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　　這一周的行情，無(wú)疑是被地產(chǎn)板塊大包大攬了。那么我們?cè)撛趺纯创�這個(gè)點(diǎn)位的地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的腳步聲似乎越來(lái)越清晰，人們已經(jīng)不再擔(dān)心由于需求萎縮帶來(lái)的通縮壓力，大家的預(yù)期似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)向信貸膨脹帶來(lái)的通脹。

　　房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)在未來(lái)的通脹中再次爆發(fā)，在自身泡沫累積中帶領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)共享繁華？這關(guān)系到行情的存續(xù)問(wèn)題，也是我關(guān)心的核心問(wèn)題，當(dāng)然大家也非常關(guān)心。

　　房地產(chǎn)是反彈中堅(jiān)

　　我在中級(jí)反彈的論述中指出，由于剛性需求的存在和去庫(kù)存化后的成本的回落，在經(jīng)濟(jì)反轉(zhuǎn)前，必然有一個(gè)由此帶來(lái)的中級(jí)反彈。房地產(chǎn)無(wú)疑是此輪反彈的中堅(jiān)力量，這是由其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需和投資組成中的地位所決定的。

　　我同時(shí)強(qiáng)調(diào)指出，在反彈和反轉(zhuǎn)的過(guò)渡中，存在一個(gè)二次探底的過(guò)程。那么，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，即我前期判斷的中級(jí)反彈預(yù)期行將結(jié)束時(shí)，此輪房地產(chǎn)反彈，未來(lái)將會(huì)以怎樣的方式來(lái)演進(jìn)，反彈還能持續(xù)多久？會(huì)不會(huì)在信貸的高速增長(zhǎng)中升騰起一個(gè)房地產(chǎn)泡沫? 如果未來(lái)存在這樣一個(gè)泡沫，它會(huì)以怎樣的方式來(lái)釋放？是以一種慘烈的快速爆破的方式，還是以一個(gè)漸進(jìn)的時(shí)間換空間的方式？這一次，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)不會(huì)和別人走過(guò)的路不一樣？

　　房地產(chǎn)的雙面性

　　在目前這樣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的過(guò)渡期間，未來(lái)很可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)蕩期，即投資拉動(dòng)和通脹形影相隨，每次經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的盛宴將在通脹和資產(chǎn)泡沫的哀樂(lè)中終結(jié)。

　　經(jīng)過(guò)這樣的陣痛，新的更有生命力的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)將會(huì)迅速的成長(zhǎng)起來(lái)，成為新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向成熟，步入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段。

　　我判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和日本當(dāng)年發(fā)展路徑不同，不太可能保持溫和向上的趨勢(shì)，而可能走韓國(guó)的路子，即溫和向下。因?yàn)橹袊?guó)目前不再可能重復(fù)日本當(dāng)年外需持續(xù)復(fù)蘇的景象，而更類(lèi)似于韓國(guó)靠投資拉動(dòng)內(nèi)需。在這個(gè)投資拉動(dòng)內(nèi)需的初期，目前看只有地產(chǎn)板塊能夠勝任，中國(guó)城市化也在繼續(xù)的演進(jìn)過(guò)程之中。但是從中期來(lái)看，由于中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的缺位，不具有持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力。事實(shí)上，地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)引擎，一般都只出現(xiàn)在工業(yè)化的后期。

　　所以，我認(rèn)為地產(chǎn)有持續(xù)向好的動(dòng)能，但可能會(huì)再次出現(xiàn)調(diào)整。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的短期發(fā)展路徑可能

　　短期內(nèi)(一年之內(nèi))，大家主要關(guān)心兩個(gè)問(wèn)題，一者，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生全國(guó)性的大泡沫； 二者，存不存在二次探底的可能。

　　一季度，中國(guó)的房地產(chǎn)歷經(jīng)一年的調(diào)整后，房?jī)r(jià)完成了第一次觸底。2月份開(kāi)始的成交量回升，主要是在一系列的房地產(chǎn)新政實(shí)施后，剛性需求的釋放。而在二季度開(kāi)始后，成交量不斷創(chuàng)出歷史的新高， 二季度的成交天量，是剛性需求和投資性需求共同爆發(fā)的結(jié)果。

　　那么從三季度開(kāi)始的一年內(nèi)，未來(lái)房地產(chǎn)的演繹路徑會(huì)怎樣呢？

　　我這樣認(rèn)為，在二季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈的刺激下，在流動(dòng)性仍然寬松的環(huán)境下，在通脹預(yù)期仍然沒(méi)有改變的情況下，企業(yè)和居民的實(shí)際貨幣需求的增速將下降，從而儲(chǔ)蓄增速迅速下降，房地產(chǎn)投資性需求繼續(xù)擴(kuò)大，投資性需求的爆發(fā)帶來(lái)的后果是房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升，三季度的剛性需求在投資性需求的刺激下，仍然有繼續(xù)維持高位成交的希望。同時(shí)，由于去年的土地財(cái)政吃緊，今年地方政府有大量推地的意愿，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹芸赡軙?huì)全面的迸發(fā)。

　　而在進(jìn)入10月以后的四季度，很多樓盤(pán)的房?jī)r(jià)可能已經(jīng)又創(chuàng)出了歷史的新高。那么，這個(gè)新高的幅度會(huì)有多大？這取決于投資性需求的強(qiáng)度。當(dāng)前的中國(guó)不同于當(dāng)年日本的是采取激進(jìn)的貨幣政策，本輪反彈后續(xù)高度和持續(xù)度很大程度上將取決于投資性需求強(qiáng)弱。

　　從剛性需求的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是沒(méi)有什么繼續(xù)上漲的空間可言。而支持此輪投資性需求的主導(dǎo)因素就是低利率下寬松的貨幣政策和2008年累積下來(lái)的儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)。但在四季度居民儲(chǔ)蓄增速可能將達(dá)到一個(gè)新的低點(diǎn)。成交量的回落是必然的。

　　四季度開(kāi)始后，房地產(chǎn)的供給也將再次達(dá)到了一個(gè)新的高潮，新的預(yù)售樓盤(pán)將大量涌現(xiàn)，新開(kāi)工面積的增幅也達(dá)到了一個(gè)反彈的高點(diǎn)，在成交量的回落下，存貨上升的壓力再次降臨。

　　同時(shí)，地方保障性住房也將大量入市。并且，在四季度，大宗商品價(jià)格很可能也再次達(dá)到一個(gè)歷史的高位，輸入性通脹的壓力將再次凸現(xiàn)。所以從供需的角度，都不支持短期出現(xiàn)大的全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫。（長(zhǎng)江證券高級(jí)策略分析師 張凡）