通過保險機構以“按月付款”方式購買老年人身后的房屋產權，幫助老人實現“以房養老”，這一流行于歐美的模式今年10月將首次在我國推出。昨天，“以房養老”模式的推動者、中國房地產開發集團前總裁孟曉蘇透露，我國首個主營“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關部門的審批，計劃下月正式掛牌營業。
“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。這種模式專門針對有產權房的老年人。老人可以將自己的房屋產權抵押給專門運營這項業務的機構，按月從該機構領取現金養老。老人身故后，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣。這相當于專業機構通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產權，類似于將銀行的住房抵押貸款“反過來做”，只是介入者不是銀行而是保險公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。這一險種的推出，顯然能夠真正實現以房養老。
根據國外的成熟做法，“以房養老”模式會設置一些特別的方法降低投保人的風險。例如投保人在投保后存活時間低于某個下限時，保險公司將啟動特別補償，而投保人的子女也將享受優先優惠贖回房產的權利。另外，投保人存活時間越長，保險公司獲利就越少，因此投保人可能會擔心存在道德風險。但實際上，按照目前的監管體系，保險公司傷害投保人人身安全的成本遠遠超過獲利，因此這一風險可以有效防范。
據悉，通過“住房反向抵押貸款”實現以房養老，在歐美已運作多年且相當成熟，在我國卻直到2003年才由孟曉蘇提出。這項業務的面世一直困難重重。孟曉蘇告訴記者，其中最大的阻力不是來自市場，而是保險機構因擔心房價下跌風險所產生的猶豫。雖然銀行機構一直對這種模式感興趣，但由于擔心評估和經營層面難度較高，均止步于研究層面。此后，國內一家房地產項目推出過類似性質的“以房換養”概念，但幾乎無人問津。
在推動產品入市受阻后，孟曉蘇決定籌建“幸福人壽”保險公司開發這一險種。昨天，據籌建組工作人員透露，在保監會認可由保險機構作為“以房養老”運作實體的模式之后，幸福人壽逐步完成了股東募集、企業注冊等籌備工作和相關審批程序。“如果不出意外的話，下個月幸福人壽就將掛牌開業，主營‘住房反向抵押貸款’。發起和推動以房養老的孟曉蘇將親自擔任這家股份制企業的董事長�！�(記者 楊舒萌)
后市分析
四五十歲中年人有望真正受益
據了解，10年前，正是在孟曉蘇的推動下，我國推出了個人住房抵押貸款業務，逐漸發展成為優良的支柱型消費貸款品種。對于“反向抵押貸款”的前景，孟曉蘇同樣有信心。孟曉蘇說，公房出售讓不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產。但這些“家產萬貫”的老人實際的可支配月收入往往很少，而通過“反向抵押貸款”，可以使老年人的自住房產在其有生之年逐漸變現用于養老，同時又能繼續使用房屋。
但業內人士對“以房養老”險種的市場預期普遍擔憂，認為保險機構的實際操作能力以及中國人在消費和繼承方面的傳統觀念，將成為該業務實施的最大障礙。當然，專家也指出，隨著這項業務的成熟以及人們觀念的變化，“以房養老”的接受程度將逐步提高，現今四五十歲的中年人有望成為真正的受益者。
實例解讀
百萬房產每月可得近萬元
“以房養老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。
給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息)/[(預期壽命-投保時壽命)×12]。
舉例說明，張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優越。經評估房屋現價145萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。(記者 楊舒萌)
業內觀點
“以房養老”
不會助長投資心理
既能住在房子里，又能提前變現過上富足的老年生活，這種方式是否會進一步激發房產投資的沖動？置業鏈家市場研究中心主任王志偉認為，“以房養老”是專門為老年人設計的保障型產品，對年齡有嚴格要求，而且需要相應的手續和費用。而單純的投資者買賣房產的主要目的是快速簡便地獲取收益�！耙苑筐B老”的模式并不具備這樣的吸引力。(記者 楊舒萌)
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