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　　　　房商心態(tài)一籮筐

　　　　經(jīng)典語錄：“強撐笑臉、戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、突圍自救、厲兵秣馬……房企心態(tài)一籮筐，精不精彩只有自己知道。”

　　主持人：2008年行將劃上句號。年關(guān)難過，對于苦苦掙扎了一年的眾多房企來說尤其如此。歲末年終，房商都有些什么樣的心態(tài)？

　　謝道全：這是個有趣的話題。要說房商過(年)關(guān)的心態(tài)，這里面有共性，也有差異性。共性就是資金問題。年關(guān)到了，幾乎所有的開發(fā)商都面臨資金集中支出的壓力。銀行貸款利息、工程款，合作單位的款子、自身管理費的支出，員工的工資和年終獎等等，千頭萬緒，方方面面都在伸手等著。

　　余勇：我贊同謝總的觀點。心態(tài)一籮筐，精不精彩只有房企自己知道。

　　謝道全：據(jù)我們觀察，年關(guān)將近開發(fā)商有這么四種心態(tài)：一是“強撐笑臉”型。比如說一天只賣2套，卻給市場放衛(wèi)星說賣了幾十套，臉面總得撐下去；第二種是“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”型。有的開發(fā)商現(xiàn)在很冷，“棉襖”也沒準(zhǔn)備足，要撐撐不起來，要垮下去也很麻煩；第三種是“冷靜應(yīng)對”型，一些大的品牌公司，實力強的，對中長期計劃比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模�在如此�?yán)冬之下，則有面對殘酷市場的力量和能力；第四種是“厲兵秣馬”型，這種類型的企業(yè)，銷售任務(wù)已經(jīng)完成了，資金上也還算充足，已在為來年作準(zhǔn)備。

　　陳華睿：我也總結(jié)了年終房商有四種心態(tài)，可能與兩位總結(jié)的有所差別。

　　一是“逍遙自在”型，這部分開發(fā)商比較少，可能只占10%左右。是屬于去年把點踩得非常準(zhǔn)的開發(fā)商，去年房價高企的時候把錢賺夠了，現(xiàn)在開始享受了。

　　二是“猶豫徘徊”型，該類企業(yè)在去年從市場上拿到大量土地，現(xiàn)在則在思考明年在戰(zhàn)略上到底是擴張還是收縮。這部分企業(yè)可能占20%左右。

　　三是“突圍自救”型，這是屬于大部分開發(fā)商的，可能占一半。這部分房企必須要把握好市場轉(zhuǎn)暖或者小陽春的機會。

　　四是“轉(zhuǎn)型分流”型，現(xiàn)在有一部分開發(fā)商已經(jīng)不搞房地產(chǎn)了。還有一部分正在想退出之策。

　　　　七成房商年難過

　　　　經(jīng)典語錄：“從2008年3月起房企幾乎在一夜之間集體陷入了泥潭，而且是越陷越深，想爬上來，大多是力不從心。”

　　主持人：最近接觸了幾位職業(yè)經(jīng)理人，都在為完成今年銷售任務(wù)傷腦筋(這直接影響到他們的年終獎啊)，各位了解目前有幾成開發(fā)商完成了任務(wù)？

　　余勇：最多三成，這是比較樂觀的估計。因為很多企業(yè)年初制定的銷售目標(biāo)，其實是脫離市場的，特別是像次貸危機的影響，當(dāng)初都沒有想到如此嚴(yán)重。

　　主持人：這意味著七成企業(yè)有很大的“欠賬”，有很多人是交不了差的。

　　謝道全：現(xiàn)在回頭看看這一年，幾乎沒有多少好過的日子。銷售量的啟動(上升)是最近一個月政策拉動的。1-3月份是賣得比較好的，這是承接了2007年賣得好的趨勢。從2008年3月底房企幾乎在一夜之間集體陷入了泥潭，而且是越陷越深，想爬上來，大多是力不從心。

　　主持人：現(xiàn)在開發(fā)商正在忙什么似乎一目了然了。

　　余勇：那當(dāng)然是不言而喻的。幾乎所有的開發(fā)商都正在忙兩件事：一是抓住年關(guān)最后一個機會，收一茬是一茬，盡量為年關(guān)巨大的支出找點底子，否則，這年怎么過？二是在想明年的“仗”怎么個打法，資金怎么個籌措法。

