- “國19條”劍指高地價 業內：增供地才可降地價
昨天，國土部出臺了19條土地調控新政，是繼“國十一條”之后的又一重大舉措。
國務院總理溫家寶在政府工作報告中說，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。溫總理的“堅決”二字，給了不少買房人極大的信心。
住房和城鄉建設部部長姜偉新說：“肯定是穩定的。總理都說了，房價必須保持一個合理的程度，這是必須得做到的。”“下一步會有更為細化的遏制房價上漲的系列措施。保障房方面，要加大建設力度，商品房那部分要加強管理，普通商品房要加大供給，另外還有土地等方面，這都是各個方面共同起草，總理最后定的。”本報記者 李海霞 D155
新政要點
-競買保證金不得低于兩成
-成交后一個月內繳50%的首付款
-余款最遲付款時間不得超過一年
-不繳納出讓價款的必須收回土地
不繳出讓金就收回土地
昨天出臺的《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》明確，今后開發商拿地，一律按照底價的20%繳納保證金，逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。業內人士認為，如能確保實施，將有效防止囤地，并對降低地價起到一定作用。
拿地成本將進一步提高
《通知》要求：土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。
土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。上述條款約定不完備的，不得簽訂合同，違規簽訂合同的，必須追究出讓人責任。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。
可借鑒限價房土地出讓方式
國土部還建議，對于房價過高、上漲過快的城市，市、縣國土資源管理部門可選擇部分地塊，按照政府確定的限價房項目采用競地價辦法招拍掛出讓土地，發揮抑制房價上漲過快的調節作用。
此外，要按照提高土地開發利用效率的原則，探索綜合評標的具體方法。在確定土地出讓最低價的基礎上，將土地價款交付、開發建設周期、中小套型建設要求、土地節約集約程度等影響土地開發利用的因素作為評標條件，合理確定各因素權重，完善評標專家庫，細化評標規則，規范運作，依法依紀嚴格監督。
囤地開發商將被限制購地
據悉，對于開發商在土地市場上的各種“貓膩”，比如欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地以及不履行土地使用合同等現象，《通知》也明確要求市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。
《通知》規定，從下月起，將實施住房用地開發利用申報制度。開發商應當在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報對不執行申報制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內不得參加土地購置活動。
保障房用地不低于70%
加強保障性住房建設，已經寫入政府工作報告。新公布的《通知》，也在政策上給予了相當大的支持。
《通知》規定，各地當年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。
而商品房建設項目中配建保障性住房的，必須在土地出讓合同中明確保障性住房的建筑總面積、分攤的土地面積、套數、套型建筑面積、建成后由政府收回或收購的條件、保障性住房與商品住房同步建設等約束性條件。
國土部重申保障性住房用地不得從事商業性房地產開發，因城市規劃調整需要改變的，應由政府收回，另選地塊供應。
業內說法
增加供地才可降地價
從2009年12月9日，國務院常務會議決定“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”到現在，國家已接連出臺7條新政，調控房價過快上漲。
據了解，北京之前拿地的保證金最低為出讓底價的10%，國土部的新規則將之調高一倍。“這也是對之前一些土地政策的梳理，主要是提高了開發商的拿地成本和違約成本”，中原地產華北區董事總經理李文杰表示，“目前對房地產開發的信貸政策收緊，因而20%的保證金、50%地價款一個月內付清對不少開發商來說難度比較大，逾期不簽合同保證金不退，企業的違約損失也就更大。”
不過，李文杰認為，北京的土地監管已經相當嚴格，比如中服地塊，起價50億元，保證金要求是30億元，“保證金比例已經達到60%，很高了。”
對于該項新政是否有效降低地價，李文杰稱“一定程度上應該可以”。因為從資金上調高了拿地“入場費”，參與的開發商少了，炒高地價的氛圍隨之弱化。“但還要看政府推地的數量，只有結合市場對增加供地的預期才行，否則僧多粥少地價還是降不下來。”
新政在打壓囤地方面采取了明確的態度，李文杰表示贊同，他指出，“就北京來說，囤地一半是開發商的責任，有意囤積炒賣土地，這個比較好判定，還有一半是在限定日期內拆遷或規劃審批程序走不完，無法開工的責任在政府，處罰自然很難實現。主管部門應該對這方面作出更細致的規定。”本報記者 姚麗穎 D140
搶眼觀點
暫停高價地塊拍賣
北京畫院國家一級畫家王為政代表提出，為了讓“居者有其屋”，應該盡快制定“住房保障法”，并同時采取暫停高地價地塊拍賣、禁止房地產開發商預留15%房源等措施，讓那些“高不成低不就”中等收入人群也能夠住得起房。
王為政認為，現在土地出售都是公開拍賣，高價者得，因此才會頻頻出現地王。開發商用很高的價格購買下地塊后，必然會把購地的成本加在房子的成本上，最終以高價出售房子，使得老百姓望房興嘆。其實，像北京一類的高房價地區，也可以考慮借鑒一些地方性的法規。現在有的地方已經在采取一些措施抑制房價，比如說深圳禁止開發商預留15%的房源。還有不少人建議取消二套房貸款，這樣就可以杜絕投機性購房。臺北的房價如今也已經飆升到了每平方米五六萬元，為此，臺灣最近已經采取措施，暫時停止高地價地塊的拍賣。(記者 張楠)
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