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　　在攻擊高房價時，總有人(包括所謂的專家)經常會拿發達國家房價與中國房價強行比較。他們比較的標準主要有兩個：一是絕對房價比較；二是房價收入比。雖然大多數發達國家的絕對房價均高于中國，但按照人均收入或戶均收入計算“房價收入比”，則很快就會得出一個理直氣壯的結論：中國房價偏高、太高、最高！如此等等，不勝枚舉。

　　很顯然，這種比較方法及推理邏輯是荒唐而可笑的，但它卻具有很大的欺騙性和煽動性。其實，中國房價與發達國家根本不具備橫向的可比性，既然如此，任何基于中國房價與發達國家房價的比較都是牽強附會、毫無根據的！

　　中國房價與發達國家根本不可比，至少有五大理由：

　　(一)人口密度決定土地稀缺性，進而影響房價高低

　　美國與中國的國土面積基本相當，它們分別為963萬和960萬平方公里，然而，美國只有3億人口，中國卻有13億。兩國的人口密度分別為：美國每平方公里平均居住著33人，而中國卻居住著141人，是美國的4倍多。澳大利亞與加拿大兩國每平方公里更是只有三、四個人居住生活。

　　地價決定房價。很顯然，土地是一種稀缺資源，人口密度越大的國家，土地資源就會相對越稀缺。不過，相比之下，英、德、意、日四國的人口密度均高于中國，但人口小國的土地稀缺性要比大國好解決得多，因為作為經濟發達的人口小國，它們有足夠的經濟實力向空中和地下拓展生存空間，而發展中人口大國則比較困難。

　　(二)城市化進程決定了人們對房地產需求的大小

　　其實，早在20世紀70年代初，西方發達國家就基本上完成了工業化和城市化的過程，目前，這些國家人口的城市化比例一般高的已達到90%，最低的也在65%以上。

　　相反，中國作為一個人口大國和農業大國，工業化已在快速推進之中，而城市化則較為滯后。從表中數據看，中國城市化率僅為40.2%，尚不及世界城市化平均水平(47.8%)。由此可見，處在城市化初期階段的中國，目前的城市化進程正在不斷提速或加速。

　　相比之下，西方發達國家城鄉人口結構早已固定，再加上他們人口基數小，人口增長緩慢，因此，西方發達國家城市人口對住房的需求量基本上是一個固定的常數。

　　然而，正在快速城市化的中國，不但人口基數大，而且農村人口城市化空間十分巨大，因此，隨著中國城市化進程的不斷推進，城市人口將會不斷膨脹，它對城市稀缺的土地需求及房價攀升必然會產生持久的、不可小視的推動力。這是早已完成工業化和城市化的西方發達國家所無法比擬的。

　　由此看來，中國人口城市化比例若從現在的40%提高到將來的60%以上，那么，這就意味著將至少還有2.5億人口必須進城。城市化將會成為中國房價向上攀升的可持續推動力。

　　(三)投資渠道的多樣性直接關聯房市的投機性

　　西方發達國家擁有多層次的資本市場、多樣化的投資渠道，比方，它們既有發達而龐大的現貨資本市場，也有成熟而先進的衍生品市場，尤其是在現貨金融產品市場上，股票、債券、基金及銀行理財產品五花八門，品種與花色數不勝數，這為投資者分流投資、分散風險提供了重要的市場平臺和物質基礎。

　　更何況，西方發達國家的投行及投資者還十分善于并樂于將“不動產”證券化(即“動產化”)，在眾多投資渠道面前，在稅制及交易成本的約束下，在沒有城市化力量推動的情況下，買房投資未必是合算的選擇，也許是虧本的買賣。

　　相反，在中國，股市開門營業還不到20年，真正意義上的公司債尚屬空白，證券投資基金不過是一個“大散戶”，衍生品市場尚在設計與開發之中。因此，中國投資者除了銀行存款儲蓄，就剩一條路可走，要么炒房，要么炒股，別無選擇。正是投資渠道的單一、狹窄，使得中國投資者炒無可炒，他們只能在炒股與炒房之間進行“相機抉擇”。這便是中國房市投機猖獗的重要原因之所在。

　　(四)社會保障制度的完善與否關聯著炒房行為

　　在西方發達國家，不但社會保障制度完善，人們享有“從搖籃到墳墓”的全程福利保障，而且發達國家的高收入也使得民眾大多都有投資保險的良好習慣，他們除了擁有不薄的“公共保險”外，還自發地購買了大量“私人保險”，充足的社會保險福利和商業保險計劃為國民提供了社會安全感和滿足感。因此，西方發達國家的家庭和個人大多都是“為養老而投資”，他們很少選擇饑不擇食、一夜暴富的賭徒式投資模式。對于現代西方家庭而言，炒房或許是一件莫名其妙的事情。

　　相比之下，在中國，我們尚缺乏完善的社會保障體系，更缺少國民自我保障的經濟基礎，因此，中國人炒房，一方面是希望將個人財產“固化”為不動產，作為將來的一種生活保障，感覺更安全；另一方面，在投資渠道單一、收入水平不高的條件下，饑不擇食者更偏好尋找一夜暴富的機會，因此，在根本不指望“為養老而投資”的短視眼光下，他們更愿意將房產和股票作為豪賭和爆炒的工具。這是中國人比外國人對房產(不動產)更感興趣的重要原因。

　　(五)房地產作為支柱產業，有利于加速工業化和城市化進程

　　由于西方發達國家早已完成了工業化和城市化過程，因此，房地產無法再成為這些國家的支柱產業，在有的國家，它甚至可能還會淪為“夕陽產業”。

　　然而，處在快速工業化和加速城市化的中國，房地產業則成為了當然的、必然的支柱產業。因為這是發達國家在工業化和城市化過程中曾經走過的道路，我們同樣無法回避或是跳躍過去。沒有房地產行業作支柱，加速推進工業化與城市化是很難想像的。

　　從這一意義上講，在現在和將來的20年內，我國政府不可能動用行政手段直接打壓房地產行業，相反，它會動用一切可以動用力量來維護房地產行業健康、穩定、可持續的發展，因為這是工業化與城市化發展的客觀需要。因此，對于房地產價格的漲跌，我們不可能用情緒代替市場，更不可能用個人喜好代替客觀實際（武漢科技大學金融證券研究所所長 董登新）