- 樓市亂相叢生 “從緊”仍是樓市政策主基調
兩會過半，樓市如何實現健康穩定仍是焦點話題。而就在地方和中央政策導向不斷提示市場可能出現回調跡象時，市場本身的發展卻亂相叢生，方向不明。開發商高度關注政策動向，謹慎推盤，致使部分市場出現兩會第一周新增住宅“零供應”；一邊是地產股強勁反彈，開發商信心滿滿，一邊又是各地房價悄然松動，打折優惠聲四起……
本期地產周刊調查了目前樓市的五大亂相，期望給投資者和政策制定者提供鮮活的案例，以備參考。正如一位資深房地產業律師所言，調控難以實現效果的原因是沒有摸到樓市矛盾的癥結，或者沒有提前堵住投機者規避政策風險的出口。
市場集體預期，兩會后房地產市場將有新一輪調控政策出臺，“從緊”仍是樓市政策主基調。
開發商亂相：
表面樂觀預期 背后各尋退路
作為市場嗅覺最敏銳的一環，開發商的應急反應常常能說明市場的真實趨勢。
表面上，開發商對市場仍一片樂觀聲。從土地市場上看，北京、上海等地新年以來的土地招標會上，各大地產商悉數亮相，沒有絲毫看淡后勢的緊張。但一些細小的跡象表明，開發商已經積極準備應對可能到來的下行周期。
易居中國數據顯示，3月2日和3日，上海閔行夏朵園二期共登記出售房源162套，均價1.1萬元/平方米。消息人士稱，這個由上海農工商地產開發的郊區大盤，此次一次性打包出售給某浙商財團。“雖然從未來趨勢上看，隨著閔行星河灣的開盤，夏朵園的價格可能漲至2萬元/平方米，但此時開發商愿意底價打包出售，一定程度上說明其資金緊張。”該人士稱。另有消息稱，華潤置地某一線城市大盤因為積蓄的認購客戶不足，可能定出較預期價格大幅下降的開盤價。
除了低價團體銷售外，根據一個對上海百個樓盤調查，三成以上樓盤表示2010年會有打折、送面積等促銷手段，而促銷樓盤多集中在外環附近。但總體而言，由于許多開發商資金相對充裕，因此短期內出現大幅下調的可能性也相對較小。
開發商的另一個應急策略是捂盤。前述調查中，47.5%的樓盤選擇“小推試水”，23.7%樓盤選擇加速推盤，而8.5%的開發商選擇封盤。專家認為，多數開發企業選擇“小推試水”反映出開發商矛盾重重，尤其是在2009年市場成交量創紀錄后，開發商一方面不想錯過更高的房價漲幅利潤空間，一方面又擔憂新一輪宏觀調控。
個貸亂相：
貸不到錢者開始退房
近期樓市的另一個亂相是因房貸政策變化引起的銷售混亂。有消息人士向上海證券報透露，南京朗詩等開發商在滬樓盤于節后出現集體退房現象。主要原因是春節前后，房貸政策出現變化，一些節前已經談好的貸款業務到節后被通知無法實行。
而記者從上海多家商業銀行也了解到，春節后確實有房貸政策進一步緊縮的硬性要求。連政策一直鼓勵和支持的首套房也被列入緊縮之列。交通銀行等此前可以申請2成首付、7折利率優惠的首套房貸款政策目前可真正獲批的不足申請客戶的1%。
另外，記者從成都市場獲悉，成都工商銀行和中信銀行近日直接將首套房首付比例硬性抬高至3成。其他地方與商業銀行的首套房貸款政策或將跟進。
“首套房政策同步緊縮的原因有兩個，一是7折利率等優惠本身就是2008年應對全球金融危機的臨時舉措，銀行基本無錢可賺，因此會擇機取消。另外，為了應對開發商由于資金緊張而以民工身份證貸款等方式惡意套現，銀行不得不通過提高貸款成數的方式防止首套房風險。”一位房地產專家解釋。
“貸款政策是商品房成交量的重要影響因素。可以估計，隨著銀行信貸進一步緊張，三月份的樓市成交將進一步下滑。”分析人士稱。
