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　　據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)亞豪咨詢的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份，京城110個(gè)均價(jià)高于18000元/平方米的高端項(xiàng)目共銷售了827套住宅，銷售面積10.6萬平方米，整體銷售均價(jià)22168元/平方米。從成交走勢(shì)分析，高端項(xiàng)目銷量呈現(xiàn)逐周放大的現(xiàn)象。在2月的四周時(shí)間里，高端市場(chǎng)的整體銷售套數(shù)分別是91、200、249、287套。不久前參加“暫停‘限外令’專題研討暨2009年北京高端物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)論壇”的專家指出，北京“限外令”解禁一個(gè)月，高端物業(yè)銷量出現(xiàn)“破冰”，顯示出政策對(duì)高端物業(yè)的銷售帶來的實(shí)質(zhì)性助推作用。

　　部分區(qū)域存量壓力大

　　數(shù)據(jù)顯示，北京二至三環(huán)間內(nèi)共29個(gè)高端物業(yè)項(xiàng)目在售，開盤均價(jià)為30588元/平方米，較高的價(jià)位使得二至三環(huán)間項(xiàng)目的銷售速度普遍緩慢，相比之下存量部分也較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二至三環(huán)間存量套數(shù)共11735套、存量面積為13.8萬平方米，“限外令”的解禁驅(qū)動(dòng)了購(gòu)買力的增加，緩解了該區(qū)域去化存量的壓力。

　　2月份，二至三環(huán)間共成交了170套、1.7萬平方米商品住宅，其中“御金臺(tái)”成交了一套單價(jià)77266元/平方米的商品住宅，成為2月銷售單價(jià)最高的項(xiàng)目。

　　三至四環(huán)間的在售高端項(xiàng)目集中在三元橋至勁松橋之間的東三環(huán)外位置，區(qū)域內(nèi)在售的17個(gè)項(xiàng)目以精裝修的公寓項(xiàng)目為主，銷售的戶型面積也多在140平方米以上。由于區(qū)域內(nèi)的珠江帝景、禧福匯國(guó)際社區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目在2月均采取了折扣讓利活動(dòng)，因此出現(xiàn)了區(qū)域購(gòu)買力向這2個(gè)項(xiàng)目集中。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2月份三至四環(huán)間共成交了244套、3.1萬平方米商品住宅，其中珠江帝景成交了121套、禧福匯國(guó)際社區(qū)成交了68套，占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)份額，除此之外，位于朝陽公園南側(cè)的萬科公園5號(hào)在價(jià)格保持堅(jiān)挺的情況下銷量也出現(xiàn)突破，月銷售30套，顯示出了城市稀缺的自然景觀對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的支撐作用。三至四環(huán)間不少項(xiàng)目“特價(jià)”促銷拉低了該環(huán)線區(qū)域的整體成交均價(jià)，2月份成交均價(jià)為23540元/平方米。

　　未來走勢(shì)尚待觀察

　　對(duì)于北京高端物業(yè)市場(chǎng)的未來走勢(shì)，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等機(jī)構(gòu)的專家認(rèn)為，僅從目前的銷售量還難以判斷北京高端物業(yè)市場(chǎng)的未來走勢(shì)，不過，北京中心城區(qū)和核心商務(wù)區(qū)周邊的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值穩(wěn)定，在市場(chǎng)低迷時(shí)也會(huì)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。

　　盤古大觀項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從港澳臺(tái)及境外人士的購(gòu)房目的來看，一方面是為了滿足投資置業(yè)的需求，另外一方面也是為了適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，北京放松對(duì)于外資個(gè)人購(gòu)房的限制，對(duì)于高端市場(chǎng)的繁榮能夠起到直接的促進(jìn)作用。僅春節(jié)期間，盤古大觀認(rèn)購(gòu)額便接近4億元。

　　不過，世邦魏理仕研究部董事覃曉梅則對(duì)高端物業(yè)的市場(chǎng)變化持謹(jǐn)慎的態(tài)度。她認(rèn)為市場(chǎng)不會(huì)很快恢復(fù)。“在目前國(guó)際金融危機(jī)前景還不明朗的前提下，有能力購(gòu)房的高端置業(yè)的人群，不管是國(guó)內(nèi)的買家還是國(guó)外的買家，都會(huì)非常謹(jǐn)慎，市場(chǎng)的恢復(fù)有賴于信心建立的過程，最樂觀的估計(jì)市場(chǎng)會(huì)在下半年得到回暖。”

　　中盛投資集團(tuán)董事長(zhǎng)楊永強(qiáng)也認(rèn)為，國(guó)外專門投資房地產(chǎn)業(yè)的投資機(jī)構(gòu)現(xiàn)在受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響多數(shù)資金緊張、自身難保，‘限外令’的暫停，對(duì)高端市場(chǎng)很難有實(shí)質(zhì)意義上的拉動(dòng)。(記者 林喆)