距6月15日北京市強制執行二手房交易資金監管新政還有半個月的時間，中國經濟時報記者近日對北京房地產經紀公司的資金運作和監管情況進行了調查，結果發現：資金監管似乎正成為行業內的燙手山芋，接受采訪的人們不愿意過多談及資金監管政策的利弊，而那些身陷困境的企業，則緊緊抓住“服務質量”這根救命稻草，試圖突圍。
調查顯示：在日益公開、透明的市場環境沖擊下，房地產經紀行業中巨大的利潤空間嚴重縮水，一些習慣于享受充裕資金流的經紀公司開始呈現出集體性的階段不適。
資金監管叫好不叫座
自4月15日北京出臺二手房交易資金監管政策至今，市場反饋似乎并不盡如人意。
“不足一成人接受二手房資金監管”、“三大問題考驗二手房資金監管”、“資金監管賬戶成交量不到5%”，進入5月以來，此類詞語在各個媒體頻頻亮相。
據了解，二手房資金監管政策主要意圖是防止購房款積壓在經紀公司賬戶中，避免經紀公司“卷款潛逃”，以充分保障買賣雙方的資金安全。然而，為何政策在實施初期遭遇市場尷尬？
“表面看來，是政策在實施初期遇到攔路虎。實際上，更深層次的原因在于，市場的主體——企業與消費者均未能適應新的市場環境，一些企業出于各種利益考慮對政策的積極性不高。”曾在北京開太物業交易保證有限公司任市場總監的張真真女士的回答一針見血，“企業的不積極，直接影響到買賣雙方對政策認知度過低。”
記者從市場上了解到的信息顯示，近期有購房、賣房打算的消費者對資金監管的具體細節知之甚少，劉小姐便是其中的一位。家住望京的她一提到經紀公司就頭疼，“前段時間，我要買二手房，在幾家經紀公司登記，前前后后折騰了兩個月，到現在還沒買到房子。我的電話卻成了經紀公司熱線，每天都有不同的人給我打電話，說6月15日就要強制執行資金監管，我想辦貸款就會很麻煩。”
中國經濟時報記者隨后暗訪了不同區域內的十個經紀公司門店，結果顯示：無論在哪家經紀公司的門店詢問“資金監管”業務，經紀公司員工都會反復強調買賣過程中過戶時間較長——需要兩個月到三個月時間，房主才可能拿到賣房款。其中一家大型經紀公司的業務人員干脆直接拒絕了客戶資金監管的要求，表示這是一個新的業務品種，如果選擇這項業務，銀行需要個人支付2000—3000元的服務費。顯而易見，這與二手房交易資金監管政策中關于經紀公司、銀行不許收取任何費用的規定背道而馳。
在調查中記者發現，大部分買賣二手房的消費者對二手房交易資金監管政策都持肯定態度，僅有部分著急拿到房款的賣房人，會選擇其它業務品種。而經紀公司的人則稱，該政策已經影響到買賣雙方的成交套數，甚至有經紀公司表示，進入4月下旬以來，二手房交易量減少了近15%。
“經紀公司希望客戶能在6月15日之前交易，主要是害怕資金監管后的一些不確定性因素，比如資金的流向問題。”一位房地產經紀人私下告訴記者，“但是資金監管后，二手房交易程序更加復雜，一些相關機構辦事效率太低，確實也給交易雙方帶來了一些麻煩。”
中國經濟時報記者還聯系了某銀行北京阜成門支行采訪，在記者告知采訪主題后，相關負責人以開會為由迅速掛斷電話，此后，記者一直未能與該負責人取得聯系。
資金風險暗流涌動
如果說十年前房地產中介對很多人來說還比較陌生，那么時至今日，遍布北京城各個角落的經紀公司門店已令人目不暇接。“如果沒有強大的資金支持，這樣快的擴張速度在短期內很難實現。”北京某經紀公司的市場部經理向中國經濟時報記者透露，與之相對應的卻是，房地產經紀公司的準入門檻非常低。
“60萬元的注冊資金，50萬元的保證金。房地產經紀行業的門檻特別低，但即使如此，2004年，繳納50萬保證金的經紀公司依然只有25家。”北京順馳房地產經紀公司企劃部經理門大偉告訴記者。那么，在2003年到2006年間，經紀公司瘋狂開店，跑馬圈地的費用又來自何處？
“顯然不可能是自有資金，在2003年初期，經紀公司中很少有資金特別雄厚的公司。”業內的一位資深人士指出。“這些公司擴張的費用很大程度上都來自于客戶的資金。在房地產經紀行業，挪用客戶的買房款，去墊交購買其它房產的費用，已不是個別現象。一般而言，購房者的資金會在經紀公司賬戶中滯留一個月。”
