編者的話
今年第四季度接踵而來的樓市下滑和股市波動，對龐大的民間游資肯定不是好消息。而在這一輪市場震蕩中，溫州投資客、山西煤老板和深圳炒房人的遭遇，只是活躍于中國從南到北多個城市房地產(chǎn)“散戶”投資者的一個縮影。
號稱“中國第三大商圈”的成都春熙路步行街，近日出現(xiàn)難得一見的場景：位于黃金地段的一家向來生意很好的服裝店門外，員工們突然打出了“還我工作”的醒目橫幅。
讓他們丟掉工作的，不是服裝店老板，而是財大氣粗的商鋪“房東”。因為鋪位加租糾紛，服裝店被迫暫時關(guān)門，雙方甚至鬧到要對簿公堂。
大概誰也不會想到，這樣一次普通的商業(yè)糾紛，會跟游走全國、讓人聞風(fēng)色變的“炒房團(tuán)”扯上關(guān)系。
不炒住宅炒商鋪
熟知內(nèi)情的人士稱，繁華春熙路一帶的眾多商鋪幾經(jīng)易手，如今已經(jīng)被溫州商人和一些采礦老板占據(jù)半壁江山，他們又集體委托了一家來自香港的管理公司，專門負(fù)責(zé)收租和“炒鋪”。
據(jù)初步案情透露，這家香港管理公司半年前已按合同約定提前收取了各家鋪位的租金，但眼看著周邊旺鋪投資趨熱，租售價格持續(xù)上升，他們可能覺得原定租金水平過低，便單方面毀約，向經(jīng)營業(yè)戶提出加租50%的要求，遭到拒絕后，便“勒令”該服裝店暫時關(guān)門。眼看事態(tài)升級，當(dāng)?shù)嘏沙鏊坏貌唤槿耄粓龉偎居纱硕稹?/p>
最新消息顯示，商鋪“房東”一方委托的代理律師擔(dān)心輸?shù)艄偎荆烟岢鲆再r償50萬元營業(yè)損失的條件尋求庭外和解。
今年下半年以來，隨著中央及地方政府連出調(diào)控重拳，銀行方面陸續(xù)收緊房貸審批，傳聞物業(yè)稅又即將正式開征，市場信心動搖，深圳、上海等主要城市的住宅投資熱“拐點”隱現(xiàn)，各路炒房客已紛紛從住宅市場抽身，轉(zhuǎn)向商鋪投資。發(fā)生在成都的上述糾紛，不過是這一大趨勢下的一個小小插曲而已。
據(jù)記者了解，日前一個溫州投資團(tuán)已瞄準(zhǔn)了重慶最繁華的解放碑商圈一帶的臨街商鋪，只要是單個鋪位200平方米以下者均為他們鎖定的投資對象。此前，這隊人馬從溫州出發(fā)，先北上南京，再沿長江西進(jìn)武漢、長沙，重慶則是最新一站。一路浩浩蕩蕩，大有風(fēng)卷殘云之勢。
事實上，以擅長做小生意聞名的溫州人，鐘情商鋪炒賣不難理解，因為住宅會折舊，而商鋪只要所在地段人氣興旺，時間越長就越值錢。在全國各地，一些資金雄厚的溫州人不光炒短線，像商鋪和商務(wù)賓館之類相對長線的物業(yè)同樣受到追捧，通常他們喜歡買下整棟樓進(jìn)行整體包裝，再將大產(chǎn)權(quán)拆分成小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行招商。住宅市場的突然震蕩，讓這種投資模式得到更多青睞。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市
在成都城南經(jīng)營一家中介公司的余寧，最近接到一張?zhí)厥獾摹皢巫印保禾嬉粋�溫州購房團(tuán)代為處理其上半年買下的20多套住宅。但接單之日起半個多月過去了，一套也沒能順利出手。“來自山西、深圳等地的炒家，如今也準(zhǔn)備做長線，短期內(nèi)不再買也不再賣了。”他說。
在溫州商鋪投資客大軍壓境的重慶，部分早些時候買下當(dāng)?shù)刈≌臏刂莩捶繄F(tuán)，也紛紛委托中介處理存貨，坦言“不再投資普通住宅了。”
據(jù)了解，在此之前因為貸款比較容易，利息也低，大部分溫州炒家都是自己出錢交30%左右的首付，其余房款盡量從銀行貸。近期銀行連續(xù)加息，首付比例提高，貸款審批手續(xù)收緊，而房價出現(xiàn)回落跡象，大多數(shù)炒房者陷入窘境。成都、長沙、武漢等異地炒家眾多的中西部城市，據(jù)說炒房團(tuán)正在醞釀割肉退市。
在更多游資紛紛轉(zhuǎn)向商鋪的同時，不少依然堅守住宅陣地的炒房團(tuán)，開始考慮“深耕”三四線城市。在他們看來，北京、上海等一線城市的大好機(jī)會固然已成過去，成都、重慶、武漢這樣的區(qū)域中心城市，經(jīng)過前一輪的急漲之后，獲利空間也大不如前，且潛在風(fēng)險正在加劇，是時候開辟新的戰(zhàn)場了。
據(jù)悉，今年6月，一家受山西炒房團(tuán)委托的投資公司在成都以北150余公里的江油市，一口氣砸下5000萬元炒房，上個月如愿脫手，獲利至少一倍。近日，記者以炒家身份與成都某投資機(jī)構(gòu)接觸，后者開出“入股門檻100萬元，保證收益率在50%以上”的條件。據(jù)悉，該機(jī)構(gòu)目前已籌資約1000萬元，目標(biāo)市場是重慶以西30余公里的江津區(qū)。
