“國家出臺這些規(guī)定是為了防止炒房、抑制房價，但這都轉(zhuǎn)嫁為買房人的負擔。我買房為什么還要為房主支付營業(yè)稅和個人所得稅？”
在二手房市場，房主、中介占盡優(yōu)勢
10天前，濱雪向北京一家知名中介公司交了1萬元的定金，準備買一套西直門外的二手房。這套房面積80多平方米，房齡8年，因為臨近西直門，總價110萬元。這幾天，濱雪正忐忑不安地等待與房主簽訂購房合同。
眼下股市正紅紅火火、牛氣沖天，按說現(xiàn)在買房并不是一個明智的選擇。為了在北京盡早安家，自去年夏天開始，濱雪四處看房。無奈新盤供應寥寥，且價格飛漲，她轉(zhuǎn)而搜尋二手房。“我?guī)缀跽冶榱吮本┧兄闹薪楣荆辛耸畮准议T店，看了不下30處房子。可是，房子均價漲了1000多元，中意的房子還沒買到手。”回想著近一年來的買房歷程，濱雪感慨良多。房蟲中介合謀哄抬房價
去年夏天，濱雪在中介公司的帶領(lǐng)下搜羅北京三環(huán)以內(nèi)二手房，但看了十余處房未果。今年3月，綜合比較了地理位置、房齡、朝向等因素后，濱雪看中了翠微路的一處58.4平方米的房子，1998年的板樓，售價75萬元，單價合1.28萬元。據(jù)了解，翠微路附近的房子均價1.1萬元左右。濱雪一廂情愿地認為高于區(qū)域均價，又是一層，可以和房主再砍砍價錢，于是表示要見房主，中介公司欣然答應。
然而，在與房主談判了1個多小時后，濱雪心里很不是滋味。房主是一名七旬老太太，那天特地叫來了三個兒女。在這個小區(qū)里，他們一家有6處房子，是個典型的“房蟲”。老太太賣房子的原因，是女兒打算在通州區(qū)換購一套200多平方米的新房子。談到價格，老太太寸步不讓：“雖然要的價錢高，但我們不會降價的，你不買還有別人買，這房子不愁賣。”她女兒更過分：“這套房我們還要用到7月份，你們要買現(xiàn)在就付定金，而且希望一次性付清房款。我們急著要付新房的預付款，早付款有折扣。”
此時，中介的看房員站在旁邊幫腔說：“是呀，現(xiàn)在翠微路的房子特別緊俏，一有新房源馬上就賣出去了。你看上可心的房子不容易，貴點就貴點吧，以后這兒的房價還能漲。”
“我不過是希望他們降一點價格，圖個安慰，現(xiàn)在買什么都可以侃價嘛。他們真是過分，馬上交款，還得一次性付款，價格沒得商量還要延遲交房。更過分的是中介。我交了中介費，可是他們盡幫著房主說話。”至今濱雪都很氣憤。
房主當然希望售價越高越好，有人賣1.2萬元，那我房子不差可以賣1.3萬元啊。尤其是擁有多套房產(chǎn)的“房蟲”，不急于出手，坐等新房舊房一起漲。而中介不管房價是否被高估，只是希望房子出售后自己就能賺到可觀的中介費，且中介費是按售價百分比收的，便任由房主互相攀比漫天要價。
濱雪認為，在房源緊缺、價格攀升的背景下，中介和房主是很容易達成合謀的。合謀的結(jié)果是北京房價連連飆升。據(jù)一些中介看房員私下透露，他們不愿意幫著侃價的主要原因是差價，多賣2萬元就能多分1萬元，那比中介費要劃算得多。小中介大多靠這個掙錢。據(jù)中大恒基、鏈家地產(chǎn)等中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房的整體成交均價為8675元/平方米，比3月份上漲3.5%以上。中大恒基市場部負責人告訴本報記者：“按照慣例，4月份是全年二手房價格漲幅最高的一個月，除了冬季以外，很難再達到這樣的漲幅水平。馬上進入的夏季便是二手房買賣淡季，預計可以讓這種房價漲幅降降溫。”
房主稅費全額轉(zhuǎn)嫁
無奈于房價上漲太快，濱雪決定“該出手時就出手”，碰到好房子快速出擊絕不再猶豫。
4月底，濱雪在鏈家地產(chǎn)介紹下，看中一處安定門附近一套49平方米的回遷房，房主要價64萬元。濱雪覺得有些貴，但離單位近，方便還省交通費。
