對于國內房地產市場，不必出臺更多的政策，更無需出臺更多的行政性政策。房價的快速上漲是目前中國經濟生活中不可忽視的問題；但我們決不能頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是要研究與分析，找到問題所在，對癥下藥。
在一系列調控措施出臺后，房地產市場的狀況尚未發生本質性的變化。因此，近日漸漸出現一些聲音來給管理部門建言，希望在既保證各方利益，又限制炒作的原則下，使得過高的房價真正調整過來。
歸納起來，這些聲音大體可以概括為這么幾項：一是建立一套完善的房屋銷售體系，開發商將不再參與住房的直接銷售。按照開發商的定價，統一上網登記，由政府代銷，購房者先到先得，政府收到款項后再轉給開發商；二是為了抑制房地產的過度炒作，參考股市的T+1，甚至T+3的做法，即新房在3年內房產證限制過戶；三是進一步限制外資買房；四是進一步提高利率，同時貸款條件更加嚴格等等，不一而足。
這樣的一些建議假如被管理部門采納，對國內房地產市場到底會有怎樣的影響，又是否能夠真正遏制全國各地房價快速上漲呢？其實，我們只要看一下目前國內房價上漲的原因，就知道這些建議付諸實施的作用了。
已有政策潛力尚可挖掘
從目前國內的情況來看，房價快速上漲的原因還是在于房地產市場投資炒作過濫。而房地產炒作過濫，其原因又在于目前國內房地產市場發展模式界定不清楚，把住房市場看作是既是投資也是消費的市場。
因此，認識到國內房地產市場有這樣的投資與消費的需要，政府各職能部門就能夠根據各自不同的需要來出臺不同的政策，從而達到其部門所要達到政策的目標。
房地產市場投資與消費界定不清，政府希望穩定房價，國內銀行又希望通過信貸規模快速擴張來獲得更多的利潤，這就使得大量的房地產市場的投資者在銀行低利率及便利的金融杠桿下進入房地產市場。房地產價格就在這樣的條件下快速上漲。因此，房價快速上漲，最大一個因素就是銀行信貸大力支持，就是國內各銀行在其利益的驅使下讓大量的銀行資金流入房地產市場。因此，央行加強對房地產市場信貸控制與管理，是遏制國內房價快速上漲最為重要的方面。而央行與銀監會最近出臺的359號文件，就是一個比較好的對房地產市場信貸管理的文件。
但是，這個文件的最終目的是更多地加強對銀行風險管理，而沒有把焦點放在遏制房價快速上漲上。因此，這個文件許多方面沒有出臺可操作的細則；在執行這個文件的時候，各家銀行根據自己的需要做出不同的解釋，各行其是。
其實，如果能夠在最近出臺的24號文件、359號文件及39號令之后，給出可操作的細則，并強制性要求各地方、各銀行認真執行，那么目前房價快速上漲的局面應該能夠得以緩解。如果再加上央行的貨幣政策收緊，那么房地產市場的價格得到一定程度的調整也就是必然的。
因此，在筆者看來，對于國內房地產市場，政府不要出臺更多的政策，更無需出臺更多的行政性政策，因為，行政手段過多，各地方政府都能夠以各種方式來化解。
頭疼醫頭反而火上澆油
比如說，禁止住房讓房地產開發商直接銷售，這是一個反市場化的建議。這種做法不僅不能夠遏制開發商把房價推高，反而會增加住房銷售過程中的成本；這些增加的成本只能讓購房的人來承擔。更重要的是，如果政府建立一個所謂的住房銷售系統，政府直接參與住房的銷售，又有什么方式可以保證政府部門的工作人員公平公正地銷售住房呢？表面上看，在網上銷售完全是公開和透明的，但這個網絡系統歸根到底還是由人來操縱的。
另外，限制住房購買后出售的時間，甚至于限定購買后的住房持有幾年以上才可轉讓，這種做法看上去可以限制炒作，但必然使二手房市場更加不活躍。二手房市場失去活力，房地產市場的供應自然減少，會更加增加房價上升的壓力。
至于限制外國投資者進入和加息等等建議，這些早就有相關的政策安排，問題只不過是如何使之落到實處而以。
總之，房價的快速上漲是目前中國經濟生活中不可忽視的問題；但我們決不能頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是要研究與分析，找到問題所在，對癥下藥。這樣才能根本上對國內房地產市場進行有效治理。而就目前的情況來說，房地產市場快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴張，讓大量資金涌入房地產市場。造成這種現狀的原因，既有銀行利率過低的因素，也有國內銀行的利益驅使。如果在這兩方面入手采取措施，例如銀行信貸緊縮及利率快速上升，那么國內的房價是能夠得到有效遏制的。
□易憲容(北京 學者)
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