聰明反被聰明誤？
盡管在一般人印象中，炒房團(tuán)都是一幫精明而敏感的人組成，往往能洞悉市場先機(jī)，不論前面是危險還是機(jī)會，都能比別人早走半步，但近期一線城市樓市的大幅波動中，他們中有些人不免還是吃了苦頭。
據(jù)在成都做生意的溫州商人陳先生透露，他有幾個老鄉(xiāng)9月份剛剛合伙在廣州投資上千萬元買樓，同時在股市上也有數(shù)百萬元的投資。“最近他們手頭資金周轉(zhuǎn)緊張，本打算折價5%拋售廣州那些房子，可一個多月了還沒找到買家，幾個人之間還因此鬧起了矛盾。”陳說。
據(jù)說溫州投資客有個習(xí)慣，只拿20%的資金進(jìn)入股市，其余的投入樓市，因為他們更看好不動產(chǎn)的保值功能。可是過去一兩個月國內(nèi)股市、樓市雙雙低迷，不幸被套者為數(shù)甚多。
熱衷利用炒房團(tuán)題材“捂盤”炒作的開發(fā)商，也吃了“啞巴虧”。 兩個月前，成都城南某樓盤對外宣稱，來自西藏的購房團(tuán)已整棟買下他們推出的新單位。但是直到今天，還是有不少成都市民手機(jī)上經(jīng)常收到該樓盤開發(fā)商發(fā)來的促銷短信息。
出于可以理解的原因，不少中西部城市政府對包括炒房團(tuán)在內(nèi)的外來置業(yè)投資者，普遍持默許乃至歡迎的態(tài)度，成都、貴陽等多個城市出臺政策，更為外地前來置業(yè)購房人士解決戶口和子女上學(xué)等問題。但近期受各方輿論壓力，鼓勵外來投資購房的地方政策也有變化跡象。據(jù)說一些城市在審批非本地戶籍人士的銀行按揭貸款申請時，已變得更加審慎。
深圳世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平認(rèn)為，各地房地產(chǎn)管理政策上的不同，給溫州、山西、深圳等外來炒房團(tuán)提供了流動作戰(zhàn)的機(jī)會，但隨著地方政府對房價調(diào)控力度加大，投機(jī)者的操作空間會受到明顯壓制。
“當(dāng)房價偏離真實價值軌道太遠(yuǎn)，受傷害的不僅僅是普通的購房者，也包括投機(jī)者本身，”成都天愛地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何欣說，“炒房團(tuán)一手吹起樓市的泡沫，萬一找不到接盤的，自身也要面對相當(dāng)大的風(fēng)險。”
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炒房團(tuán)幕后操盤手
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，僅今年11月份，前來成都尋找房產(chǎn)投資機(jī)會的溫州人手中，就大約掌握了4億元左右的資金。他們大多和溫州籍在蓉發(fā)展的開發(fā)商有直接或間接的關(guān)系，老鄉(xiāng)推介成為溫州人投資成都樓市的重要渠道。
劉剛也是一位來自溫州的職業(yè)炒家，10月份在成都某項目用現(xiàn)金一次性訂購了30套住宅。他通常跟幾個老鄉(xiāng)聯(lián)手，在新盤發(fā)售時共同買入一個單元，一兩個月后房價每平方米上漲五六百元后迅速出手。此前他借助短線操作在廣州、深圳等地炒房，獲利頗豐。
與上述職業(yè)炒家跟老鄉(xiāng)“抱團(tuán)兒”的方式相比，溫州、深圳和山西的部分地方媒體與各地媒體同行聯(lián)動，以“房產(chǎn)項目推廣投資”為號召的購房團(tuán)，聲勢就浩大得多了。據(jù)記者了解，僅僅在貴陽一地，今年下半年由深圳媒體組織的購房團(tuán)就前后來了三次，總成交金額在5000萬元以上。
山西的生意人則通過山西商會和煤協(xié)牽線，成立了房產(chǎn)投資俱樂部，有的還聯(lián)合組建了房產(chǎn)投資公司，組團(tuán)奔赴北京、天津、青島、成都等地投資買房。據(jù)說SOHO中國(0410.HK)潘石屹旗下北京幾個高檔樓盤近60%便被山西人買走。在成都，山西炒房團(tuán)設(shè)有專門的聯(lián)絡(luò)處。
與“走出去”為主要特色的溫州、山西購房團(tuán)明顯不同的是，活躍于成都、貴陽、長沙等地的深圳購房團(tuán)，成員主要以去深圳發(fā)展的各地原籍人士“返鄉(xiāng)投資”為主。
部分地產(chǎn)中介和投資公司也扮演了購房團(tuán)組織者的角色，他們的主要收益是從成交總額中提取傭金，一般比例是千分之二到千分之五不等。(張明 黨鵬)
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