在央行出臺以戶為界定二套房標準后，昨日記者從滬部分銀行獲悉，目前各家銀行均在等待總行制定實施細則，在此期間，相關業務將再度暫停，但已簽約客戶不受新標準影響。
記者了解，前期，滬銀行業對二套房認定存在四種界定標準，即個人、戶、原貸款結清、原貸款未結清等。昨日，滬上一家前期以個人為界定單位的銀行表示，在央行出臺新界定標準前放出的貸款，仍按原合同執行，但未來制訂的操作細則，將嚴格按照央行標準執行。
而前期深圳發展銀行對 “二套房”的操作細則，與央行公布的新標準最相似，即將子女購房情況納入“戶”按揭記錄考慮。根據深發展原有的操作辦法，如果子女成年，并已經工作有還款能力，而且父母的貸款也無需其負擔，那么不會被深發展認定為二套房；但如果家長以投資為目的，以尚未成年子女名義購房，將被視作二套房處理。
數據顯示，11月上海中資銀行人民幣個人房貸環比雖略有多增，但當月新增個人消費貸款量卻比上月少增8.1億，其中個人房貸增加50.5億，僅比上月多增0.7億。“房貸新政”對銀行房貸業務發展也帶來很大沖擊。
一銀行相關人士表示，目前監管部門對二套以上房產的按揭限制已經非常嚴格，幾乎沒有再給商業銀行留下自主操作的空間。
從嚴屏蔽投資型客戶 或增銀行違約信貸處置壓力
央行明確二套房以戶為單位界定，正式給滬上紛繁復雜的界定標準劃上句號。10月以來，“房貸新政”已經為銀行“屏蔽”了大量投資型客戶，而更加嚴格的界定標準，將使銀行客戶結構中自住型客戶比例繼續增多，而這卻可能使銀行面臨更大的房貸不良資產處置的壓力。
據記者了解，2004年，上海中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%左右，而截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達到0.95%，逼近1%大關，3年間不良率猛增約10倍，且近期不良率一直在反復。處置房貸不良資產已成為中資行房貸業務的一個新壓力。
而記者從滬上一家股份制銀行獲悉，過去幾年間，該行在處理擁有多套住房客戶的違約情況時，均通過拍賣客戶房產挽回了損失，但在處理僅有一套按揭房產的客戶違約時，卻全部由于難以操作造成信貸損失。
“可以說目前銀行不良房貸資產，相當大部分都是由僅有一套房按揭的客戶造成的。”該行一相關負責人表示，擁有多套房產按揭的客戶，由于有相關貸款記錄，銀行更能把握其征信情況，同時也顯示其收入狀況較好。因此，實際上這部分客戶是銀行比較看重的。
從嚴控房地產開發貸款到從嚴界定二套房標準，表明監管部門正在從開發到銷售領域，全面節制房地產投資行為。但屏蔽掉越來越多的“優質”客戶，也將讓商業銀行面對更多自住型客戶。
某銀行零售銀行部總經理告訴記者，他們近3個月來，沒有受理一筆明確以二套以上房名義申請的貸款，而對于被銀行查出申請對象有未結清余額貸款記錄的客戶，在向對方告之利率將上浮后，幾乎所有客戶都收回了申請。“主要是客戶心理上還無法接受”。
但值得注意的是，處理多套房產按揭客戶違約更容易的情況，是在房價不斷上漲的背景下出現的，一旦上海房價在宏觀調控下出現拐點，情況是否會改變？
滬一銀行業人士認為，目前銀行的信貸政策是根據客戶具體情況而定，一般都會收取3成首付，最高甚至達到5成，最低也有2成。從目前情況看，上海房產的需求仍比較旺盛，哪怕房價跌20%銀行也能承受，況且這種情況出現的可能性并不太大。
聚集二套房貸·業界
房產商擬全力吸引一次性付款者
“得知第二套房貸款政策明確界定為以家庭為單位后，公司部分人士也對此進行了研究。”昨日，香港九龍倉集團下屬匯寧花園發展有限公司銷售負責人鄭翎昀表示，在整體大環境不發生重大調整的情況下，公司對于原先制定的方針、銷售指標都不會發生變化。
