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　　“二套房貸首付提高至五成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，暫停發(fā)放第三套住房及非本地居民購(gòu)房貸款。”今年4月，國(guó)務(wù)院一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)，重拳打壓房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭。一時(shí)間，各地樓市掀起軒然大波，一手房、二手房市場(chǎng)的成交量紛紛大幅下滑，“退房潮”現(xiàn)象也開始愈演愈烈，圍繞退房引發(fā)的糾紛日益增多。在北京，自房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來，二手房市場(chǎng)購(gòu)房人違約退房的比例達(dá)到了總糾紛比例的七成，而之前占比不足兩成。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些因退房而引發(fā)的糾紛，其焦點(diǎn)集中在此類“政策性違約”的買房人是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約成本。一些因“銀行首付提高無力籌夠首付”或“政策收緊無法取得貸款”為由提出違約的買房人認(rèn)為，退房并非個(gè)人意愿，而是政策調(diào)整導(dǎo)致，應(yīng)屬《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，買方可單獨(dú)解除購(gòu)房合同而不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商或賣房人應(yīng)該退還之前收取的定金或首付款。針對(duì)買賣雙方爭(zhēng)議的這一焦點(diǎn)，滬上部分法律界人士日前在接受記者采訪時(shí)也表達(dá)了不同觀點(diǎn)。

　　焦點(diǎn)一 購(gòu)房人因政策原因貸不到款，可否單獨(dú)解除合同？

　　買房人聲音：房子是我千挑萬選選中的，可貸不到款我只能退房，憑什么不是我的原因還要我付違約金？

　　今年4月初，欒女士看中了松江區(qū)一套120平方米的新房，購(gòu)買時(shí)與開發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒想到，剛剛繳納好首付款的欒女士還沒來得及申請(qǐng)貸款，房產(chǎn)新政已出臺(tái)。根據(jù)政策規(guī)定，欒女士購(gòu)買的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無法向其發(fā)放貸款。于是，欒女士向開發(fā)商提出退還首付，開發(fā)商則以欒女士違約拒絕退還，還揚(yáng)言要向其收取違約金。

　　律師看法：購(gòu)房人是否需要承擔(dān)違約成本，關(guān)鍵得看合同中有無特別約定。

　　針對(duì)欒女士這種因政策原因?qū)е聼o法貸到款或貸不到足額款的情況，上海金能律師事務(wù)所岳文輝律師指出，上海市房屋土地資源管理局和上海市工商局制定的《上海市商品房預(yù)售合同示范文本(2005版)》中有專門的說明：“因非歸責(zé)于甲方或乙方的原因，導(dǎo)致乙方未能獲得銀行貸款或少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，甲乙雙方應(yīng)就具體付款方式另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；協(xié)商不成的，乙方可以單方面解除本合同。乙方單方解除本合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方。甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方書面通知后，將乙方已支付的房?jī)r(jià)款(包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還乙方，甲方已收取的全裝修價(jià)款(包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)一并退還乙方。”

　　“如果開發(fā)商采用的是此版本的合同文本，購(gòu)房人可據(jù)此條款單方面解除合同，并要求開發(fā)商退還已經(jīng)收取的首付款和利息。不過購(gòu)房人還應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同，有的開發(fā)商會(huì)專門在文本中單獨(dú)約定‘購(gòu)房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補(bǔ)足’，這樣的話，要單方面解除合同需謹(jǐn)慎，開發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。”岳文輝認(rèn)為，如果真的需要退房，最好還是與開發(fā)商協(xié)商處理，實(shí)在不行再通過法律手段解決。

　　對(duì)于交了定金，因無法貸到款而需退房的購(gòu)房人，根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”岳文輝認(rèn)為，此次出臺(tái)的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，如在簽訂的意向書或合同中，沒有“貸款不成需自籌資金補(bǔ)足”的約定，購(gòu)房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。

　　焦點(diǎn)二 首付比例提高，湊不足首付款是否屬于“不可抗力”？

　　買房人聲音：本來首付三成的話還能買得起房，現(xiàn)在政策調(diào)整到五成買不起了，這種情況應(yīng)該算是“不可抗力”。

　　剛剛結(jié)婚的鄭先生想購(gòu)買一套兩室兩廳的住房，原本說好首付三成，夫妻兩人好不容易湊足了首付款并已繳付。可新政出臺(tái)后，因?yàn)猷嵪壬鷨紊頃r(shí)曾購(gòu)買過一套小房子，準(zhǔn)備購(gòu)買的這套房成為了第二套住房，首付款提高到了五成。“三成的首付我們夫妻倆都是費(fèi)了很大勁才湊足的，如今提高到五成，房子我們肯定是買不起了。這樣的政策調(diào)整應(yīng)該算是‘不可抗力’的一種。”鄭先生認(rèn)為，《合同法》中規(guī)定了因‘不可抗力’而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，購(gòu)房人可不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　律師看法：政策調(diào)整是“不可抗力”還是“情勢(shì)變更”亟待法律進(jìn)一步說明。

　　《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”對(duì)此，上海德尚律師事務(wù)所楊波律師認(rèn)為，“政府政策的調(diào)整”一般排除在不可抗力的范疇之外。因此，如若以不可抗力為由要求退房，沒有法律依據(jù)。

　　但他也表示，《合同法》中規(guī)定了另一種“情勢(shì)變更”的原則，即合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會(huì)給一方當(dāng)事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當(dāng)事人變更或解除合同而免除違約責(zé)任的承擔(dān)。“對(duì)于這種因政策調(diào)整無法付齊首付的情況，我認(rèn)為應(yīng)按‘情勢(shì)變更’原則來對(duì)待。”楊波認(rèn)為，因政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛是個(gè)新課題，由于目前并沒有相關(guān)的法條規(guī)定，具體能否適用“情勢(shì)變更”還需法院作出裁判。

　　對(duì)于如何解決湊不足首付而違約的問題，楊波還建議開發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開發(fā)商與購(gòu)房人協(xié)商支付方式后，由開發(fā)商墊付購(gòu)房人其余首付款的辦法。“對(duì)于有購(gòu)房意愿的人來說，開發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。”

　　類似的情況，也有律師提出了不同看法。有律師提出，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，既不應(yīng)屬于“情勢(shì)變更”，也不算“不可抗力”。如果法院以這兩種理由判決解除雙方買賣合同，勢(shì)必導(dǎo)致一些看到房?jī)r(jià)下跌的買房人不誠(chéng)信，以此為借口達(dá)到變相毀約的目的。

　　本報(bào)記者 劉棟