“我不知道該相信統計數據呢，還是相信我自己的詢價？”王維杰準備買房，對房價的關注已有大半年了，但他越是關注就越是狐疑，因為“數據房價”與“感覺房價”這“兩種房價差距很大”。
上海白領王維杰只是各地眾多數據房價“懷疑論”者之一。時下，街頭巷尾、網絡報章之上，對房價的質疑聲浪，充盈耳鼓。
上海樓市在全國一向具有風向標意義，其“數據房價”、“感覺房價”、“市場房價”究竟如何？出現差距的原因何在？呈現一幅上海樓市的真實圖景可能比十個回合的“論戰”更有意義。
業內人士認為，“真”或者“假”的定性往往使得問題簡單化。在房價問題上，與其說真相與假象的糾纏無時不在，還不如說它所折射出的現實與預期的落差依然存在，并且還在拉大。
問題的關鍵不是指責某個城市的房價是否“統計”有誤，而是應該警惕一種傾向：某些城市借助統計數據在有意無意地傳達這樣的信息——“樓市調控已經到位”、不再需要出臺其他控制性政策、措施了，甚至主張終止執行已出臺的政策。在住房保障體系尚未完善、房價沒有調整到合理水平的現實背景下，這才是房價漲跌“迷霧”的負面影響之所在：不僅誤導百姓的心理預期，而且可能左右中央政府對房地產調控形勢的把握，讓樓市政策的制定者產生誤判。
“數據房價”：由升到降令人猝不及防
排隊購房的“盛況”再次出現在上海樓市。4月伊始，“上海灘花園”、“萬科新里程”等多個樓盤售樓處排起了購房長龍。人們記憶猶新，最近一次出現這一局面的時間是在2005年初。眼下，樓市“小陽春”似乎回來了。
但在今年3月初，上海社科院推出一份報告說，2006年上海住宅價格指數增長了-0.5%，是上海房價自2000年持續上漲6年以來出現首次下跌。這只是去年以來出現的眾多顯示上海房價下降信息的數據中的一個。
上海社科院有關研究人員在2006年9月完成的另一份調研報告還顯示，上海樓市的供求關系已經出現了逆轉，未來供應將遠遠大于需求。
短短數月，房價數據一變再變。2月份，國家發改委和國家統計局聯合發布的今年全國70個大中城市新建商品住房銷售價格指數顯示，上海的新房價格經過此前持續10個月的同比下跌后首次止跌。3月份，中房上海指數辦公室發布的最新月度報告顯示，中房上海住宅價格指數為1310點，比2月份上升5點，漲0.4%。更關鍵的是，這一指數比去年同期漲3.6%。
房價上行的同時，交易量也在逐步放大。根據中房上海指數辦公室統計，3月份上海新房成交規模為187.9萬平方米、15926套。整個一季度總成交量為461.7萬平方米，比去年同期增長11%。
不僅一手房在漲，上海二手房辦公室最新統計顯示，3月，上海二手房指數也較上月增加6點，達1658點，環比上升0.37%。
一季度房地產開發投資也在明顯提速。上海市統計局4月23日公布的數據顯示，一季度上海房地產開發投資301.01億元，比去年同期增長19.8%，增幅同比高出13.6個百分點。其中住宅投資202.97億元，增長19.8%。而去年全年，上海房地產開發投資月度增幅都在10%以下。
在許多潛在購房者的印象中，“數據房價”由跌到漲的轉換來得有些猝不及防。
“市場房價”：局部分化而非全局“回春”
“市場房價”究竟如何呢？與數據房價吻合還是背離？日前，本刊記者走訪了上海內環、中環、外環的代表區域：徐匯、靜安、黃浦、楊浦、虹口、閘北和閔行共7個區的新盤和二手房市場，獲得的情況也清楚地表明，眼下上海房價走勢呈區域性分化，外環線以內上漲勢頭明顯。
閔行區顧戴路新樓盤萬源城靠近外環線，二期到2007年3月份才交房，但現在均價已升至每平方米1.1萬元。在2005年3月樓市調控之前、上海房價達到峰值時，萬源城斜對面的樓盤江南星城當時的最高房價也不過1萬元。宏觀調控后，這一板塊的房價最低時曾跌至7500元/平方米左右，而現在，已漲至9000元以上，高的已超過萬元。
位于徐匯區辛耕路的永新城是外銷樓盤，均價在25000元/平方米左右。目前銷售已進入尾聲，但來看房的人依然較多。售樓現場一位自稱是開發公司員工的人說，從一期開盤到現在，每平方米大概漲了5000元。
靜安區的遠中風華城寶屬于高檔樓盤，均價達37000元/平方米，以外銷為主。網上房地產的數據顯示，此樓盤住宅總套數292套，已售套數129套。“都是這個價，只漲不跌。”售樓小姐說。
與新房相比，近來上海二手房的漲勢更明顯。位于閔行區春申路、沁春路附近的三春匯秀苑，一期有2000多戶，目前入住率只有30%左右。投資客在春節后開始放量拋房，但價格不降反漲。21世紀房產的物業經理馮新華說：“這里(閔行區)的房子從去年底到現在一直是處于上漲的走勢。”