鄭翎昀表示，第二套房首付提升政策對于公司今后的項目銷售、項目開發不會產生太大的影響，或許只會在部分項目的細節上做一些小的調整。原定于本月中旬推出190套房源的匯寧183項目，仍會按照原定計劃開盤，售價亦不會因為新政而調整，價格依然在4萬元/平方米左右。
而對于正在開發建設中的九龍倉集團的另一樓盤——新華路1號項目，鄭翎昀表示，項目的總體方針不會發生改變，但或許會考慮對項目的裝修標準做一些調整，期望能夠在原先高端的定位上，把項目做得更加高端，以吸引一次性付款的高端客戶。
“第二套房貸新政對承受力相對較強的高端群體影響不大，這部分購房群體一般都會采用一次性付款。”昨日，上海中原地產研究咨詢部總監陳寧表示，“目前上海中原成交房源中，有38%的購房者一次性付清房款，第二套房首付提升，對這部分購房者的投資購房需求不會產生影響。”
世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒認為，新政策將會導致成交量進一步下降，但對中心城區的高檔住宅幾乎沒有影響。
聚集二套房貸·權威聲音
上海市政府新聞發言人陳啟偉：
上海將積極貫徹落實“第二套房”貸款新細則
針對央行、銀監會近日聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，上海市政府新聞發言人陳啟偉在昨日的市政府例行發布會上表示，上海市政府已經關注到了近日央行、銀監局發布的相關政策，并將積極貫徹落實國家有關部門制定的政策規定，希望這一政策將對上海房地產市場的健康穩定發展、防范信貸風險起到積極作用，其對市場的影響有待進一步觀察。
陳啟偉表示，《補充通知》明確了以家庭為單位認定貸款人房貸次數，這是統一各大商業銀行的操作口徑，進一步嚴格住房消費貸款管理的又一舉措，有利于房地產市場各項宏觀調控政策的貫徹落實，有利于房地產市場的平穩健康持續發展。
復旦房地產研究中心主任尹伯成：
新規將有效抑制投資性購房需求
二套房貸界定明確規定了以家庭為單位，專家表示，此舉對抑制投資型購房將起到很大的作用。
上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成就表示，二套房貸明確界定以家庭為單位之后，對投資性的需求將有有效的抑制作用，將區別于以往的房地產政策。
上海同濟大學經濟與管理學院副院長施建剛也表示贊同，他指出，此項規定是房地產市場調控中，相當嚴格的一項舉措，主要是針對投資性需求。
尹伯成同時指出，此項規定不但可以抑制投資性需求，對首次購房者也相當照顧，能夠減少信貸的風險，還能夠平抑房價。
聚集二套房貸·市場
昨市場反應不大 成交平穩
昨日，《每日經濟新聞》獲悉，央行確定第二套房認定以家庭為單位政策出臺的第二天，市場的反應不是很大。業內人士表示，由于政策剛出臺，目前仍在理解消化過程中，估計明、后兩天市場對該政策的反應會逐步表現出來。
網上房地產數據顯示，昨日，全市共預售各類商品房791套，面積7.69萬平方米。和前幾天相比，成交情況差不多，前天，全市共預售各類商品房769套，面積7.61萬平方米。
上海中原地產研究咨詢部總監陳寧表示，第二套房認定以家庭為單位政策出臺后短期內二手房市場的掛牌量將上升，但是由于當前購房者的觀望，后期房源賣不動，部分房源有可能轉售為租，房產市場成交量在一定的時期內仍將持續下跌。
(陳珂 李麗 宋文明 劉春香 楊燕)
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