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　　連續半年多的低迷，使樓市交易日益向買方市場傾斜。新房開盤已從去年拖拖拉拉的“銷控”轉為優惠低開的“促銷”。新房開盤定價也開始向去年8月爆漲前回歸。

　　新房開盤價普遍降低

　　與去年那種新房開盤拖拖拉拉、價格亮相總是出人意料現象不同，經過半年多的市場觀望，計劃今年開盤的新房普遍隨行就市，回歸樓市正常的低價開盤銷售方式。

　　記者了解到，近兩個月來，本市新房開盤定價多數都低于周邊在售樓盤的標價。如市中心老城廂某樓盤II期開盤，通過“回饋天津”等活動使精裝修新房開盤實際價格已接近1萬元/平方米左右，和去年8月前該區域毛坯房9000元/平方米左右價格基本持平。梅江區域新組團在采取折扣15%的開盤標價的同時，還通過各種活動使開盤均價向去年8月前靠攏。

　　邊緣區域，中北鎮的芒果郡開盤均價為6000元/平方米，萬科假日潤園精裝修新房開盤起價為6900元/平方米，并附贈品牌家電等；北辰區寶翠花都三期均價7300元/平方米，而四期開盤價為6500元/平方米。另外還有楊柳青的美茵小鎮開盤起價為4600元/平方米；西青區南河鎮的恒益隆庭花園洋房開盤起價為4880元/平方米，還有一次性優惠5個點，貸款優惠3個點。這些新房開盤均價都表現出向去年8月前市場價格回歸的趨勢。

　　專業機構人士分析此現象認為，去年8月后房價爆漲，使新房開盤定價已脫離了“低開高走”的原則，其定價主要基于對未來市場的過度期待，以及開發商運營策略，所以直接“高開高走”成為市場普遍現象。目前的市場情況證明，這種開盤銷售方式已帶來了隱患，使樓盤后期銷售價格難以把握。因此新房回歸“低開”方式也是大勢所趨。

　　邊緣項目新房開盤均價 回歸6000元/平方米一線

　　外環邊緣區域作為近年來天津新興居住區，各個板塊新盤上市量都持續增多，也是全市住宅交易量的主力。去年8月前，邊緣區域新房從5000元/平方米持續溫和上漲，達到了6000元/平方米，成交量也呈現屢創新高的特點。但是8月以后，隨著全市房價突發性上漲，基數較低的邊緣住房價格上漲幅度更加明顯，到年底已接近7000元/平方米，同時也帶來了成交低迷的市場隱患。

　　經過半年多的持續調整，近來邊緣區域房價又率先呈現普遍回歸的走勢，均價回歸6000元/平方米。這一特征在新房開盤定價尤為突出。如邊緣區域的西部新城、新開盤的芒果郡及萬科假日潤園(減去精裝修成本)均價都在6000元/平方米一線。而西部及南部邊緣一些新房開盤價格已回到久違了的4000—5000元/平方米。北部地鐵1號線及運河邊特色樓盤開盤均價也回歸到6500—7000元/平方米。

　　天津5月份以來交易統計顯示，郊縣商品房價格下降明顯，5月份新四區成交均價為7282元/平方米，環比下降1.4%；6月份均價為7104元/平方米，環比下降2.4%；7月上半月為6885元/平方米，跌破7000元/平方米關線。

　　8月前市場走勢不明 一些新房推遲開盤

　　2008年市場風云變幻使開發企業不得不順應市場變化，改變定價策略，充分考量目標購房客戶的心理價位，以期實現快速銷售。但是也有一些資金壓力較輕、對后市抱有再看看想法的企業，在奧運前市場走勢不明確的情況下，推遲了新房開盤時間，將開盤時間定在奧運會后，使8—10月市場將出現新房扎堆開盤的現象，產品種類也比較豐富。如市中心區南京路地段的假日國際、金德園；金街區域的天津環球金融中心高檔公寓、奧體中心區的鉆石山高層；河東區中山門區域的格調竹境、衛國道區域的陽光新業國際；河北區榆關道區域的自在中環等。另有邊緣區域津南區外區域的首創愛這城；寶坻京津新城板塊的泰富橄欖樹、武清區的保利上河雅頌等等。

　　專業機構人士認為，這些預計8月后開盤的新房定價，除了市場因素，在成本方面，由于多數都是2007年上半年以前取得的土地使用權，所以地價成本壓力不是很大。即便當時被認為樓面價格較高的河東衛國道萬東小馬路陽光新業國際地塊，現在看來，3800元/平方米樓面價對其開盤定價壓力也不是很大。因此開發商只要制定一個相對合理的利潤率，放棄去年的暴利心態，依然能夠贏得市場。(王哲)