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　　“現(xiàn)在樓市真有點(diǎn)看不清楚了，雖然手里還有3個(gè)項(xiàng)目在洽談，但真是沒底啊！”近日，一位不愿透露姓名的香港某地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理在面對(duì)記者的詢問時(shí)，搖著頭頗為無奈地說。而就在半年前，他還向記者表示，二線城市3000萬美元以內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目、一線城市1億美元以內(nèi)的項(xiàng)目，只要手續(xù)齊全、價(jià)格合適都可以“吃下”，無論是以整體轉(zhuǎn)讓、注資，還是合作開發(fā)、提供過橋資金的方式。

　　據(jù)記者了解，自去年年底，像這位開發(fā)商所希望的“私下協(xié)議購買土地或項(xiàng)目”的生意是日漸冷淡。本來，市場(chǎng)成交量的日益萎縮就已經(jīng)讓許多開發(fā)商看不清樓市路在何方了，而由萬科地產(chǎn)發(fā)動(dòng)的全國“降價(jià)”活動(dòng)，讓形勢(shì)更加混亂和不安。

　　近日，萬科地產(chǎn)位于北京的3個(gè)項(xiàng)目——四季花園、紫臺(tái)、假日風(fēng)景相繼舉辦了降價(jià)促銷。而其在東莞開發(fā)的運(yùn)河?xùn)|一號(hào)甚至還推出了7折優(yōu)惠的團(tuán)購房。從廣州、深圳到上海、東莞，再到北京，萬科地產(chǎn)的“降價(jià)”活動(dòng)越做越強(qiáng)。關(guān)于“萬科降價(jià)究竟存何居心”，業(yè)界眾說紛紜。

　　SOHO中國董事長潘石屹的一番話似乎最具沖擊力——“萬科是在借機(jī)清理門戶，打擊中小地產(chǎn)企業(yè)。”其實(shí)，早在去年年底，就有京城的開發(fā)商告訴記者，“如果想打擊對(duì)手，現(xiàn)在開始降價(jià)，不到一年，國內(nèi)的開發(fā)商就要倒掉一半”。

　　這樣的預(yù)言無疑令已經(jīng)摸不清樓市方向的開發(fā)商們更加感到迷茫，而集體玩“迷失”似乎也成為他們近期的共同表現(xiàn)。

　　品牌開發(fā)商騎虎難下 中小開發(fā)商見風(fēng)使舵

　　正如潘石屹所言，無論企業(yè)大小都有遭遇資金緊張的壓力。因此，目前交易量低迷、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)緩慢可以說是所有地產(chǎn)公司都面臨的共同困難。房價(jià)的“扛”與“降”成為了兩種必然的選擇。當(dāng)萬科降價(jià)正成為業(yè)內(nèi)議論的熱點(diǎn)時(shí)，許多品牌開發(fā)商正在為尋找降價(jià)的理由而發(fā)愁，一方面考慮自身的品牌效應(yīng)和對(duì)市場(chǎng)的影響不敢明目張膽地降價(jià)；另一方面考慮到自身降價(jià)對(duì)周圍項(xiàng)目的影響不敢草率降價(jià)，陷入了一種騎虎難下的境況。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2月份以來，北京推出的6個(gè)住宅項(xiàng)目的689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%。其中更有4個(gè)項(xiàng)目銷售簽約量為零。特別是春節(jié)過后，一些2萬元以上的高檔項(xiàng)目基本上交易量全為零，市場(chǎng)壓力已經(jīng)可見一斑。

　　盡管如此，大多數(shù)開發(fā)商仍然不愿意降低房價(jià)去刺激交易，迎合市場(chǎng)趨勢(shì)。就在萬科中糧假日風(fēng)景降價(jià)的后不久，保利地產(chǎn)證券事務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人就公開表示保利地產(chǎn)不會(huì)降價(jià)。他進(jìn)一步解釋說，“我們不會(huì)調(diào)整銷售策略,之前保利樓盤定價(jià)相對(duì)合理”。同樣，不愿降價(jià)的并不僅保利地產(chǎn)一家，記者從位于東二環(huán)售價(jià)在2.6萬元/平方米的某高檔項(xiàng)目負(fù)責(zé)人那里了解道，他們也沒有跟風(fēng)降價(jià)的打算。

