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　　隨著兩會的召開，房市問題又一次成為了參政議政的聚焦點。政協委員宗慶后建議“國家盡快進行二次房改”，就是眾多聲音中醒目的一種。

　　無須諱言，自1998年住房體制改革以來，中國房地產市場首次銜入了市場化機制，并取得了長足的發展。然而，十余年來的房改也給市場帶來了諸多矛盾和挑戰，最為突出的表現就是高房價低購買力的失配矛盾。

　　導致當前房市種種亂象的原因何在？嚴格地說，這取決于人們對經濟和市場秩序的認知和立場。有人認為，房市亂象根源于過度市場化，即本來應該屬于政府準公共產品的住房保障體系，卻交給了市場，從而導致了資源的錯配。由此有“二次房改”之議。

　　但是實際上，當前房市的問題表面上似乎由市場化引起，其實質，卻恰恰是市場化不足和政府越位、缺位和錯位的疊加，所造成的必然結果。

　　當前城市建設用地是嚴格的國家土地所有制，地方政府享受土地用途改變的級差地租。因此，要求政府提供保障房、經適房的依據有其合理性。然而，從房市的屬性和實際操作層面上看，擴大住房保障體系不足取。

　　首先，政府提供公共產品和服務嚴格地說是鑒于外部性特征，市場機制暫時無法消除這種外部性。住房并非具有嚴格意義上的外部性特征，把中等收入群體也納入具有準公共系統的住房保障體系，實際上是政府干預的錯位和越位問題。這部分需求完全可以借助市場加以滿足。

　　而導致市場沒有滿足這部分需求的原因，恰恰在于房市的偽市場化。具體為：土地一級市場的政府壟斷，使房市的基本要素本身為非市場化的供給體系，土地市場無法實現完全市場化的定價和有效供給，從而扭曲了房價；地方政府獨占土地市場級差地租，使得級差地租這一交易收益無法在市場狀態下配置，而是通過土地財政形式脫離了市場運作體系，使交易受益無法有效配置。其三，長期以來，相對寬松的貨幣政策、過度向企業和政府傾斜的國民收入分配格局，以及投資出口導向型的經濟動力機制，導致了土地等要素資源的高租金，也促使了房價相對有效需求的泡沫化趨勢，而房價的泡沫化增長加劇了經濟的運營成本，在全要素生產率不發生跳躍增長的情況下，導致房價與居民收入的脫節。

　　其次，從操作層面上，若把中等收入群體也納入政府主導保障性住房供給體系，嚴格地說是中國房改的一次歷史性倒退。擴大政府保障性住房體系將打破現有房市的生態格局，破壞了房市已有的市場化格局，另一方面加重了政府的公共支出負擔。其二，拓寬政府公共服務空間的做法很容易為各種尋租活動提供舞臺，從而導致成本高昂、效率不足的局面。而且，對于大多數地方政府而言，土地財政問題很大程度上是中央地方政府稅制資源配置不匹配導致的。顯然，擴大住房保障體系是系統性工程，至少需要財稅制度改革的配合。

　　另一方面，對于以定地價、定建房標準、定稅費率、定利潤以及競房價、競建設方案的中等收入公共住房供給體系，如何確定中等收入資格、如何鑒定地價、競房價和利潤等實際上都需要政府的外部性干預和管制。這種高管制的公共住房供給體系實際上為設租尋租問題提供了明顯的舞臺。畢竟，不論是從中等收入資格審定，還是這種雙限房(限地價和房價)的建筑供給，實際上都存在明顯的自由裁量空間，而自由裁量空間的存在恰恰是尋租設租的必要條件。同時，由于中等收入家庭群體龐大，而其對應的雙限房供給則在時空上都存在序列問題，這種僧多粥少的局面也客觀上為具體操作的官員留下了自由裁量的尋租設租空間。劉曉忠（上海 學者）