“我只是來看看，并不打算急于購買，畢竟現在房價太高了。”在北京某外企工作的張小姐在近日舉辦的二手房展會上接受記者采訪時無奈地說。記者發現，和普通住宅市場遭遇的觀望態度相同，購房者對目前五環內每平方米動輒萬元甚至幾萬元的高檔住宅項目也并不買賬，其中，以15000元以上的高檔住宅最為明顯。統計數據顯示，高檔住宅今年銷售率僅為兩成左右，同時有近九成項目成交價格低于開盤價格。
根據中大恒基不動產營銷市場研究中心統計顯示，2007年1至4月入市的高檔住宅項目占開盤總數的1/5，截至5月20日，高檔住宅的銷售率僅為22.8%。
北京普通住宅市場的銷售狀況也不樂觀。北京房地產交易管理網有關數據顯示，今年1至4月份，商品住宅成交量較去年同期下降將近50%。按常規，每年四五月份交易量最為活躍，但根據北京中原地產三級市場部統計顯示，今年“五一”期間，住宅期房網上簽約套數較去年“五一”期間下降了27%，較去年4月更是下降了51%。
北京東四外環某樓盤業務員對記者說：“目前小戶型銷售還比較火，但90平方米以上的大戶型銷售并不樂觀，甚至出現了滯銷的情況。”盡管成交量在下降，但房價上漲的勢頭卻絲毫不減。國家發改委和國家統計局聯合公布的數據顯示，一季度，北京新建商品住房價格上漲9.8%。
“高檔住宅的消化速度并不盡如人意，開始出現有價無市的局面。”中大恒基不動產營銷有限公司董事長劉益良對記者說，高檔住宅的購房需求基本來源于投資客戶或自住群體置業升級的需要，但“限外”政策、央行連續加息、政府加快實施“保障性住房”計劃都影響到投資者和高端買家的購房熱情。此外，資本市場的火熱也分流了相當一部分資金，導致高檔住宅的銷售速度下滑明顯，交易意愿相對冷淡。
記者了解到，今年1至3月，高檔住宅的成交率一路下滑，盡管在四月樓市有所回暖，但成交率也僅僅略高于3月份，仍為兩成左右。就在高檔住宅銷量猛然下跌的同時，其成交價格也同樣跌宕起伏。盡管基本保持上漲狀態，但總體卻低于開盤價。其中，1至4月成交的高檔住宅中僅有兩個項目的成交均價高于開盤價，其余項目均低于開盤價，差額在1000至4000元左右的占66.7%。
對于高檔樓盤“高開低走”的走勢，劉益良分析認為，首先，堅守高價位是大部分高檔樓盤所采用的一貫銷售策略，因為要保持項目的“身份”，給購房者增強信心，讓人感覺高檔項目的升值潛力仍然很大；其次，很多高檔住宅往往通過高開價吸引人氣，但在實際銷售中卻會通過讓利等手段促進成交；此外，由于受到政策影響，購房人對未來房價的走向不確定，目前觀望情緒較濃。而開發商對國內經濟發展前景樂觀，對高檔住宅市場的預期看好，寧可堅持長線銷售也不肯降價出售，買賣雙方的這種心理落差也是導致高檔住宅市場成交下滑的原因之一。
面對居高不下的房價和成交量的大幅下滑，普通購房者又是如何看待的呢？根據新浪房產進行的“京城房子是賣不動還是買不起”的調查顯示，在總共6815人參與的調查中，83.8%的被調查者表示要推遲購房，僅有7.29%的被調查者表示不會推遲購房；對于北京樓市銷量下降的原因，57.29%的人認為是房子太貴老百姓買不起，18.14%的人認為是由于開發商捂盤惜售，11.25%的人認為是限價房出臺百姓普遍觀望，10.41%的人認為是由于購房資金流向股市；對于百姓接受的價位，52.9%的人表示在3000元至5000元之間，29.98%的人表示在5000元至8000元之間，僅有2.11%的人表示接受10000元以上的價位。
對此，北京中原地產三級市場部副總經理宮萍分析說，目前北京處在一個借助奧運發展經濟和城市設施的特殊發展時期，房地產市場讓買賣雙方都舉棋不定，賣房者在賣與不賣之間躊躇不決，總希望待到樓市的最高點再將房屋售出，達到利益最大化，而支持房價繼續走高的最大動力莫過于即將在明年8月舉辦的奧運盛會；而購房客戶對于高不可攀的房價則有些無奈，其中一些中低端客戶轉而將目光投向了政府推出的限價房和經濟適用房。但由于該類房屋對于買方有一定的特殊要求，且能否買上還是未知數，因此大部分人表示推遲購房，選擇觀望一段時間。(李佳鵬)
