務狀況上看，速動比率是一個很重要指標，它指的是一個企業立即變現償還流動負債的能力，如果速動比率非常低，這樣的企業資金鏈條就很緊張，難以經得起資金緊縮對他們帶來的風險考驗。”潘石屹在博客中寫道。
房產公司普遍負債率高
“上市公司的財務報表是公開的，非上市公司的財務狀況無從了解，但總體來說，上市公司的財務狀況要比非上市公司好。通過我們對上市房地產公司財務狀況的分析，看到目前普遍的情況是：負債率高，現金和銀行存款少。”
潘石屹稱，目前國內外經濟形勢引起了資本市場的緊張，受此影響最大的房地產企業是那些前兩年過分擴張、圈地、當地王的企業。這些企業一般都在沿海開放城市，西部城市很少。
他認為，雖然房產商融資環境困難，但對房地產市場的影響還應該是下一步的事情。潘石屹在此不同意“拐點”的說法。
房子供應減少需求下跌
潘石屹認為，由于資金鏈條非常緊張，一部分房地產企業可能會采用降價的方式回籠資金。但有許多在2007年圈了大量土地的開發商，他們手中絕大多數的資產是土地，而不是房子，即使想低價銷售房子，目前手頭還沒有房源。資金的緊張會引起市場上房子供應量的減少。同時，因為按揭的從緊，需求也可能會下跌。
潘石屹認為，在未來幾個月，調整和變化主要會發生在房地產企業之間，房地產企業需要調整它們各自的規模。
業界觀點：“降價是開發商的唯一出路”
昨日，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《每日經濟新聞》采訪時表示：“適當降價，是今年開發商的唯一出路。”
尹伯成認為，雖然近期的部分新推房源還處于價格上升通道。但是，只有當價格達到市場能夠接受的程度，才會有更多的成交量。對于降價幅度，尹伯成認為，去年年初至今，上海房地產的價格平均上升約20%-30%，部分項目甚至上升50%。今年上海房價有可能會下降10%左右。
無獨有偶，昨日，上海漢宇物業代理有限公司董事總經理施宏睿亦向《每日經濟新聞》表示，為了增加現金回流，更多的地產公司會在銷售價格方面做出讓步。“今年的房地產價格會穩字當頭。”
施宏睿認為，房地產正常的運作要有資金這個支撐點。企業要繳納的稅金、開發過程中所需的更多的資金流量，讓更多的開發商將資金渴求集中于融資和銷售。而當銷售中遇到問題時，影響到資金回流，中小開發商便會出現資金斷層。
尹伯成表示，隨著貨幣政策從緊、銷售情況不容樂觀，很多房地產公司的現金回流很慢，從而掐斷了資金來路，而中小開發商的壓力會更大。施宏睿也稱，“約有20%-25%的中小開發商將會受不了而離場。”(李麗）
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