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　　編者按

　　面對在2008年坐上“過山車”的中國房地產，業界把市場最早走回正軌的時間“賭”在“牛”年年中，除了降價清盤銷售，更多業內人士把期望放在對“二套房貸”松動等政策上，把促成“改善型”住房需求成交當成是撬動市場的主力軍……

　　牛年樓市已經拉開序幕，然而未來市道是“牛”還是“熊”仍難以定論，市場變數永遠難以猜想和預料的。《北京晨報》房產周刊在大量采訪基礎上，圍繞政策、房價、供應量、二手房等五大與房地產市場息息相關的問題大膽猜測。

　　政策 取消二套房貸款限制？

　　緣起：最早傳“取消二套房貸相關限制政策”是在2008年10月，當時市場成交量連月低迷，救市呼聲四起。此后在2008年12月10日結束的中央經濟工作會議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負擔，發揮房地產在擴大內需中的作用”。國務院常務會議確定三條措施，加快保障性住房建設，鼓勵住房消費，保持合理房地產開發投資規模。

　　住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌在解讀政策時再次提出：“二套房”政策還有下調空間。或許是考慮到現在市場還是有風險，新政策中并沒有放開投資性二套房的購房政策，如果市場起不來，投資沒有拉動，也許還會調整。

　　依據：2008年9月，房地產市場處于高位運行，央行、銀監會調整“二套房政策”。如今房地產市場大變，“二套房”政策是否會松動備受關注。尤其面對連續降息、減稅以及房貸優惠利率的利好政策連續出臺，市場回暖跡象依舊不明朗，因此人們把“二套房政策”未松口當成是樓市的“緊箍咒”。

　　走向：顧云昌表示，任何政策都應該審時度勢。二套房相關限制政策是在樓市投機、投資過熱時產生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進一步減少投資、投機需求；而如今，房地產市場處于“冬天”，該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關限制政策勢在必行。

　　房價 下降20%還有空間？

　　緣起： 2008年，北京住宅市場最終以其售價的回落而黯然收場。據仲量聯行的最新統計顯示，在2008年第四季度中，北京高檔公寓的平均售價較上季度下降6.3%，降至19711元/平方米；豪華公寓的平均售價下降5.9%，降至23791元/平方米；別墅的平均售價下降3.9%，降至20285元/平方米。2008年度住宅市場銷售狀況的不盡如人意，導致開發商紛紛降低一級市場的售價，使得此前已經受到市場表現疲軟影響的二級市場更是雪上加霜。面對還未見底的全球金融危機，房價在2009年進入下行通道成為業內的猜想之一。

　　依據：經歷2008年下半年房地產初冬的洗禮，部分小開發商、或者同期在售量較多的開發商，并且考慮到國內經濟不會在短期內扭轉下滑的態勢，為了快速回籠資金，使公司能正常運轉，今年必將降價銷售，同時根據不同情況，確定當期的打折策略。中原地產投資顧問部認為，雖然有政策的刺激，但市場信心的恢復仍然需要時間，因此樂觀估計，2009年下半年市場發展基本穩定，日成交在200套以上。

　　走向：仲量聯行北京研究主管馬安平預測，2009年高端和豪華住宅價格有15%至20%下跌的可能，別墅價格有10%至15%下跌的可能。原因是買家在等待更低的價格和更多的政策優惠，同時巨大的存貨也將會抑制價格上漲，而出租市場的疲軟導致投資需求的進一步下降。中原地產投資顧問部分析認為，2009年北京房價將穩定至2006年的水平。持相同觀點的還有中大恒基，該機構認為2009年的二手房價格有可能下滑10%至20%，即使出現這一幅度的下降，二手房的均價仍然會高于2006年均價很多，所以絕大部分在2006年前購房的業主不會出現賣房虧損。而新的市場狀況還將有利于增加目前購房需求，有利于2006年前購房的消費者賣舊買新，置業升級。

　　供應量 保障性住房成主力？

　　緣起：研究機構透露，近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發商，關注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。由于2008年市場形勢低迷，并且出現多宗土地流拍、大量保障性住房和兩限房用地供應，預計2009年土地整體價格下調。

　　產品供應方面，開發商在積極要求“改善型”住宅需求，因此在戶型空間格局或將出現拼裝型戶型，如90平方米左右的三居或復式戶型，兩個80平方米左右的戶型拼裝成一個大三居或四居等產品將大批上市，結構將更加緊湊多樣。戴德梁行最新發布的數據顯示，2009年至2010年北京高端住宅新增供應量預計為15000套，該數字僅為2008年全年的62%，高端住宅供應量將經歷由峰值轉入下行通道的階段。

