有過一次失敗經歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來了”。在香港路演完后的當天，潘石屹夫婦一行人帶著忐忑的心情前往新加坡。結果到新加坡的早上，“美聯儲把利率下調了50個基點”的消息傳來，潘石屹終于松了一口氣，當天全世界的股票市場都大漲。路演第二天，認購超過4倍
從甘肅天水的生產隊到華爾街有多遠，SOHO中國董事長潘石屹感嘆，他用了30年才走到。“如果從空間看就在家里，在我和張欣之間”。
“上市一直是張欣的夙愿，因為她是從華爾街走出來的，而對我一直是可有可無的狀態。”在潘石屹看來，兩次上市，前一次是抱著試試看好玩兒的態度，后一次是怕掉隊。
首次上市無疾而終
SOHO中國首次上市要回溯到2001年的冬天，公司的一個英國小股東安德魯來到北京。在游長城時對潘石屹夫婦隨意提出“應該讓公司上市，到國外市場看看”，這個提議勾起了張欣心底“重回華爾街”的夢想。
當年底，便開始與張欣的老東家高盛聯系。結果發現高盛對SOHO中國的經營模式與前景非常看好。甚至兩天內，便出了一份研究報告。
“SOHO中國并不是一家普通的房地產公司”，在這份報告翻開的首頁便印著這樣一句話。至今想來，潘石屹仍舊很激動：“當時好像一下子有找到知音的感覺。”這份報告稱，SOHO中國不是一個過分注重土地儲備的公司，而是一個關注品牌的公司，一直更關注盈利能力的公司；和其他房地產企業最大的不同就在于其獨特的商業模式。
對此，潘石屹心有戚戚，好像醍醐灌頂，之前模模糊糊的想法一下子躍然紙上。該評論一直被SOHO中國貫徹至今，不愿放棄。當時，來自主流資本市場的高盛甚至比潘石屹更為興奮和樂觀，建議在美國和中國香港兩地同時上市。
不過，當上市計劃正式啟動后卻連續遭遇到不利的市場環境。“安然事件”爆發后，美國對上市公司的監管變得非常嚴厲；同時，布什政府準備對伊拉克發動戰爭，兩個事件使得股票市場一片蕭條。而到了2003年，北京遭遇“非典”。
彼時，SOHO中國已經拿到了所有上市通行證：中國證監會無異議函、香港證監會和聯交所的批復以及紐交所批復。
首次上市就這樣無疾而終，此后很長的一段時間內，潘石屹都不再有上市的念頭和打算。他覺得自己小本經營很不錯，有充足的現金流，與很多大公司如萬科之類的盈利水平相差無幾。
直到去年底，老潘突然發現狀況有所改變。
9個月跑步上市
經過幾年潛心經營，SOHO中國已經變得比第一次上市時更有名氣和實力。而潘石屹本人也成為明星式的地產商。
但埋首于自己小作坊辛勤勞作的潘石屹并未意識到此時世界已經不一樣了，游戲規則也在悄悄改變。2003年下半年以來，大批地產公司趕赴資本市場，至今都紛紛獲得了豐厚的回報。
2004年，潘石屹偶然一次查看地產公司的業績報告，已經上市的萬科年報嚇了他一跳。怎么幾年的工夫，當年的萬科上市后利潤水平就高得嚇人？而一次與萬科總經理郁亮的私下交談更讓老潘激動不已，郁亮透露的數字老潘想都沒想過。
直到去年底，他組織了公司內部一批人準備出一本上市地產公司年鑒。這使得他有機會看到了更多地產公司的業績，看到了地產公司一旦與資本市場結合后都有了突飛猛進的發展，“簡直不在我的想象中”。
此時的潘石屹突然清醒地意識到游戲規則的改變。如果再堅持小作坊的小本經營，可能自己很快就會掉隊，被排斥在主流地產圈之外，“甚至最終失去坐上臺面的資格”。于是決定再度啟動上市計劃。
有賴于上一次上市已經幾乎走完了全過程，這一次審計之類的工作就變得相對輕松，因為所有的賬目都是清清楚楚的，畢馬威在上一次已經做過8年的審計，這為上市節省了大量時間。
起初，為了好賣，高盛把價格定為6.0~8.3港元。對于這個價格，張欣不同意。她認為SOHO中國比這個價格更值錢。最終，經過協商雙方把價格調整為6.3~8.3港元。
SOHO中國保薦人之一瑞銀亞洲執行董事、中國股票資本市場部主管朱俊偉向《第一財經日報》表示，“特別是對于國際機構投資者來說，他們評估一個公司會更多看重它的是PE，即盈利能力，凈資產只是一個參考因素。”
在他看來， SOHO中國的土地儲備雖然不多，但是都位于核心地段。“看看香港的香港置地和太古地產，就知道SOHO中國的價值所在了。”據了解，香港置地和太古地產與SOHO中國相類似，土地儲備并不多，但幾乎都占據市中心的位置。
老潘自己更是驕傲不已，在近期的一次投資港股的講座上，他表示土地儲備最重要不在量而在質，“北京和內蒙古的土地價值不可能一樣，地段是房地產永遠的秘訣”。
整個上市過程中，最讓潘石屹心悸的是“不確定性”。在路演之前，發生了美國次級債事件。
有過一次失敗經歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來了”。在香港路演完后的當天，潘石屹夫婦一行人帶著忐忑的心情前往新加坡。結果到新加坡的早上，“美聯儲把利率下調了50個基點”的消息傳來，潘石屹終于松了一口氣，當天全世界的股票市場都大漲。路演第二天，認購超過4倍。
也就在此時，UBS建議把定價提高0.5港元。不過由于此前在香港的投資者推薦大會已經公布了定價區間，香港媒體也已經報道出來。為了不失信于人，潘張二人決定維持原價。這使得投行人士大為吃驚。因為如果提價至8.8港元，就意味著可以多募集7億港元。
離開新加坡后的各國路演越來越順利，下單率高達94.8%。這意味著投資者改變了5年前的想法，接受了SOHO中國的商業模式。10月8日，SOHO中國正式掛牌，128億港元到賬。SOHO中國終于完成了歷時5年的夢想，而潘石屹本人更如脫胎換骨一般。
“現在對于SOHO中國來說，比較痛苦的一件事就是產品和股票的錯位。”首次嘗到資本甜頭的潘石屹并不滿足，他表示香港的股民并不了解SOHO中國，甚至有些人都叫不出SOHO中國的名字，把它稱作“英文中國”。而內地真正了解自己的客戶卻買不到自己的股票。“我們的品牌優勢還是在內地，如果政府能批準我們回歸A股，這種市場的錯位可以消除。”
上市后，潘石屹仍舊堅持自己原有的商業模式，并不打算大規模圈地。而這種模式正確與否，只能有待時間去驗證。(許慧穎)
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