　　和品牌開發(fā)商相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)似乎更會(huì)見風(fēng)使舵，這些企業(yè)或?qū)�現(xiàn)有項(xiàng)目低價(jià)出讓，或?qū)⒔ㄔO(shè)項(xiàng)目直接低價(jià)套現(xiàn)，目的就是降低風(fēng)險(xiǎn)，免受市場(chǎng)拖累。記者了解到，近日，朝陽路上一個(gè)由中小地產(chǎn)公司開發(fā)的公寓項(xiàng)目，就正在謀劃欲以1.6萬元/平方米的價(jià)格將項(xiàng)目整體出讓。該項(xiàng)目的開發(fā)商告訴記者，由于項(xiàng)目自身的建筑面積只有2萬平方米，體量較小；加之目前形式不容樂觀，因此希望能夠盡快低價(jià)套現(xiàn)。

　　據(jù)記者調(diào)查，目前，該區(qū)域內(nèi)的商品房價(jià)格基本上都已經(jīng)在2萬元/平方米以上了。無獨(dú)有偶，在京城八達(dá)嶺高速公路附近的某項(xiàng)目，在近期土建已經(jīng)基本完成的情況下，開發(fā)商急于變現(xiàn)，整體出讓價(jià)格僅為8000元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊項(xiàng)目目前售價(jià)。

　　銷售壓力明顯加劇 “迂回戰(zhàn)術(shù)”受開發(fā)商青睞

　　事實(shí)上，盡管開發(fā)商都表示不愿或是不會(huì)“學(xué)”萬科大舉動(dòng)降價(jià)，但銷售萎縮的加劇已經(jīng)壓得這些企業(yè)快要喘不過氣了。根據(jù)此前保利地產(chǎn)發(fā)布的公告可見，今年公司銷售壓力已經(jīng)十分巨大。1月份，保力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積7.75萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額8.63億元。與去年12月份相比,銷售面積和銷售金額分別下降53%和45%；銷售面積也與去年同期相比減少了14.12%。而保利地產(chǎn)相關(guān)人士也向記者透露，春節(jié)過后項(xiàng)目沒有成交一套房源，客戶訪問量也出現(xiàn)了大幅度減少。

　　保利地產(chǎn)的銷售壓力，事實(shí)上目前在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等這樣的大品牌企業(yè)同樣也是存在的，而為了緩解這樣的銷售壓力，這些大品牌公司都已經(jīng)開始醞釀相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。華潤置地(北京)股份有限公司品牌推廣總監(jiān)朱華越就向記者透露，已經(jīng)針對(duì)現(xiàn)在不明朗的市場(chǎng)情勢(shì)制定積極應(yīng)對(duì)措施。而金地集團(tuán)董事長凌克也在采訪中表示，雖然不會(huì)完全追隨萬科降價(jià)步伐，但會(huì)根據(jù)不同的區(qū)域、不同的市場(chǎng)來確定不同的銷售方式，以加快現(xiàn)金流的回收。

　　明地里不談降價(jià)，但暗地里卻做足了充分的降價(jià)準(zhǔn)備。這種迂回、含蓄的戰(zhàn)術(shù)似乎很受現(xiàn)階段開發(fā)商的青睞。特別是在目前北京平均房價(jià)仍在上漲的背景下，開發(fā)商似乎都在期待采用這樣的戰(zhàn)術(shù)撐到市場(chǎng)“回暖”時(shí)。

　　“每年年初，都會(huì)出現(xiàn)降價(jià)打折情況，這只是一種促銷的手段。盡管，今年這一現(xiàn)象更加明顯些，但至少目前還沒有看出房價(jià)要下跌的跡象。根據(jù)政府有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，平均房價(jià)依然在上漲。因此，現(xiàn)在的情況只能說明市場(chǎng)不活躍，等過了5月份整個(gè)市場(chǎng)或?qū)⒂忻黠@轉(zhuǎn)變。”DTZ戴德梁行泛城住宅部高級(jí)董事岳鋒鋼在接受記者采訪時(shí)表示。

