接連兩個(gè)周末，家住東海花園的呂立偉都開車去東莞看盤，他剛為在那里投資的一套別墅和一間街邊商鋪繳納了定金。從1999年開始，呂就加入到投資房地產(chǎn)的隊(duì)伍當(dāng)中，不過從今年7月開始，如同這座城市的其他投資客一樣，他把目光轉(zhuǎn)向了珠三角和內(nèi)地二線城市。
來自深圳各地產(chǎn)中介和外地房地產(chǎn)開發(fā)商的信息顯示，由于深圳房地產(chǎn)的投資回報(bào)率迅速下降，不少投資客開始向深圳以外城市發(fā)展，廣東省內(nèi)許多樓盤的深圳投資客比例已經(jīng)占到50%~60%，外流趨勢日益明顯。
租金回報(bào)率低至3.04%
今年1~6月，深圳房地產(chǎn)價(jià)格又經(jīng)歷了一輪猛漲，房價(jià)高位運(yùn)行成為無可爭辯的事實(shí)，并已有了下跌苗頭。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局最新公布的廣東房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告，上半年深圳市商品房銷售均價(jià)為13178元／平方米，比去年同期高出3906元／平方米，增幅達(dá)42.1%。而就在2006年上半年，深圳商品房價(jià)格較上年同比上漲僅為18.94%。
“經(jīng)過這半年的高速增長，深圳房價(jià)未來的上漲空間相對有限。”世華地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平分析，高位運(yùn)行的房價(jià)已讓房產(chǎn)投資的收益不斷下降，房價(jià)本身也有了下跌勢頭。前段時(shí)間，該公司曾對深圳57座知名中小戶型樓盤的租金回報(bào)率進(jìn)行了對比，結(jié)果顯示，今年1~5月，租金回報(bào)率最高的只有7.42%，最低的僅有3.04%，而在2006年同期，最高的達(dá)到10.3%，最低的也有4.6%。
以租賃市場最火爆的皇御苑為例，2006年其30平方米小戶型的平均租金是1860元／月，買賣均價(jià)為9100元／平方米，投資回報(bào)率約8.2%；今年，雖然同等戶型的平均租金漲至2010元／月，但買賣均價(jià)已達(dá)到12700元／平方米，投資回報(bào)率僅為6.33%，下降20多個(gè)百分點(diǎn)。
投資客遭遇多方擠壓
目前，深圳出現(xiàn)了一個(gè)讓本地投資客兩難的局面：一方面，高房價(jià)讓投資回報(bào)率下降；另一方面，頻頻出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策又將投資信心打擊到最低點(diǎn)。
中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示，7月以來，全市二手房交易量極速下滑，投資客集體觀望。這種情形與去年7月相似。“去年6月，國家將營業(yè)稅全額征收范圍由2年擴(kuò)大到5年，導(dǎo)致第二個(gè)月的二手交易量劇減，不過，在短暫觀望后，市場出現(xiàn)了成交回補(bǔ)與價(jià)格補(bǔ)漲；然而，今年的政策背景卻與去年大不相同。”
在張偉看來，今年的三大政策讓深圳投資客“閉門觀望”：首先，投資者在信貸環(huán)節(jié)遇到阻力。目前，深圳各大銀行已普遍收緊房貸額度，二手樓貸款按揭成數(shù)已降低1至2成，二次購房貸款成數(shù)還要減少1成，2次以上購房者已很難獲得銀行信貸支持，個(gè)別銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。“這對于主要靠銀行貸款完成交易的投機(jī)者的打擊是致命的。”
其次，8月啟用的《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》預(yù)示，個(gè)人所得稅的征收箭在弦上，對于轉(zhuǎn)手多次、歷次逃稅的房子，其產(chǎn)生的所得稅將由最后一名接棒者承擔(dān)。此外，營業(yè)稅、契稅的計(jì)算基數(shù)都將提高，交易成本顯著增加，以一套價(jià)格翻番的物業(yè)來計(jì)算，稅費(fèi)將增加5倍，即相當(dāng)于房價(jià)的15%。
再次，限制外資在深購房措施出臺后，在很大程度上抵消了人民幣升值帶來的人民幣資產(chǎn)的做多效應(yīng)，一些財(cái)力雄厚的港人以及外籍人士在深購房受阻。
“在信貸環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、限外環(huán)節(jié)等同時(shí)作用下，投資客將面臨多方擠壓，包括資金壓力、稅收對投資收益的分流、外資截流等，這些都會(huì)使投資者重新審視投資行為的風(fēng)險(xiǎn)與利弊。”張偉說。
資金外流趨勢明顯
在深圳樓市觀望氣氛漸濃的同時(shí)，投資客將眼光拓展至周邊城市，如廣州、東莞、珠海、惠州等，尋求新的投資機(jī)會(huì)。
世華地產(chǎn)地鋪人員向記者反映，近兩個(gè)月來，深圳各大片區(qū)投資比例均有所下降，如香蜜湖片區(qū)之前的投資比例達(dá)60%左右，目前已下降至40%；寶安中心區(qū)之前投資比例也有60%左右，目前急速下滑至25%。根據(jù)對投資客的追蹤調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同特點(diǎn)，即除繼續(xù)關(guān)注深圳樓市尋求新的投資契機(jī)外，投資客逐漸轉(zhuǎn)向外地市場，不少人已經(jīng)在外地置業(yè)。
記者在探訪深圳一小時(shí)生活圈內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場時(shí)也發(fā)現(xiàn)，深圳投資客外流現(xiàn)象普遍，像東莞、惠州、中山等城市的中高檔樓盤，置業(yè)者中深圳客戶比例已占到五六成之多。許多售樓人員告訴記者，幾乎每個(gè)周末，都有深圳人前往看房，投資居多，且比較傾向于購買街邊商鋪、中大戶型和別墅。此外，世華地產(chǎn)東莞分公司和珠海分公司所做的市場調(diào)查表明，東莞目前置業(yè)者中有40%的客戶屬于深圳客戶，珠海也有30%以上樓盤為深圳投資客購買。
“這正好和深圳房產(chǎn)投資降低的比例相吻合，說明深圳投資客外流已經(jīng)成為事實(shí)。”肖小平指出，目前外地房產(chǎn)投資市場遠(yuǎn)沒有深圳成熟，存在過戶時(shí)間長等問題，但深圳部分投資客喜歡快進(jìn)快出，這就需要慢慢磨合。但是，“隨著時(shí)間推移，外地市場逐步發(fā)展成熟，相信會(huì)有更多的深圳投資客走出去。”(記者 李緯娜）
