“行政手段調控房價是回到了計劃經濟時代的‘開倒車’行為！”“政府指導價調控樓市只能是揚湯止沸！”“政府就應該把房價趕進籠子！”“言必稱市場的原教旨主義走開！”——這些議論來自近一段時間正在發生“囤房叫板調控”怪象的南京市。
5月以來，南京市物價部門連下三道金牌，在全國首次以“限定利潤率”的方式調控房價，引來截然對立的兩方觀點，百姓、學者、地產商紛紛加入論戰。開發商軟硬兼施，以種種手段囤地囤房對抗調控；主管部門則以嚴查嚴管的實際行動表明調控決心。
房價一漲再漲 地價屢創新高
今年春節以來，連續兩年保持平穩的長三角樓市出現爆發式行情，上海、杭州、南京的房價漲幅位居全國前列。5月份，南京房屋銷售價格同比上漲9.2%，居全國第六。而在2006年上半年，南京住宅價格漲幅只有2.1%，2005年全年僅為3.5%。
在一家事業單位工作的王先生告訴記者，他從2005年10月開始打算買房，當時覺得5800元/平方米的價格太高，想多存點錢再買，哪里知道房價一路上漲。2006年“五一”同一地段開盤的商品房均價已經漲到6500元，當年底又漲至7300元。最近，王先生決定結束觀望，以每平方米8800元的價格在南京奧體新區購買了一套商品房。
目前，南京中心城區新開樓盤單價都在1.5萬元左右，新街口的“長江路九號”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價更超過了兩萬元。與之相應，二手房價也水漲船高，南京網尚研究機構的統計數據顯示，今年6月，南京江南八區二手房均價超過7800元/平方米，不少樓盤的價格甚至高于附近的新樓盤。
在這一輪買樓熱潮中，投資占了很大比例。南京江北一樓盤開盤均價3300元，當天不少人開車前來買房，有人明確表示在股市賺了錢，轉而投資風險較小的房地產，江北的樓盤因低價、升值快受到投資客的青睞。一位屢屢目睹投資豪客的業內人士驚嘆：“他們如此富有，他們只想買房！”
房價上漲的同時，南京的地價也屢屢刷新紀錄。5月23日，南京總統府附近的漢府街地塊以3.85億元成交，單位地價高達2.88萬元/平方米。僅僅隔了一個星期，湖北路一地塊經過59輪競拍，就以4.05億元的總價和3.48萬元/平方米的地塊單價將前任踩在腳下，成為新“地王”，折算后的樓面地價超過1.1萬元/平方米，建成后單位成本就不低于1.5萬元。
為了滿足下半年土地市場需求，南京市國土局目前已推出了60幅預告地塊，加上已經公告的3幅用地，下半年南京至少有63幅地塊上市，將有效緩解市場土地需求。
六部門聯手調控 核心是控制利潤率
房價快速上漲引起南京市政府高度重視，從5月11日至5月24日短短半個月內，南京市物價局聯合房管、稅務、國土等六部門連續發出三個文件，在國內首次以“限定利潤”的方式調控房價。
南京市物價局副局長張瑞忠告訴記者，此次調控的核心是對房價實行政府指導價管理。所謂“政府指導價”也就是“基準價”，其構成是成本、利潤加稅金三部分。文件規定，普通商品住宅的利潤率不得高于8%，在核準基準價的基礎上，開發商最高加價幅度不得高于5%。樓盤銷售行為也要規范，必須執行明碼標價、“一套一價”、在銷售現場醒目位置標示并在網上公示等規定。
“此外，考慮到今年四五月份的漲幅足以給開發商帶來超額利潤，我們還規定，‘尚未銷售面積部分應低于2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格’，即‘只能降不能漲’，這條規定將持續一段時間。”
張瑞忠說，“遏制開發商亂定價、哄抬價格，甚至一天兩價的違規行為，已經到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤價格在兩個小時內竟然上漲了1200元，引起了市民強烈不滿。市場經濟不是隨口喊價，政府該調控時就要出手。”
