去年底，市民林先生聯合他人，以“聯合競買”的方式，拍得了位于寶安區金橋工業區的兩棟配套工業宿舍。這起被媒體誤炒為“合作建房”的新聞之后，林先生近期又聯合部分“集資者”，計劃參與競買本周五在市土地房產交易中心公開拍賣的位于布吉街道的兩棟住宅樓。
為了探究這種行為的合法性，記者特別采訪了權威法律專家，該專家提醒市民：“聯合競買存在諸多隱患和風險，集資者應慎重決策。”
80多人集資買下兩棟宿舍
去年底，林先生等人通過網絡上發布消息，募集人員及資金一同“合作建房”。
2006年12月22日，在市土地房產交易中心組織的拍賣會上，林先生成功競買了受深圳市寶安區人民法院委托拍賣的寶安區某工業區的一棟宿舍；林先生與另外三人競得了寶安區某工業區的一棟宿舍。其后，林先生通過媒體宣稱，與這八十多名“合作建房者”共同出資改造上述房產，并按照取得及改造成本分攤費用，將上述房產用于居住。隨即，多家媒體對此事進行了報道，報道稱：“個人合作建房在深圳破冰”。
對該兩棟工業宿舍改造后，上述“集資人”于上月底入住。次日，有媒體以“深圳個人合作建房者昨日入住”等為題對事件進行了相關報道。
“合作建房”實為“聯合競買”
權威法律專家認為，將上述事件定義為“合作建房”是一種誤解。從嚴格的意義上講，此前在深圳發生的被媒體稱為‘合作建房’的事件應該定義為‘聯合競買’。
該專家解釋說，關于“合作建房”，有關法律的明確定義是：“‘合作建房’是指由一方出地，一方出資，共同開發房產的行為。”此外，部分內地城市發生過的由多人出資購買土地再開發建設房產的行為的準確定義應該是“集資建房”。而在深圳發生過的由多人集資競買拍賣的房產的行為所購買的是已經建成的房地產，不存在“建房”的問題。因此，其準確定義應該是“聯合競買”，而將這幾類事件統稱為‘合作建房’存在概念上的混淆。”
“聯合競買”隱患多多
該專家分析認為，目前的這種“聯合競買”行為存在頗多隱患。
以該次“聯合競買”的寶安區某工業區的第五、第六兩棟工業宿舍為例。記者從國土部門發布的該兩棟工業宿舍的拍賣公告中搜檢出如下信息：該工業區第五、第六兩棟建筑的功能為工業配套宿舍；五號宿舍(一至六層)已領取6本綠皮《房地產證》，性質為自用；六號宿舍(一至六層)在補交地價后，領取了6本紅皮《房地產證》(可進入市場)。該兩棟建筑分割登記的最小單元為“層”。
專家分析認為，分析上述信息及事實可以發現，該“聯合競買”事件尚存在如下問題：
第一，產權問題。該兩棟建筑實際為80余人集資購買，但該兩棟建筑分割登記的最小單元為“層”，這也就意味著“是否能將這兩棟房產分割到80余戶‘集資者‘的名下，使每戶都能拿到自己分得那份房產的《房產證》，存在不確定因素。”
第二，集資者的資金安全問題。在“競買”時，僅由林先生等等“代表”80余名集資者參加競買，目前該兩棟建筑的產權證明上的產權人為林先生等代表。如果該兩棟建筑不能分割登記到80余名出資人的名下。萬一林先生等“代表人”有債務糾紛，存在著法院查封該兩棟建筑的可能。屆時，“集資者”將遭受損失。
第三。稅費問題。即便能分割登記，按照現行的法律，將房產從“林先生”等“代表”的名下“轉移”到80余個“集資者”的名下，是一種交易行為，有關部門將按章收取增殖稅及交易稅。
第四，功能問題。由于該兩棟建筑的功能為工業配套宿舍，萬一該兩棟工業宿舍將來涉及到拆遷，拆遷賠償標準必然將按照工業宿舍的標準進行。而現行的工業配套宿舍拆遷補償標準遠低于商品住宅拆遷補償標準。
第五，地價問題。該五棟宿舍目前領取的僅是綠本《房地產證》(不能進入市場交易)，必須在補交完地價后才能領到紅本《房地產證》(可以進入市場交易)。
該專家還分析說，該次“聯合競買”之所以吸引了不少“集資者”參與，價格“相對較低”是個非常重要的因素。但是，由于該兩棟建筑為位于工業區內的工業配套宿舍，其周邊的生活配套設施、建筑外觀、質量等都與商品住宅存在差距。
“聯合競買”“爛尾樓”需謹慎決策
日前，市土地房產交易中心受龍崗區人民法院委托發布拍賣公告，將于本周五組織拍賣位于兩棟位于布吉街道的“爛尾樓”。有報道稱，林先生等“集資者”將再次參與該此競買。為了解該兩棟建筑的基本情況，記者查閱了龍崗區人民法院與市土地房產交易中心簽署的委托拍賣合同。合同中“拍賣物的瑕疵”一欄這樣寫道：“未核實是否欠地價；未核實是否欠土地使用費”；“其他需說明的情況”一欄則寫道：“拍賣物尚有部分工程未完工，一切未完善的手續及應補交的費用由競得人自行解決；拍賣成交后，法院僅出具相關法律文書，拍賣物能否辦理產權轉移手續，是否欠繳地價、土地使用費等費用由競得人自行到國土部門核查。”
權威法律專家認為：“關于將于本周五拍賣的兩棟建筑的上述信息表明，還存在著諸多不確定因素。有意集資參與聯合競買的市民應慎重決策。”
該專家說：“為解決執行難問題，法院往往以‘凈值套現’的方式將查封的房產委托有關機構組織拍賣。在這個案例中，拍賣標的物是否欠地價、是否欠土地使用費、是否能辦理產權轉移手續等因素實際上都不明確。萬一將來發現這兩棟房產欠地價、欠土地使用費、不能辦理產權轉移手續怎么辦。有意參與‘聯合競買’的‘集資者’應該考慮清楚。”
其次，即便“聯合競買”成功，同樣存在著上述金橋工業區工業配套宿舍“聯合競買”事件中存在的“資金安全、轉移登記將產生稅費”等問題。
再次。由于本次的拍賣物實際上是兩棟“爛尾樓”，“聯合競買人”是否有能力將“爛尾樓”盤活，存在很大的不確定因素。該專家說：“房地產開發是個龐大的系統工程，專業的開發企業都有可能把項目搞砸。我懷疑這些‘業余的’‘集資者’是否有能力搞好開發。”
