昨日有消息說(shuō)，業(yè)內(nèi)熱議多時(shí)的“商品房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理辦法”正在國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)醞釀，但是政策最終出臺(tái)和落實(shí)時(shí)間目前尚不明確。市場(chǎng)人士分析，預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理的具體金融監(jiān)管工作可能由央行負(fù)責(zé)，因此這又將是一次多部門(mén)協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng)，并可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重要影響的調(diào)控。
可抑制開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)
據(jù)了解，所謂預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門(mén)的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理的目的是有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購(gòu)房人蒙受損失。
廣州的房地產(chǎn)研究人士韓世同認(rèn)為，商品房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理政策若在全國(guó)推廣，會(huì)對(duì)過(guò)早預(yù)售樓盤(pán)、自有資金不足的開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)很大影響，對(duì)抑制開(kāi)發(fā)商的盲目擴(kuò)張有積極的作用。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)不僅僅是將預(yù)售款用于后期建設(shè)，而是拿來(lái)購(gòu)買(mǎi)新的土地和項(xiàng)目，達(dá)到快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
對(duì)于專(zhuān)戶(hù)管理可能引發(fā)的其他問(wèn)題，有開(kāi)發(fā)商表示，“一旦預(yù)售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無(wú)法啟動(dòng)的閑置資金，這對(duì)開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì)帶來(lái)影響。也將涉及到銀行等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。該政策可能有鼓勵(lì)市場(chǎng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的意圖。”
廣州屬全國(guó)最早實(shí)施
事實(shí)上，廣州是全國(guó)最早實(shí)行商品房預(yù)收款專(zhuān)戶(hù)管理的地區(qū)。合富輝煌首席分析師黎文江告訴記者，商品房預(yù)售款專(zhuān)項(xiàng)管理的制度在廣州已實(shí)施7、8年之久。《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》于1998年10月1日頒布實(shí)施。廣州市商品房預(yù)售款監(jiān)控于1999年正式施行。去年5月30日，廣州市商品房預(yù)售款監(jiān)控全額全程系統(tǒng)開(kāi)始啟用。廣州市16家商業(yè)銀行與該系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)廣州市商品房預(yù)售款的實(shí)時(shí)監(jiān)控。
番禺某中型開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，開(kāi)發(fā)商按照工程進(jìn)度支取預(yù)售款賬戶(hù)的款項(xiàng)時(shí)，需要繳納合同登記的預(yù)售房款總額的千分之二作為該預(yù)售款管理賬戶(hù)的管理費(fèi)。“這筆費(fèi)用明顯太高了。樓盤(pán)銷(xiāo)售好的時(shí)候，這筆費(fèi)用達(dá)到100多萬(wàn)元。但實(shí)際上，主管部門(mén)對(duì)資金的監(jiān)管力度并不大。”財(cái)務(wù)總監(jiān)表示。
“南沙境界”開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)認(rèn)為，預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理政策值得推廣，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就比較束縛和機(jī)械。他建議，政府強(qiáng)行征收的此項(xiàng)管理費(fèi)不宜太高，可以考慮對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信評(píng)級(jí)，分級(jí)別監(jiān)管。此外，廣東省房協(xié)發(fā)布的報(bào)告顯示，2006年廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的到位資金中，預(yù)付金訂金的比例約占52%，開(kāi)發(fā)商比較倚重預(yù)售款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)認(rèn)為，在這種背景下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拓寬融資渠道。(蒙暉）
