日前，上海市政府發布《上海市城鎮土地使用稅實施規定》(以下稱《規定》)。
自2007納稅年度(1月1日起至12月31日)起，上海開始按照新的標準對使用土地的單位和個人征收城鎮土地使用稅。
記者從有關方面獲悉，市民已居住或將購進的房子都不需要繳納土地使用稅，空置的房屋也屬于免征之列，但用于出租的房子要繳土地使用稅。同時，對于商業用房、辦公用房、工業廠房等非居住用房，都不免征。
業內人士分析說，該《規定》對普通居民影響不大，但對囤地和捂盤的開發商而言，壓力卻不小。
本市一至六級納稅等級對應的年稅額標準，分別為每平方米年稅額30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。
計稅的土地面積，對于開發商而言，以建設用地批準文件記載的土地面積為準；對于商品房而言，則以房地產權證上記載的分攤土地面積為準。
去年年底，國務院頒布了修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，將城鎮土地使用稅稅額標準提高兩倍，但具體實施方法由省級人民政府制定。上海公布的《規定》即是對上述修改的落實。
房東出租房稅負增三成多
對于普通居民來說，如果你的房屋是用來自住的，哪怕是空置的，也不用繳納城鎮土地使用稅，但一旦用來出租，就要繳稅了。
此前，對以市場價出租的個人用房，其營業稅及其附加按租金3.3%征收，房產稅按4%征收，個人所得稅扣除相關費用按10%征收。如果算上土地使用稅，出租房納稅負擔有所增加。
例如，位于高郵路、興國路一帶120平方米的公寓房，每月租金在5000元左右，一年的租金為6萬元。
營業稅、房產稅、個人所得稅共需要繳納8830元，土地使用稅一年為3600元，稅負增加40%左右。
如果出租位于涼城路120平方米的商品房，月租金2500元左右，一年租金3萬元。營業稅、房產稅、個人所得稅共需繳納4010元，土地使用稅為1440元，稅負增加36%左右。
租金普漲可能性不大
房東會不會轉嫁稅收成本給房客，從而導致租金上漲呢？記者昨天采訪了多家大型房產中介機構，他們均表示，不大可能出現租金普漲的情況。
中原地產有關人士認為，城鎮土地使用稅對房屋租賃市場的影響幾乎可以忽略不計，尤其對一些黃金地段的小戶型。以淮海中路附近為例，每平方米年稅額30元，20平方米用于出租的一房，每年繳土地使用稅600元，分攤到每月是50元。而這樣房屋的月租金普遍已在2000元以上，每月增加50元的成本實在是“九牛一毛”。
美聯物業市場部負責人則告訴記者，與樓市買賣火熱不同，近兩年房屋租賃市場除了8、9月份較活躍外，基本處于供大于求的狀態。“租客總體的選擇余地比較大，如果你一下子抬高租金，就不會租你的房子了。”
開發商“捂盤、囤地”風險將增大
業內人士分析，該《規定》的公布對于普通居民影響不大，而對囤地和捂盤的開發商而言，壓力卻不小。
上海的城鎮土地使用稅每平方米年稅額1.5元至30元，以15元/平方米計算，10萬平方米的土地一年需要繳納的城鎮土地使用稅高達150萬元。對于擁有上千萬平方米土地儲備的土地大戶來說，每年的土地使用稅將達到數千萬元甚至數億元。持有成本的提高將迫使開發商減少空置土地的時間，“捂盤”風險也將增大，遲遲不開盤銷售的情況有望得到緩解。
今年以來，土地正逐漸集中于實力雄厚的大型開發商手中，開發商操控房價的風險增加，新政策有利于進一步督促，開發商降低土地囤積的時間和數量。
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納稅方式：可季繳，也可半年繳
根據上海財稅局規定，企業、單位納稅人年度應納城鎮土地使用稅一般可按四個季度平均繳納。對年度應納稅額較少的納稅人，經主管稅務機關確定，也可按上、下半年平均繳納。
個人納稅人由主管稅務機關根據實際情況確定其繳納期限。納稅人在年度中發生土地使用權變更(包括轉讓、被收回、征用等)的，其尚未繳納的稅款，應當在變更時申報繳納。
納稅人按季納稅的，應分別在季度最后一個月的20日前辦理納稅申報；按半年納稅的，應分別在每年的6月20日和12月20日前辦理納稅申報。
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嚴格控制減免稅
今年年初，財政部、國家稅務總局發布通知，要求貫徹落實《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》。
該通知要求，要嚴格控制減免稅，根據國家加強土地管理的有關要求，從嚴控制各類開發區、各類園區用地和屬于國家產業政策限制發展項目用地的減免稅。對不符合國家產業政策的項目用地和廉租房、經濟適用房以外的房地產開發用地一律不得減免稅。要制定完善的減免稅審批管理辦法。要加強對減免稅項目的后續管理。對屬于越權減免和不符合減免規定的，要立即糾正，情節嚴重的，要追究相關人員的責任。(殷正明 林勁榆)
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