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　　近期，挾咄咄逼人的資金優(yōu)勢(shì)，國(guó)企在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)頭強(qiáng)勁，一些國(guó)企、央企更是頻頻成為“地王”買家。

　　持續(xù)的“國(guó)企熱”會(huì)不會(huì)“燙傷”房地產(chǎn)業(yè)？不少人士認(rèn)為，部分國(guó)企借助于資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)行的“非理性”的開發(fā)、拿地行為，將進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)過快上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，并增加后市調(diào)控的難度。房地產(chǎn)業(yè)“國(guó)企熱”利弊如何尚難定論，但應(yīng)警惕其“做大”樓市泡沫的可能性。

　　房地產(chǎn)“升溫”，國(guó)企“發(fā)熱”

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額前十強(qiáng)中，包括前三名在內(nèi)的六家企業(yè)均為國(guó)企。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說，2007年A股市場(chǎng)排名前十的房企中有六家是民企，而今年則是國(guó)企“一統(tǒng)天下”。

　　在土地市場(chǎng)上，國(guó)企表現(xiàn)更為強(qiáng)勢(shì)，是各地“地王”最主要的買家。比如，4月29日，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價(jià)高達(dá)4.6萬(wàn)元/平方米，成為今年樓市回暖過程中重點(diǎn)城市首個(gè)“地王”。6月30日，中國(guó)中化集團(tuán)旗下的中化方興投資管理有限公司出資40.6億元摘得廣渠路15號(hào)地塊這一當(dāng)?shù)亍暗赝酢保?月23日，金地集團(tuán)以30.48億元拿下上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)10號(hào)地塊，創(chuàng)下2009年上海新“地王”。8月和10月，中國(guó)保利集團(tuán)控股的保利地產(chǎn)先后成為蘇州和南京兩地的“地王”得主。而在9月先后刷新上海“地王”紀(jì)錄、將地價(jià)推高至70億元以上的中國(guó)海外發(fā)展等，也均為國(guó)企。

　　綜合來(lái)看，國(guó)有資本主要通過三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是通過地方政府控股的“城投公司”進(jìn)入當(dāng)?shù)氐囊患?jí)土地開發(fā)市場(chǎng)；二是憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)；三是收購(gòu)優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。其中，土地市場(chǎng)是國(guó)企爭(zhēng)奪最激烈的領(lǐng)域。

　　日前，有媒體報(bào)道，國(guó)資委分管的136家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達(dá)80多家。雖然上述數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否尚有爭(zhēng)議，但國(guó)企對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“深度介入”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　另一方面，民營(yíng)企業(yè)正退出重點(diǎn)城市。《浙商》雜志日前針對(duì)30家較為知名的民營(yíng)房企作了調(diào)查。這30家房企中，有18家房企今年以來(lái)沒有拿過一塊地。一些民營(yíng)房地產(chǎn)商說：“我們對(duì)明年的形勢(shì)還看不清楚，而且目前地價(jià)過高，我們不敢貿(mào)然拿地。”有地進(jìn)賬的12家房企中，七家企業(yè)所購(gòu)?fù)恋匚挥谀蠈帯ⅫS山、鎮(zhèn)江、紹興、溫州、寧波等二三線城市。

　　被動(dòng)還是主動(dòng)

　　國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，是被動(dòng)“避害”，還是主動(dòng)“趨利”，或是兩者兼而有之？

　　一國(guó)資房企負(fù)責(zé)人告訴記者，今年以來(lái)公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動(dòng)找上門，請(qǐng)求“幫幫忙”貸點(diǎn)款；對(duì)有些上十億的項(xiàng)目，則會(huì)由總行的領(lǐng)導(dǎo)親自來(lái)打招呼，“跟民企不同，巨大的資金優(yōu)勢(shì)使國(guó)企在房地產(chǎn)市場(chǎng)左右逢源”。

　　民生銀行近日發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，國(guó)有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有三大因素：首先，融資能力強(qiáng)，融資成本低；其次，國(guó)企的主業(yè)正因消費(fèi)不足而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，國(guó)企急于擴(kuò)大地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。由此，民生銀行認(rèn)為：“國(guó)進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。

　　一位不愿具名的國(guó)企負(fù)責(zé)人說，原先國(guó)資委規(guī)定只有16家央企可以進(jìn)入房地產(chǎn)，其他企業(yè)不能進(jìn)入。“但這兩年來(lái)，可能是央企的部分企業(yè)，特別是傳統(tǒng)加工企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)效益不理想，出口又受影響，所以傾向于在房地產(chǎn)業(yè)中加大投資。”

　　長(zhǎng)期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專職副主任孫鐘炬認(rèn)為，國(guó)企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，既是“冒險(xiǎn)意識(shí)”推動(dòng)，也是“利益驅(qū)動(dòng)”使然，“今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了一個(gè)反常的‘黃金時(shí)期’，增強(qiáng)了企業(yè)的冒險(xiǎn)意識(shí)。此外，目前房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)‘短平快’的行業(yè)，出效益快，風(fēng)險(xiǎn)卻小，在很多企業(yè)看來(lái)無(wú)疑是最有收益的投資渠道”。

　　應(yīng)警惕“國(guó)企熱“做大”樓市泡沫

　　一些分析人士認(rèn)為，不少“土地”遭遇閑置，恰是因?yàn)槠髽I(yè)資金薄弱、無(wú)力開發(fā)所致；而國(guó)企尤其是央企擁有穩(wěn)固的資金鏈和強(qiáng)大的開發(fā)能力，能促進(jìn)土地資源的充分利用和深度開發(fā)。還有人認(rèn)為，國(guó)企拿地是行政力量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控手段之一，將為日后的樓市調(diào)控創(chuàng)造更多主動(dòng)權(quán)。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)企“強(qiáng)悍”入市，是抬高地價(jià)、加快房?jī)r(jià)上漲的重要原因。一進(jìn)入上海已有10多年的港資房企人士說，“現(xiàn)在一些國(guó)企連樓面價(jià)超過兩萬(wàn)、三萬(wàn)的地都會(huì)毫不猶豫地去拿，這讓大家有些擔(dān)心，如果一兩年后這樣的價(jià)格賣得動(dòng)，那就說明房?jī)r(jià)上漲太快了；如果企業(yè)不開發(fā)，那就是炒地，借此融資圈錢”。

　　他說，一些國(guó)企的主業(yè)并不是房地產(chǎn)，但出手卻非常彪悍，頻頻制造地王，這將加劇市場(chǎng)的泡沫化、非理性程度。“我們不怕國(guó)企進(jìn)來(lái)，但如果有些企業(yè)不考慮資產(chǎn)回報(bào)率、財(cái)務(wù)負(fù)債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對(duì)市場(chǎng)造成很大沖擊”。

　　孫鐘炬還認(rèn)為，國(guó)企尤其是央企與地方政府一向“關(guān)系深厚”，地方政府不會(huì)“傻”到去收回國(guó)企手中的地。這樣一來(lái)，“土地閑置兩年即收回”等政策的權(quán)威性將遭遇挑戰(zhàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向的監(jiān)管，防止資金過量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；尤其要規(guī)范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國(guó)企的投資行為，嚴(yán)控國(guó)企資金非理性進(jìn)入樓市。此外，還應(yīng)完善國(guó)企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)查國(guó)企炒樓、炒地行為。