廣大市民對南京房價新政積極擁護。一位姓秦的工程師說，政府部門一般不敢輕易碰房地產價格，因為每一家開發商背后都站著無數利益群體。“南京房價新政”在鐵板一塊的房價問題上撬開了一道裂縫，在全國吃了螃蟹，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得擁護。
“房價不見得會下跌，但至少一天之內漲兩三次價的荒唐把戲不能再玩，‘一開盤就漲500元’的宣傳廣告不敢再打，市場秩序規范了。”準備購房的市民朱鵬說。
應對開發商“囤字訣” 專家建議“重拳”出擊
南京新政引來開發商強烈反彈，他們通過各種途徑給主管部門施壓，甚至公開叫板：“行政調控不符合市場規律，注定會成為‘空調’！”“不讓我漲價就不賣房，10月以后必有報復性反彈！”
北京華遠集團總裁任志強兩度在其博客上撰文“炮轟”南京市物價局，稱其動用行政手段調控房價是回到了計劃經濟時代的“開倒車”行為。南京市一房產企業老總則質疑，物價局規定開發商利潤率為13%，而稅務局多年來一直按20%的利潤率來預征樓盤稅收，兩家自相矛盾。
輿論造勢之外，一些房產商更通過虛報成本、不領證、不賣房等手段規避調控，房價“暗戰”悄然上演。
新政甫出，浦口區就有一樓盤“頂風作案”擅自調價，被南京市物價部門封盤查處，另外四家虛報成本的樓盤被“擠水分”，其中最多的一個樓盤每平方米大概減少了300元。在6月中旬的一次拉網式檢查中，物價部門發現101個樓盤中有54個樓盤執行“一套一價”政策不到位。虛報成本的現象更為普遍，如仙林地區一個樓盤把會所、門衛、居委會建設費用全部進入房價成本；奧體兩家樓盤除了物管用房、地下地上設備用房、自行車位，連所有的地下機動車位建設費都進了商品房成本。
記者發現，一些開發商為了獲取更高利潤，干脆就不領取銷售許可證，或者故意做些犯規的“小動作”，主管部門的封盤查處正中其“捂盤”下懷。對于已經領證的開發商，由于在領取預售證一個月內不開盤其預售許可證將作廢，一些開發商為了達到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行。
南京市房產管理局統計顯示，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經拿到預售許可證的。開發商預期的囤房收入，遠遠高于給銀行的利息。
更出格的是房子還未開盤，二手房中介那里卻已經有了高價房源。一家名為“映山菁華”的樓盤，售樓小姐表示“開盤時間未定、價格未定”，但在某房產中介卻掛出房源信息，單價比之前市場預期高出數百元。
對于房地產開發商敢于大肆囤房的原因，中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞分析認為原因有三，首先，我國融資成本低，銀行貸款利率還比較低；其次，開發商資金相對充裕，房價上漲預期強烈。當前，整個房地產市場給開發商的一個預期就是未來的土地價格會越來越高，而房子的供給則越來越少，房子相對稀缺的程度越來越高房價必然大幅上漲，所以開發商認為囤房有利可圖；再次，政策的執行力度不夠，這是要害。對于屬于市場行為不規范的地方，政府應該依法予以嚴懲。
“商人本性不可改變，但政府的行為可以改變。從道德上譴責開發商是軟弱無力的，無助于問題的解決。在國家政策上，只有增加有效供給才能從根本上把房價降下來，要以價格杠桿、經濟杠桿去治理，使囤積者無利可圖。”牛鳳瑞建議說。
記者獲悉，有五家在售樓盤未經核價就進行銷售，將按照有關規定被沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款，沒有違法所得的，將處兩萬元以上、20萬元以下的罰款。(鄧華寧 姚玉潔 李佳鵬)