但此房房產(chǎn)證不滿5年，有額外稅費。按照國家稅務總局的最新規(guī)定，2006年6月1日后，個人購買不滿5年的所有房屋出售，必須支付成交額5.5%的全額營業(yè)稅。此外，自2006年8月1日開始，國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個稅，該稅率為固定的20%。不能提供房產(chǎn)原價值證明或者合理費用憑證的按房產(chǎn)實際成交價格的1%繳納。
然而，在與房主洽談時，濱雪迷惑了：“國家出臺這些規(guī)定是為了防止炒房、抑制房價，但這都轉(zhuǎn)嫁為買房人的負擔。我買房為什么還要為房主支付營業(yè)稅和個人所得稅？有關(guān)部門怎么沒考慮到這類政策的后果，難怪越調(diào)控房價越漲。”
據(jù)鏈家地產(chǎn)一門店負責人說：“現(xiàn)在都是買房人為賣房人承擔稅費的，這已經(jīng)是二手房業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。”記者接觸到的多家中介公司都這樣解釋：“我們也沒有辦法，房主要價都是凈得價，他們不管稅費。”
倘若買這套49平方米的房子，濱雪向記者算了一下稅費：所需稅費7.68萬元，包括營業(yè)稅5.5%、契稅1.5%、印花稅1%、個人所得稅1%、中介費3%。最后這套房要72萬元，每平方米1.46萬元。
若如此，濱雪額外要多掏2.5%的稅費。二手房的中介費一般是成交額的3%，買賣雙方各付1.5%。但賣房人由于占有房屋資源處于優(yōu)勢一般都不愿承擔中介費。房屋中介公司便利用了賣房人的絕對優(yōu)勢與買房人求房心切的心理，通常都會與賣房人形成利益共同體達成默契讓買房人支付全額3%的中介費。
濱雪最終發(fā)現(xiàn)，自己面對的是一場無法勝利的“戰(zhàn)爭”，如果想買套房子，就必須無條件接受明知不合理的條件。
中介公司演技高超
無奈之下，濱雪決定把選房的重點轉(zhuǎn)向七八年房齡的房子，終于在5月初尋覓到一處西直門附近的央產(chǎn)房。
看過房子，當濱雪流露出滿意的表情時，中介假裝接了個電話，然后無奈地說：“壞了，下午另一個看的人就要跟房主簽合同了！”“那怎么辦啊？是不是這個房子現(xiàn)在想要也買不了？”“那我想想辦法吧。”中介邊說邊打了個電話。打完電話之后，他欣喜地說：“咱們還有希望，那邊還沒有交定金，你們在他們之前交兩萬塊錢的定金，他們肯定就買不成了。”
“店長同意幫咱們了！那是我們公司別的分店的人訂的，而這套房子是由我們店全權(quán)代理，所以你們在第二天早上10點之前付定金并且全款交中介費，房子保證是咱們的。”
濱雪要求先見房主再交定金。第二天，中介告知房主在深圳，先交定金，表明買房誠意房主才回來。怕房源飛了，濱雪無奈先交付了定金。幾天后，濱雪終于見到了房主，但發(fā)現(xiàn)房主先前并未與中介簽訂委托賣房合同，房主也一直在北京。中介公司為了濱雪這單生意，一直在演戲。現(xiàn)在，濱雪在等待房主和中介公司的下文。
看了一年多的二手房，濱雪發(fā)現(xiàn)，中介公司帶客戶看房是有策略的，一般是先帶客戶去看不太好的房子和太好的房子，都是為最后兩套房子作鋪墊。這么一來，就很容易使客戶對中介公司重點介紹的房子產(chǎn)生認同感，他們的工作做起來也相對容易多了。每當對看過的房子流露出滿意的表情時，中介公司的業(yè)務員就會想盡辦法給客戶施加心理壓力，讓客戶在最短的時間內(nèi)交購房定金。
有關(guān)專家提醒，購買二手房之前一定先要了解相關(guān)的稅費政策，同時要擦亮眼睛遇事沉著應對，千萬不要上了中介公司的圈套。(于宛尼)