　　剛性需求被壓制 開發(fā)商遭釜底抽薪

　　在春節(jié)期間潘石屹與王石的論戰(zhàn)中，潘石屹指出，“市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒有改變，以北京為例，去年北京所有銷售出去的房子總共才14.4萬套，但去年北京新增城市人口就高達(dá)52萬人”。顯然，剛性需求旺盛成為了支持其樓市拐點(diǎn)沒有到來的主要論據(jù)。

　　一個(gè)不容樂觀的事實(shí)是，不斷出臺(tái)的金融緊縮政策已經(jīng)開臺(tái)從源頭上遏止了居民的購房沖動(dòng)，而這也是目前市場(chǎng)交易量持續(xù)下跌的重要原因。根據(jù)近期一份針對(duì)3787人進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果顯示，面對(duì)高不可攀的房價(jià)，面對(duì)無從判斷的市場(chǎng)，普通人的購房意愿已經(jīng)出現(xiàn)變化。調(diào)查中，從購房打算上看，有46.5%的人認(rèn)為“家里需要買房，但還是觀望一兩年再說”；32.5%的人則明確“家里有房住了，不再買”。這就是說，觀望和不再買的比例合計(jì)達(dá)到了79%。

　　雖然這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不具有權(quán)威性，反映的情況也不全面，但仍可以說明，目前市場(chǎng)中存有“暫不購房”看法的購房者占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤�，而這部分人或許也正是開發(fā)商所謂的剛性需求者。

　　正在漸漸失去這些剛性需求的樓市是否正在遭遇釜底抽薪的命運(yùn)尚不能判斷，但可以預(yù)見的是，隨著保障性住房的落實(shí)，這部分剛性需求流失的可能性正在加大，開發(fā)商面臨的處境或許也將更加艱難。

　　記者手記

　　“萬科這招真夠狠！”這句話現(xiàn)在無論是開發(fā)商還是購房者聽了都會(huì)感同深受。一位資深地產(chǎn)圈人士對(duì)記者說，給政府“拍馬屁”也好、清理門戶也罷，其實(shí)都不是萬科真正的目的，萬科“玩”的就是快速套現(xiàn)。現(xiàn)在市場(chǎng)交易量持續(xù)下跌，前景又那么不明朗，還能有哪個(gè)項(xiàng)目像萬科這樣賣得“呼呼”的？王石就是聰明啊，估計(jì)現(xiàn)在開發(fā)商里也就他能睡個(gè)安穩(wěn)覺！

　　仔細(xì)想想，這位人士分析的還挺是個(gè)理。在其他同行們都在為如何提高銷售量而絞盡腦汁時(shí)，萬科旗下從南到北的項(xiàng)目卻是在大賣特賣，甚至有些還是被“一搶而空”，這些個(gè)銷售業(yè)績想不眼紅都難。

　　要說降價(jià)真讓購房者占到多大便宜，其實(shí)也很難說，畢竟萬科的項(xiàng)目開盤價(jià)格總是要比周邊同類項(xiàng)目每平方米貴兩三千元。就像北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心徐滇慶教授說得那樣，“開發(fā)商將原本每平方米1.2萬元的住宅喊價(jià)到1.5萬元。如今打個(gè)折每平方米賣1.3萬元，這能叫降價(jià)嗎？”

　　不過，萬科這種直白的降價(jià)舉動(dòng)對(duì)于企業(yè)自身來說，顯然是利大于弊。而真正能做到這種直白也是一種很不容易的決定。事實(shí)上，對(duì)于那些抗風(fēng)險(xiǎn)性不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)來說，與其與低迷的市場(chǎng)“死扛”，倒不如學(xué)萬科直接降價(jià)來得痛快。畢竟，留得青山在，不怕沒柴燒。一旦被不明朗的市場(chǎng)“拖”垮了，就真成了被清理的對(duì)象了。(仰靜 賴大臣)