本刊記者發現，與以前不同，眼下上海房價趨漲有以下特點：其一，不是有價無市，而是量、價齊升。天天房展網研究中心的數據顯示，截至4月23日，網上可售房源由年初的2461.24萬平方米下降到2196.64萬平方米，可售住宅的套數由年前的10萬套下降到6.8萬套。價格方面，今年以來中環線以內沒有單價低于8000元/平方米的成交記錄，內環線以內則沒有10000元/平方米以下的成交記錄。其二，投資客較少，多以剛性需求為主。其三，區域分化明顯，熱銷樓盤多位于中環以內的近郊區，如3月份成交前十位的區域，除浦東新區以外，9個是郊區。其四，一個板塊內新開的標桿樓盤對本區域的整體房價拉抬作用明顯。
歷史經驗表明，第二季度往往是一年中樓市進入銷售旺季之時。上海房地資源網上的統計數據顯示，4月份前半個月，上海一手房成交量在逐步放大。如果這一勢頭能延續到6月份，那就意味著上海房價進入新的上漲通道。
不過，知名房產專家蔡為民認為，現在說上海樓市調控到位還為時過早。目前市場上的購房人絕大多數是自住客，他們具有精算、務實、購后退場的特性。這使得樓市買氣不容易產生擴散效果，無力牽動市場的全局繁榮。此前“遍地開花”萎縮到現在“板塊選擇”，乃至必須迎合市場才能勝出的“整體疲軟，局部突出”的樓盤表象，恰恰說明了目前市場景氣正處于盤整向下的階段。房價需經過一個擠泡沫的過程之后，市場才能重新走向堅挺。而這樣的時間點，可能出現在明年下半年。
暗含玄機：房價調控是否已到位？
有一個奇怪的現象：多次披露的統計數據顯示，上海樓市的調控正朝著預期的目標發展，小幅調整而又穩健前行；但市民們的感覺卻與此迥然相反。準備購房的陳惠芳就是其中的一位。陳是上海市勞動和社會保障學會港口工作委員會的秘書長。“不知道他們是怎么計算數字的，反正我是沒感到(房價)下降，”她說，“不繼續漲就謝天謝地了。”
更顯蹊蹺的是，即便用官方公開的數據進行測算，不同機構得出的結果亦迥然不同。上海房地產機構易居研究院將上海房地局網站“網上房地產”2006年每天公布的成交信息匯總，測算出全年的成交總金額，再除以成交面積，得出平均房價為9437元/平方米。而上海房地局通過抽樣、加權平均等“專業統計”，得出平均房價為7038元/平方米。
為什么主管部門公布的房價漲跌跟老百姓的切身感受不一致？為什么不同機構公布的同一城市的房價數據互相“打架”？
21世紀不動產龍茗路加盟店的置業經理馮新華分析，主要是郊區的板塊下降幅度大于市區上漲幅度，只要“精心”選擇樣本，“最后的結果自然就是下降了。”
業內人士指出，“數字”房價與“感覺房價”不一致留下諸多啟示：
其一，平均數并不能代表大多數。統計數據給的是平均數，只要多放些遠郊的成交量進入統計范圍，均價就拉低了。對于買房人而言，房屋均價已經蛻變成一個缺乏實際針對性的指標，非但無益，反而可能誤導消費者。如實衡量一個城市的房價，應該分區、分圈層來統計，政府部門需及時公開不同區域、不同板塊的新房、舊房的成交信息，而不是“餃子湯圓一鍋煮”，只給出一個整體也許真實、但局部失真的概念——均價。
其二，籠統、遲滯的數據其實沒有價值。廣州房地產研究者韓世同指出，正是因為政府有關部門對房地產市場的數據公布得不及時、不詳盡，才讓不良開發商有機可乘。要解決樓市均價忽悠百姓的問題，相關政府部門應該放棄分歧，攜起手來共同建立完整的房產信息體系，統一對外發布，及時披露市場信息。“應該像股市一樣每天將每個樓盤的成交均價、最低價和最高價公布，并在此基礎上按區、按類統計成交均價和數量，才可以對樓盤和區域樓價漲跌作出準確判斷。”韓世同說。
其三，不可輕言房地產調控已經到位。此前，個別“專家”大談上海房地產市場已經調控到位，潛臺詞無非是不必再執行調控政策了。
上海社科院房地產業研究中心常務副秘書長姚宏來指出，客觀來說，上海在房地產上的宏觀調控執行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房價格和居民收入比仍超過10，廉租房覆蓋面仍不過區區幾萬戶。他認為，在住房保障體系尚未完善、房價沒有降到合理水平之前，還談不上調控到位。
他提醒，現在有些專家在一些房地產公司擔任要職(如董事)，其言論難以保持公正，并可能誤導市場，應該警惕。
眼下，對于大多數城市來說，應該清楚：保障尚未到位，調控還需繼續。(徐壽松 彭勇)
