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圖為北京住交會上的萬科展廳。 中新社發(fā) 追影 攝
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近日，萬科高管透露，將在本周四，即元宵節(jié)這一天對旗下的樓盤實施優(yōu)惠促銷。無論是買房的，還是買房的，不禁都驚呼，“摒”了那么久，終于有房產(chǎn)開發(fā)商肯降價了，況且這回還是國內(nèi)房地產(chǎn)界的“大牛”——萬科集團。
元宵年年鬧，今年格外熱鬧。有分析人士指出，萬科搞降價促銷，所透露的，不應完全被視作是一個房地產(chǎn)企業(yè)對于旗下開發(fā)項目的一道簡單的經(jīng)營策略，它所折射出來的訊息，近日來被市場紛紛解讀為樓市降價調(diào)整的信號，“拐點論”重回報端。來看看數(shù)據(jù)，節(jié)后前六天，上海新房的成交量分別只有0、2、13、47、136和162套，其中，節(jié)后首個交易日竟為零成交。萬科的降價促銷，像是春節(jié)大餐過后，在元宵節(jié)呈上的一盤點心。甜不甜，吃過的人才知道。
開發(fā)商：不是暗降而是回饋
繼去年底在廣州、深圳等地率先大規(guī)模降價后，新年伊始，萬科在上海的10個樓盤也將在元宵節(jié)首次明折促銷，優(yōu)惠幅度最高可達5%。市場分析人士認為，萬科搞促銷，主要緣于其在滬開發(fā)項目較多，而當前的銷售速度太慢，怕影響資金回籠。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭分析指出，萬科樓盤的降價軌跡，明顯是隨區(qū)域樓市而行的。先是去年10月份深圳的萬科金域東郡以低于市場預期的每平方米7500元推出新單位；接著11月份上海的萬科新里程開始微幅打折促銷；進入12月，廣州的萬科金色康苑開盤，定價比周邊優(yōu)惠4000元左右，廣州萬科旗下共有5個項目實際售價與市場預期相比普遍下調(diào)15%至20%，甚至低于同一樓盤前期產(chǎn)品的價格。
此次參與促銷的滬上樓盤，主要是萬科在上海已發(fā)售樓盤的剩余房源，類型包括公寓、別墅和商鋪，涉及白馬花園、新里程、假日風景等10個樓盤。“萬科是跑量型的，必須維持相當水平的資金流量，否則就會出問題。”楊紅旭表示，此次5%的優(yōu)惠幅度，對上海萬科來說，已是近年來力度最大的一次。
“這次在上海搞促銷，是否意味著萬科方面已經(jīng)不看好上海的08年樓市了呢？”楊紅旭就此謹慎指出，去年萬科新里程已有所優(yōu)惠，此番再度以更大的優(yōu)惠幅度促銷，應該體現(xiàn)出以萬科為代表的部分開發(fā)商對上海樓市有所“看空”。盡管如此，萬科方面仍然表示，此次促銷并不能說是“降價”，而只是為了春節(jié)期間“回饋老客戶”所進行的優(yōu)惠活動。所有優(yōu)惠都只是針對老客戶的，是為了升級“萬客會”會員的權(quán)益。從今年開始，這一活動將具有持續(xù)性，今后每年都會舉行類似的促銷。
市場：“回暖”時間或?qū)⒀雍?/strong>
而萬科在節(jié)后這招先聲奪人的降價促銷，其影響力正在上海樓市釋放。有媒體報道稱，由于萬科在上海多個區(qū)域都有新樓盤供應，不少手中持有新樓盤的中小開發(fā)商們，正在看著萬科的“一舉一動”來決定今年的營銷策略。以往都是跟著市場的“大牛”走，而這次“大牛”選擇了以退為進的市場營銷策略，令中小房地產(chǎn)開發(fā)商的推盤步調(diào)亂了分寸。
今年1月份，就有市場分析人士曾經(jīng)預測，二三月份的樓市仍將回歸低迷，總體樓市的回暖可能要到四五月份以后。在當時同樣持這一觀點的佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄，在分析萬科樓盤集體降價這一市場行為時表示，當前的上海樓市已進入歷史性的低潮時期。在各種因素的綜合作用下，08年上海樓市“回暖”的日期預計將會推遲。
“從去年10月到現(xiàn)在，上海樓市始終處于一個購買力相對枯竭的休整期。”薛建雄指出，去年9月底，第二套房貸政策的出臺直接讓購買力下滑。一系列保障住房政策的陸續(xù)出臺，讓急于買房的低收入家庭放緩了購房腳步。隨后的土地政策，更是讓地價有所回落，人們對房價的快速上漲預期也開始發(fā)生改變，一旦購房者不急于買房，樓市行情便跌入低谷。
薛建雄談到，不應忽視的是，上海今年將新增廉租住房受益家庭2萬戶，從而使滬上廉租房的總受益家庭將從年初的3萬戶增加到年底的5萬戶；同時還將新建、配建400萬平方米經(jīng)濟適用房，未來5年內(nèi)將新建30萬套2000萬平方米經(jīng)濟適用房。其分配方案也可能在二季度經(jīng)濟適用房開工時公布。
薛建雄還認為，400萬平方米經(jīng)濟適用房的推出，將對目前低質(zhì)的二手房，特別是10年以上房齡的房源形成巨大沖擊。在這一大批廉價房源推出之前，趕緊將手頭上的樓盤拋售掉，或許已成為一些開發(fā)商回籠資金的“救命稻草”，萬科便是其中的典型。(楊冬)
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