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　　存量貸款市場目前一副亂象，記者從多家中介公司了解到，其實其中亦是有跡可循。中介透露，無論是從當初的二套房貸優惠解禁，還是到現在的存量貸款利率下浮，甚至是第三套房的存量貸款優惠，在可能的范圍內，銀行都會向其認定的 “優質客戶”予以傾斜。

　　多套存量優惠確存在

　　當記者以購房者身份咨詢二套房甚至三套房都能獲得優惠的相關事宜時，浦東地區一家漢宇不動產的中介員工表示，這類現象確實是有，但能否真的享受到優惠要看貸款者 “是否優質”。這位工作人員為此詳細詢問了一系列相關問題，如名字在幾套房子的產證上出現過，之前的房子向哪些銀行貸過款，貸了多少，已經還掉多少，之后的第二套房還存有多少存量貸款等等。

　　他告訴記者，要享受第二套、甚至第三套存量房貸也能獲得相應的折扣，在符合銀行公開公示所需的信用良好等 “基礎硬件條件之外”，原則上最好第一套房的房貸已經還清，或者是能向銀行證明能在短期內還清；而第二套房的貸款余額則是多一些為好。而最關鍵的是，要 “向銀行證明你資質很好，能給銀行業務作出不小的貢獻，而帶來的風險很小”。

　　該工作人員對記者表示，本周有一位他曾服務的業主就已申請成功，就獲得7.23折的優惠。該業主目前已有三套住房，但經濟實力比較雄厚，家中多人都有某銀行的白金卡，而且銀行戶頭長年有大額存款， “對于這樣的客戶，銀行自然寧可多給優惠也一定要抓牢”。

　　而閔行區一家太平洋中介人士對記者表示，雖然他所在的門店還沒有經手相關實例，但據他所知業內確實有比較 “極端”的第三套房貸款獲優惠的現象。不過他表示對于第二套房的存量貸款，有部分情況估計比較難申請到：如本來就沒有享受到85折優惠的二套房，以及房型很小如三四十平方米的房屋或者貸款余額很少等等。

　　銀行傾斜優質客戶

　　一位業內人士對記者表示，即便是符合了銀行公開的可以申請的標準，最終能否真正申請成功也很難講。而優質客戶申請成功的幾率則將非常大。

　　那么，怎樣才算是優質客戶呢？記者日前在閔行區一家房產中介公司采訪時，在該門店經理的辦公桌上發現了一份注明由該公司研究咨詢部分整理的一份上海各銀行的優質客戶認定細化標準。從中記者發現，如有的銀行將公務員、教師、執業律師、保險公司管理人員等職業劃為較為優質的客戶；有的則按收入和資產金額劃分，提出年收入12萬元以上、或持有該行白金信用卡或者賬戶存款200萬元以上的視為優質客戶；有的銀行條件較為苛刻，要求月繳750元及以上的公積金款滿1年、凈資產達到120萬元及以上和職業穩定為公務員；而有的銀行則直接規定，在該行存200萬元，貸100萬元就算是優質客戶……而針對這些不同人群的具體情況，每家銀行還都劃定了多檔等級，如某銀行針對公務員從科員、科級干部、處級、局級等都還劃定了不同的標準。

　　“一般說來，優質客戶實際指的是資質較好、貢獻度大、風險小的，可以給予一些特別優惠人群的統稱，而相關對哪些人能給哪些優惠，銀行的執行細則也會隨時變動”，閔行區一位中介人士對記者表示，不同的優惠程度從7折到8折都有，一般說來，首套存量不少分布在7折到7.5折之間，而二套以上的存量貸款則多在7.5折到8折之間。

　　人均面積成房貸突破口

　　按照相關規定，只有符合改善型需求的購房者才能獲得進一步的折扣優惠，而擁有第二套甚至第三套房的業主一般經濟實力較強，房屋面積較大或總價較高，有不少都難符相應標準。不過，中介人員告訴記者，為了在 “轉按揭爭奪戰”中爭取業務量，銀行在二套房貸款方面也已經越來越寬松。要解決這一問題亦非難事， “可以從人均住房面積方面來突破。”

　　此前，國務院131號文件中表示改善型住房的認定可以以當地人均住房面積為標準。央行上海分行、上海銀監局一直沒有明確人均住房面積，此前上海業界一直沿用的是上海統計局公布的2007年末上海人均住房面積32.2平方米的標準。

　　而更為關鍵的是，在此前的實際操作中， 32.2平方米的人均面積究竟是按產證上的業主人數算，還是按戶口本上落戶人數算，各中介的具體做法都是 “五花八門”。前述太平洋中介人士告訴記者，在他們的實踐中， “兩種算法都不是”。