滯留在經紀公司的資金數量相當驚人。北京市去年存量房成交量7.8萬套，以每套房總值60萬元計算，二手房交易中的資金流就有468億，即使市場中只有一半的二手房通過經紀公司成交，在經紀公司賬戶中代為保管的資金業已高達234億。不算被挪用的部分，僅僅是存在銀行一個月的利息就非常可觀。
“經紀公司一般有兩條資金鏈，一條是自有資金，另一條來源于客戶的購房款，這兩條資金鏈就好像兩條河流，當其中的一條缺水時，另一條就會提供補給水。但其風險在于，如果其中的一條水源被截斷，就可能導致整個鏈條的斷裂。當然，每個公司的具體情況不同，存在的風險大小也不一樣。”該分析人士進一步指出。
而業內另一位知情人士的回答則讓人匝舌：“正常的公司都會用客戶的錢，在保證風險的前提下，用客戶的錢是業內的普遍做法。”
“資金監管政策對北京市的大部分經紀公司都有沖擊。”北京市建委一位不愿意透露姓名的人士對中國經濟時報記者表示，“特別是一些過多挪用客戶資金的公司，受到的沖擊會更大。從今年4月15日北京市宣布執行二手房交易資金監管到6月15日強制執行，這兩個月不僅是給在4月15日前簽約的合同以充分的時間執行，也是給經紀公司調整經營方向的時間，而且，很多經紀公司早在去年就已知道此項政策即將被宣布執行。”
“與交易時間延長相比，資金安全更加重要。作為交易雙方橋梁的經紀公司，應當扮演好中間方的角色，向買賣雙方充分說明政策的利弊，引導消費者選擇更加安全的業務品種。”該負責人重點指出。
房地產經紀將回歸服務本質
“北京市的房產經紀公司不是太少，而是太多。特別是從業人員的數量近年來增長速度非常之快，而且沒有門檻，這個行業中企業和從業人員素質良莠不齊。”早在去年，某房產經紀公司的相關負責人就向記者抱怨：“想招到一個優秀的員工，實在是難上加難。”
“在加拿大，每一個房地產經紀人都以從事的行業為榮，而在中國，更多人卻不愿意被人知道自己是經紀公司的從業人員。”嚴小姐從加拿大留學回國后，加盟了一家房地產經紀公司，對比國外成熟的市場，嚴小姐對記者表示：“北京的經紀公司從業人員服務意識太薄弱，行業門檻太低，人們完全是奔著錢去工作。”
同時，“現金收房”、“押房”，幾年前在業內非常普遍的贏利模式，看起來似乎在解決賣房人的燃眉之急，實質上卻為經紀公司吃差價提供便利。一些押房公司隨之而生，為了爭奪市場份額，經紀公司參與其中。“2005年前的市場，只要是個人就能在這個行業中賺到錢。”常先生說，他在這個行業中摸爬打滾已有五年，“如果不是有暴利，就不會有這么多人前仆后繼來做房地產經紀。”不僅押房、炒房，還將一些資金挪作他用，其中既有用于代付房款，也有用來擴張開店，甚至經營其它非房地產項目。
“隨著北京市二手房資金監管政策的逐步落實，一些不成熟操作正在受到新的市場環境的挑戰，原有的經營模式也面臨新政策的考驗。比如二手房轉按揭業務，以前一些公司可以通過掌握大量的資金流先墊付買房人資金。資金監管后，大部分經紀公司都很難提供出充足的資金流解決這個問題。”某位消息人士向記者表示。
記者了解到，一些經紀公司正在努力調整發展策略，以適應新的政策環境，經營模式轉型成為行業熱門話題。
“房地產經紀行業本質上就是一個服務行業，從業人員首先應當提高自身的服務意識，為客戶創造更加方便快捷的服務。”門大偉這樣總結房地產經紀行業的性質，他們公司正在發起一項旨在樹立行業新風的活動。
鏈家地產對此表示贊同。該公司的工作人員介紹，鏈家正著手于完善各項具體服務細節，提高服務效率，優化業務品種，相關配套措施也將在近期面市。
我愛我家公司則針對資金監管新政在客觀上可能會延長各項手續的辦理時間，為方便客戶，他們在北京市各個交通便利的繁華地段設立了簽約中心，同時加裝銀行pose機，還可幫助匯款。
種種跡象顯示，二手房交易正逐步向更加理性的市場回歸。“資金監管有利于還原真實的市場，隨后二手房網上簽約也將配合資金監管同步執行。以后市場發展的方向是更加公開、更加透明，企業必須要適應新的市場環境才能求得長遠發展。”北京市建委有關負責人最后向記者這樣表示。(張一鳴)