　　依據：根據土地供應計劃判斷，2009年普通住宅、限價房、廉租房、經濟適用房等各類保障性住房將進一步增加，保證更多中低收入家庭的需求。同時，由于全國的普通住宅嚴守“70／90”的政策，且政府計劃在2009年推出大量政策性住房，因此預測2009年住宅產品整體戶型面積偏小，中小戶型依舊是市場供應主力。

　　走向：中原地產投資顧問部預測，2009年土地供應總量將繼續增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，將會較多出現或與商品房配建的形式，預計2009年保障性住房和兩限房用地供應將比2008年有所增加。雖然目前情況下，多數開發商更多關注的是如何保持良好的現金流，但實力派開發商仍將實施“儲地為王”地產開發策略。比如近2年銷售情況較好的開發商，或在2007年拿到高價地的開發商等資金鏈充足的開發商，將會在今年實施“儲地為王”計劃，因此土地成交在2009年將呈兩極分化態勢。

　　此外，仲量聯行預測，由于買家將繼續觀望，因此住宅供應量依舊大于需求量，因此2009年存貨量大導致住宅價格上行難。

　　二手房 全年成交量不超7萬套？

　　緣起：受整體市場低迷的影響，二手房買賣市場在2008年也遭受重創。其中，僅北京市二手房的成交量一年也不過達到67774套，成交數據是有5年歷史記錄以來首次下降，同比下浮28.13%。面對全球金融危機和低迷的市場現狀，業內人士透露，如今中介機構主要靠租賃市場來支撐企業運營。

　　依據：北京中原地產三級市場部副總經理宮萍預測，2009年北京二手房成交量接近70000套。一是因為2008年購房需求被極大抑制，準置業者將在2009年置業促使成交量上漲；二是下半年降息、減免稅費等政策出臺，將促2009年二手樓市交易活躍，但由于金融危機的持續影響，消費者觀望情緒仍將持續一段時間，因此成交量并不會大幅增加。

　　走向：業內預測，北京市場的剛性需求還大量存在，加上目前其他行業及金融投資渠道的匱乏，因此前期很多投資房產的小企業主，民間游資推出房地產市場，都會給2009年的房產市場帶來大量的優質、低價房源，這樣在一定程度上市場的流動性將好于2008年。而只要2009年北京二手房市場成交量接近7萬套，那么對于中介公司來說將會是比較大的利好。按照目前北京中介門店的總量計算，一年的市場總成交量將支撐各大型中介公司能夠增加20%的門店，中介機構的競爭將進入新格局。

　　投資 房地產新融資渠道啟動？

　　緣起：受到整體經濟環境的影響，投資者對進入房地產市場開始采取謹慎態度。據多家研究機構監測發現，2008年全年，整個北京商業地產市場的投資活動面臨很大的壓力。盡管市場交易量并未比2007年同期大幅下挫，但買賣雙方之間的預期差距依然很大。仲量聯行最新發布的數據顯示，北京2008年房地產全年并購總額達到41億美元，同比降低18.3%，其中外資全年并購總額同比降低74%。由于寫字樓、商鋪在近兩年的供應出現高峰，因此2009年所有物業租金均有10%至15%的下降。

　　依據：據戴德梁行和仲量聯行兩家機構透露，目前引入房地產投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內房地產市場的限制這兩項方案正在審議之中，這些政策的最終出臺，可能使2009年整個商業地產投資市場的發展格局發生根本性的變化。房地產投資信托基金的引入，不僅將為房地產開發商和業主/營運商提供一個新的融資渠道，同時也能使更多的個人和企業參與房地產市場的投資。與此同時，目前保險公司成為房地產市場主要投資商的勢頭已初露端倪，它們對投資于房地產市場的熱切希望，將有可能為商業地產的市場售價提供進一步的支撐。

　　走向：隨著2008年歲末前商業地產售價的走低，這種差距可望縮小，預計2009年投資市場將會趨于活躍。鑒于租金持續走低和投資者為了在風險增高的市場當中能夠獲得補償從而要求更高的收益率，我們預計各個物業類別的售價將會普遍下跌15%至20%。同時，謹慎的投資者將會把投資重點放在一線城市進行核心投資，2009年一線城市投資活動將增加。而隨著監管限制的放寬以及買賣雙方對價格預期的調整，可以預見2009年外資收購活動將會重新興起。一旦放寬商業地產的投資限制，以及推出房地產證券化投資產品，都將在一定程度上起到對沖下行風險的作用。(記者 王麗婭)

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