融資亂相：
銀行無錢可貸 民間利率飆升
根據上海證券報兩會報道組的消息，兩會后，針對房地產市場，中央各部門對信貸、財稅、企業融資、土地等將出臺更加嚴厲的后續調控措施。其中嚴控開發貸款是金融調控重點之一。包括對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目，禁止發放開發貸款。而證監會也正聯合國土資源部等，擬訂上市公司募集資金管理新政，旨在確定更為明確、細致嚴格的審核標準，從而把好房企土地融資的“閘門”。
隨著銀行融資和資本市場融資口徑的收窄，更多開發商開始轉向民間借貸。廣州有消息稱，近期廣州民間借貸市場日益走俏，節后借貸利率最高上漲近四成，甚至出現10%的高額月息。
“即便在2008年下半年融資最艱難的時候，浙江民間利率也不過月息7%。現在的民間利率確實已經比較高了。如果銀行對開發貸款繼續收緊，房地產市場將有更多貸款轉向民間。”易居中國分析師薛建雄表示。
薛建雄介紹，除了直接的民間借貸外，近幾年剛剛興起的變相貸款方式之一是與炒房團合作。比如由炒房團先期貸給開發商1000萬元，房源可售后將價值1500萬元的房產過戶給炒房團。炒房團甚至有特權在過戶后實現退房，使房源重新流向市場。
這就不難解釋部分炒房團與某些開發商關系特別密切，進而跟隨某品牌的樓盤一路買下來的做法。也可以理解市場波動期，開發商動輒100%的退房率的問題根源。
市場亂相：
政策持續“從緊”地產股反而升溫
周一以來，深滬A股111家房地產公司股票全線上揚，實現地產股低迷數月以來的首次回攻。究其原因，除了近階段以來地產股出現技術性超跌現象外，兩會的地產政策漸趨明朗成為主要原因之一。
然而，根據市場人士的預期，房地產板塊短期內或有繼續反彈的可能，但中期而言不確定性較大，基本面仍然存在政策風險。據住建部內部人士透露的信息，兩會后樓市政策氛圍仍然趨緊，不排除有新的房地產宏觀調控政策出臺，包括更嚴格的金融信貸政策。而中原地產研究中心研究經理瞿安新則認為，“兩會”后各地將和北京落實“國十一條”一樣，陸續出臺一系列調控實施細則，房地產市場將進一步面臨調控壓力。預計今年3月樓市“小陽春”較難出現。
預期亂相：
9成開發商看漲 7成購房者看跌
在春節前對100個上海樓盤的調查表明，90%開發商認為今年房價不跌，但70%購房者卻看跌后勢。其中39.4%購房者預測房價下跌幅度將超過20%。而對于看跌房價的理由，33.2%購房者認為房貸政策收緊是主要因素。而前不久由中國市場信息調查業協會等四家機構推出的《2009年第四季度中國購房者信心指數研究報告》顯示，2009年的四季度，大部分購房者還在看漲房價。專家認為，前后反差如此之大，房貸政策突變起到了很大作用。
“90%開發商看漲的說法要辯證地看，很多開發商通過喊口號影響市場預期，也是在給自己壯膽。如果房價出現松動，那我們看來不會是小幅震蕩。”北京一家商業地產上市公司高層稱。
北京中原地產總經理李文杰介紹，目前多數北京金融及地產界人士分析，今年上半年，信貸等金融政策將持續收緊，到下半年可能有所松動。開發商目前仍以宏觀經濟尚未完全回暖為依據，看好樓市后勢。而一旦下半年宏觀經濟企穩跡象更加明顯，房地產市場的長期趨勢才會明晰起來。
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