　　主持人：既然還有近七成的房企都完成不了任務(wù)，壓力是可想而知的。年關(guān)突擊沖量，銷售上有什么奇招？

　　余勇：現(xiàn)在大家動用的共同一招是價格。這一招的殺傷力也許是最大，購房者對這個也是最敏感的。

　　陳華睿：歷來年關(guān)樓市都是價格戰(zhàn)的傳統(tǒng)期，很多消費者是準(zhǔn)備好了的。因此，這個時候除了用價格，用高性價比來撬動市場外，似乎沒有更好的奇招。

　　　　房商該反思什么

　　　　經(jīng)典語錄：現(xiàn)在的市場屬于買方市場，房企要與市場博弈，最終是輸家，必須順應(yīng)購房者的需求，你要硬撐，那就是“自絕于人民”

　　主持人：房企除了忙手里的活外，這一年的總結(jié)也該進(jìn)行了。對于2008年，房企該反思什么？

　　陳華睿：首先，要反思如何降低和突破對資金過度的依賴性。也就是要在融資渠道上有突破性的改變，才能不像2008年這么被動。

　　其次，要重新研究和學(xué)習(xí)“拿地哲學(xué)”。拿還是不拿？什么時候應(yīng)該拿？以什么樣的價格和心態(tài)去拿……等等問題都要想透。

　　最后，一些房企眼下還有反思是繼續(xù)堅守陣地玩下去，還是調(diào)整轉(zhuǎn)型。

　　謝道全：如果我是開發(fā)商老板，現(xiàn)在應(yīng)該考慮如何正確地面對市場和順應(yīng)市場。現(xiàn)在的市場屬于買方市場，房企要與市場博弈，最終是輸家，必須順應(yīng)購房者的需求，你要硬撐，那就是“自絕于人民”。

　　同時，房企還應(yīng)該明白，房地產(chǎn)行業(yè)是政策性行業(yè)，必須緊跟政策變化，了解市場信息，順應(yīng)政策的發(fā)展趨勢，定位產(chǎn)品和發(fā)展方向，不能只埋頭拉車，而不抬頭看路。

　　2008年的臺歷，只剩下幾頁紙片可以涂抹記事了。年關(guān)近了。這意味著方方面面都得需要錢來打點應(yīng)對：工程款該結(jié)了，廣告款該給了，員工的工資該付了，總之一句話，年難過！

　　也因此可以說，年關(guān)是一道坎，對于苦了一年的眾多房企來說，能不能順利邁過這道坎？將以怎樣的方法和心態(tài)度過年關(guān)，無疑是一個值得我們共同關(guān)注的問題。

　　主持手記

　　“這幾天來要錢的人打發(fā)了一撥又來一撥，我的嗓子都說啞了，電話把耳朵都接疼了。來要錢的都說我們是大爺。我們哪里是大爺，我們是孫子。我說我們是孫子，要錢的人說你就裝唄。你是孫子，那我們就是你孫子的孫子。能要到錢，給你當(dāng)回孫子也值。公司天天晚上開會，我整宿整宿睡不著……”前幾天，與一個房企老總聊天時這位在地產(chǎn)風(fēng)雨里打拼七八年的“老板凳“，不禁也大倒起苦水。

　　事實上，最近，關(guān)于“年關(guān)難過”的感嘆在地產(chǎn)圈此起彼伏。“看到看到要過年，娃兒想吃肉，大人又沒錢”。這首我們耳熟能詳?shù)年P(guān)于過年的童謠，也許是對在多事之秋的2008年中苦苦掙扎了一年的房企們對待年關(guān)的最好心態(tài)寫照。

　　眾所周知，遭遇了2008年整整一年慘淡日子的房企，這一年里幾乎個個是左沖右突，咬著牙關(guān)苦撐時日。而到了年關(guān)，來自信貸利息、民工工資、工程款項、管理費用結(jié)算、員工工資獎金等等一雙雙要錢的手，無疑使資金上原本就捉襟見肘的房企雪上加霜，苦瓜臉拉得更長了。

　　但從另一個意義上說，也許我們要感謝2008年。2008年，教會了我們?nèi)绾蚊鎸�苦難。經(jīng)歷了2008年，我想，所有的房企都會明白一個道理：學(xué)會過日子，特別是學(xué)會過苦日子。事實上，一些2008年過得還不賴的少數(shù)房企就樹立了過日子的很好范例：只要腳踏實地地作好長遠(yuǎn)打算，作好了過苦日子的心理準(zhǔn)備，學(xué)會既“埋頭拉車，又抬頭看路”的本領(lǐng)，到那時，我們相信：年關(guān)，一定不難過！