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　　征收旨在避免住房閑置空置 自住標準住房不在納稅范圍

　　主持人：劉 冉

　　嘉 賓：隆國強 國務院發展研究中心對外經濟研究部副部長

　　計金標 中央財經大學稅務學院院長、博士生導師

　　何維達 北京科技大學管理學院經濟貿易系主任

　　增加閑置空置住房成本

　　按套征還是按面積征？單靠物業稅難以抑制房價

　　不久前，國務院通過并對外公布了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中財政部、稅務總局、發展改革委、住房和城鄉建設部研究開征物業稅的消息受到普遍關注。“是不是又要多交稅？”“為什么要征收？”針對有關物業稅的種種疑問，本報邀請3位專家為大家解疑釋惑。

　　增加閑置空置住房成本

　　問：研究開征物業稅的原因是什么？

　　隆國強：近兩年，房地產稅制沒有重大的改革，征收物業稅，首先是為了完善稅制；第二可以節約土地資源。如果你把房子閑著，房子的成本就提高了，這就促使你想辦法把房子用起來，提高利用率。另外，不少人認為中國目前房地產存在投機性，征收物業稅將使閑置空置住房的成本提高，從而起到抑制投機的作用。

　　計金標：在前幾年房地產價格最高的時候沒有推出物業稅，為什么在宏觀經濟形勢不容樂觀的情況下反而要重提物業稅？我個人認為，這是調節收入分配、籌集地方財政收入的一個可能途徑。推出物業稅旨在通過比較規范的稅收方式，取代各種并不規范的收費形式，使房地產開發過程的成本更加透明，避免地方政府過度依賴土地出讓金來取得城市建設資金。

　　按套征還是按面積征？

　　問：要做到公平合理，物業稅應該如何征收？

　　何維達：要保持公平合理，應該做到三個“必須”：一是必須全國統籌，無論城市還是農村。農村之所以要征，是為了抑制農村盲目占用耕地；二是必須按照套而不是按面積計算，原則上第一套住房不征收物業稅，這樣至少可以防止房地產過度炒作，也可以有效抑制農村盲目占用耕地；三是必須區分經濟適用房和商品房，原則上超過兩套房都要征收。

　　計金標：應對擁有超出正常水平住房的人征稅，所謂正常水平，可從房產面積和套數等方面去限定。從稅制設計的角度，一般居民都不是該稅的納稅人，比如按三口之家來說，擁有一套150平方米左右的住房就不應該屬于物業稅的納稅人，因為這是其正常的住房條件。至于這個標準如何定，還需要結合我國平均居住水平、各地的實際情況來確定。但有一點是應該明確的，對獨立別墅應首先納入到征稅范圍中。因為它是真正意義上的房地產。而一般的公寓其實僅僅是房產，并不是嚴格意義上的地產；另外通過套數限制也是為限制炒房。為了公平合理也可以在規定了面積后采取累進方式征稅。擁有面積越大的，稅率就越高。

　　單靠物業稅難以抑制房價

　　問：開征物業稅就可以抑制房價嗎？

　　隆國強：對于房地產市場的投機行為，出臺物業稅會起到一定抑制作用，但這種效應是短期的。從中長期來講，還需要采取綜合措施抑制房地產泡沫。美國也征收物業稅，但是這次金融危機還是由房地產泡沫引起的。

　　計金標：由于我國房價形成過程過于復雜，征物業稅對房價的影響可能會呈現出復雜現象。但有一點可以肯定，單靠物業稅是難以承擔抑制房價重任的。抑制房價要靠大量的經濟房和廉租房建設。

　　問：開征物業稅對老百姓和其他行業有怎樣的影響？

　　隆國強：從短期看，業主在住房上花的錢多了，會導致他在其他方面消費減少。對于租房者來說，由于業主持房成本提高，租金也可能上漲，這對租房者不利。從長期看，物業稅可以調整消費結構，人們不再貪圖大房、貴房子，而會選擇適合的房子。另外，與房地產相關的產業會受到不同程度影響，如建材、家電、裝修等行業。

　　計金標：開征物業稅，對房產投機者、倒房者是一個較大的打擊。假定每年按房產評估價3%征收，一套100萬元的房產加上物業費、取暖費等一年的固定支出將會在4萬元左右。但對購買房產僅用于自住的一般消費者不會有較大影響。其次，地方之間將會產生競爭，他們希望建設高檔住房，因為這會提高物業稅收入，加劇所謂“富人區窮人區”的區分。此外，由于物業稅的計稅依據需要進行評估，可能會刺激房產評估業的發展。

　　何維達：如果能夠使房地產市場泡沫減少，將有利于普通消費者買房。此外，對于股市也有一定影響，目前的房地產上市公司以及依托房地產上市公司炒作的機構，在未來幾個月將面臨方向性選擇，這兩類公司可能會減少對該類上市公司概念的盲目炒作和拉高股價，從而使其減少泡沫。

　　征收時機尚未完全成熟

　　問：您認為開征物業稅難點在哪兒？

　　隆國強：要征收就需要批量評估，一是要有房屋建筑、交易的資料，二是要有專業人士來評估，但這兩個方面我們都有欠缺，沒有完善的統計資料，缺乏一大批有專業能力的評估人才。

　　何維達：最大的難點，就是獲得大多數老百姓的認可，需要做很多工作。

　　計金標：難點不少：第一是稅收立法權問題。我國現在的稅收立法權是高度集中的，但物業稅是真正的地方稅，理應給地方一定的立法權或至少是調整權。第二是征收范圍確定問題，即確定納稅人的范圍和房產的征收范圍。第三是計稅依據。起征點、免稅范圍如何確定？是根據面積還是根據住房套數？第四是征管方面的，房產還沒有實名制，稅費關系還有待研究理清。

　　問：您預計會在什么時候正式開征？

　　隆國強：要分批開征，不可能一下都征，先從高檔住宅、經營性用房、高價公寓等開始。

　　計金標：物業稅我認為還不具備開征條件。什么時候開征的問題基本上不能預測。

　　何維達：最好明年經濟情況好轉時推出。但是還要征求各方面的意見，包括城鄉居民；另外必須經全國人大審議通過，這樣才有法律權威性。