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　　 隨著北京等一線城市庫存房相繼跌破警戒線，開發商大量囤地不建也被指為“房荒”的罪魁。SOHO中國董事長潘石屹昨日在接受采訪時表示，中國1/3的開發商只倒土地從不蓋房，囤地是中國房價暴漲的重要原因。記者發現，開發商肆無忌憚囤地是因為銀行信貸和股市“撐腰”，資產泡沫雖不斷膨脹，但開發商自身承擔的風險卻越來越小，風險全部轉嫁給了股民和銀行。圖為挖好地樁、但閑置3年未建的工體四號地塊。

　　數據顯示，三季度末，全國排在前十名的開發商囤地規模已達3億平方米，其中恒大地產以5100萬平方米居首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米居第二、第三，萬科以2450萬平方米居第九。按今年前三季度的銷售業績算，這些房企的土地儲備最長可供其開發40年，最少的也可供其開發6年。如果按去年這類“淡季”的銷售業績算，這些房企的土地儲備最長可供其開發上百年。

　　那么，開發商如何靠地賺錢？明天地產業務總監賈玉鵬表示，目前單純靠倒賣土地賺錢的開發商已經很少了。倒賣土地在土地招拍掛制度(2004年“8·31”大限)實施前相當盛行，當時許多開發商靠與政府的關系，通過協議出讓低價拿到土地，然后瘋狂倒賣。之后的兩年，以前低價拿了地的開發商也還在倒賣，但這個過程在地價瘋漲的2007年已基本結束。

　　“2007年后，倒賣土地已經很少。因為此時的地價已到達高點，通過招拍掛拿地都拼得頭破血流，倒賣很難再轉手獲利。”賈玉鵬表示。

　　而現在，開發商是靠囤地賺錢，而錢來自銀行和股市兩邊。

　　民生銀行信貸部一位負責人告訴記者，據央行規定，土地儲備貸款采取抵押方式應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，期限不超過兩年。一般商業銀行在對開發商采取抵押方式獲取土地儲備貸款上，貸款抵押率都很低，最高也不過50%，而且均采取總對總授信(銀行信貸總部對開發商總部直接進行貸款，并不接受各項目分公司的土地儲備抵押貸款)，但“也有例外的情況”，所謂例外，便是那些手握天量開工面積與土地儲備的大開發商。如果一個開發商手中握有銷售價值100億元的開工面積，那么在接下來拿地的時候最多便可以獲得50億元的貸款。按照70%的比例換算，這個開發商便可以在土地市場拿下70億元的土地。而20億元左右的自籌資金，則可以由前一個項目銷售來獲得。

　　而開發商這20億元的銷售收入均來自購房者，購房者的錢又有很大一部分來自銀行，這樣算下來，整個房地產領域內，銀行的資金要占80%以上，這就是為什么在2008年樓市低迷時，開發商們敢稱“要死肯定是銀行先死，開發商后死”。

　　國土部資源網分析師王永先表示，盡管看上去從拿地到項目建設再到銷售收入，開發商嚴重依賴銀行貸款，但銀行在為開發商提供資金的同時，自己也收獲了豐厚的利潤。“畢竟在房價上漲行情里，房貸是非常優質的產品。但是銀行為了自己的利益，在貸款審批中難免存在監管不嚴，最終導致銀行背負極高的金融風險，成為房地產開發商的傀儡。”此外，當前各地的財政收入大量來自賣地，所以，基本上絕大部分地方政府都不會排斥高地價，也不會直擊搶地、囤地，對兩年不開發即收回土地的規定也只是睜只眼閉只眼。

　　此外，近幾個月，有家上市公司發布公告稱，要增發幾十億元用于買地，實際上他們買了更多的地以后，又能到資本市場融到更多資金，這時囤地成為最大的資產，圈到的錢進一步用于高價買地、囤地。

　　正因為囤地獲利遠超蓋房，如北京師范大學不動產研究所副所長黃興文所言，“開發商囤地的風險遠比建房賣房的要小得多。開發商賺的并不是蓋房的錢，而是土地增值”，所以開發商也以各種借口搪塞不開工、讓土地繼續曬太陽長草。賈玉鵬向記者舉例：開發商有各種規避當前政策的小伎倆，比如以該土地有拆遷戶、高壓線、珍貴樹木等各式“問題”來解釋不能開工，或者通過小面積開發、甚至只挖一個坑的方式來規避政策、變相囤地。  (記者 齊琳 潘建)