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- 中行緣何取消房貸利率七折優(yōu)惠
業(yè)內(nèi)專家表示，由于連續(xù)多年的房價上漲，房地產(chǎn)業(yè)本身積聚的風(fēng)險水平較高，銀行對房貸的供應(yīng)意愿也有所減弱。在政府調(diào)控和銀行自身風(fēng)險控制雙重驅(qū)動下，房貸利率的調(diào)整是目前市場整體有收緊趨勢的一個表現(xiàn)。
“雖然就商業(yè)銀行而言，停止房貸7折利率優(yōu)惠的舉措將在價格上提升銀行的收益，但更重要的意義還不在于此，而是在于通過商業(yè)銀行利率措施的改變，有可能達到政府的調(diào)控目標。”
盡管去年就因房地產(chǎn)價格飆升引致?lián)鷳n氛圍不斷加重，而令各大銀行取消首套房貸7折利率優(yōu)惠的猜測彌漫坊間，但直至近日中國銀行率先打破沉寂，事情才有了確切的開端。
“過去已經(jīng)簽了協(xié)議的還按老辦法(利率7折優(yōu)惠)執(zhí)行，新簽的協(xié)議就沒有這個折扣了，一般情況下是8.5折。” 2月3日下午，記者采訪中國銀行北京地區(qū)某網(wǎng)點工作人員，證實了該行已將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折的消息。
對此，中行總行有關(guān)負責(zé)人則向記者坦承，為進一步落實差別化信貸政策，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，中行近期對個人住房貸款利率定價進行了適當調(diào)整，降低了個人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況實行差別化定價。
此前，隨著樓市越來越熱，2009年歲末收緊房貸利率優(yōu)惠的跡象就已露出端倪。有調(diào)查顯示，京滬穗18家銀行中，有11家銀行部分網(wǎng)點二套房利率上浮10%，多數(shù)要求首付4成。
接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，在政府調(diào)控和銀行自身風(fēng)險控制雙重驅(qū)動下，房貸利率的調(diào)整是目前市場整體有收緊趨勢的一個表現(xiàn)。盡管中行此舉或?qū)⒃趦r格上提升銀行的收益，但更重要的意義在于，通過商業(yè)銀行利率措施的改變，能夠在一定程度上促進政府調(diào)控目標的實現(xiàn)。
“主要原因與加息預(yù)期和整個中行的放貸額度有關(guān)。”中行這家支行的知情人士說：“該支行上月底就沒有放款，2月份剛剛放開口子可以做。我們行的房貸不多，暫時還看不出什么影響。”
“房貸很多是投機的，不是自己買房子住。當他們的資金周轉(zhuǎn)不過來了，就有可能斷供。這種情況在有泡沫的時候可能會出現(xiàn)，但我們現(xiàn)在還沒遇到。”上述人士說，這是目前銀行業(yè)一個普遍的擔(dān)心。
記者注意到，與中行這家支行同時采取行動的還有工行、建行的網(wǎng)點。“(終止7折利率優(yōu)惠)應(yīng)該都是步調(diào)一致的，因為之前銀行業(yè)協(xié)會提前召集大家坐下來溝通。”不過，上述人士的這一說法并未得到證實。
“我們沒有接到調(diào)整房貸優(yōu)惠利率的通知。”當記者致電工商銀行95588客服中心時，一位工作人員告訴記者，目前只要滿足一手房購房相關(guān)條件的仍然可以享受7折優(yōu)惠利率。
據(jù)客服人員介紹，目前，享受工行住房貸款利率7折優(yōu)惠，除首付款比例不低于20%外，所購一手自住普通住房還須同時滿足3個條件：即建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價格低于同一區(qū)域內(nèi)享受優(yōu)惠價格的1.2倍以下。她解釋，依此計算，如果購買一套位于北京三環(huán)至四環(huán)之間的普通自住房，成交價應(yīng)低于175萬元的1.2倍。
建設(shè)銀行蘇州橋個人貸款中心的工作人員的回答則更為直接：“這你得問具體樓盤的銀行，能不能享受7折優(yōu)惠就看是哪個行。反正到目前為止，我們海淀支行還沒有接到利率調(diào)整的通知。而且，什么時候變，我們也是今天下文件今天執(zhí)行，明天下文件明天執(zhí)行。”
業(yè)內(nèi)專家表示，由于連續(xù)多年的房價上漲，房地產(chǎn)業(yè)本身積聚的風(fēng)險水平較高，銀行對房貸的供應(yīng)意愿也有所減弱。在政府調(diào)控和銀行自身風(fēng)險控制雙重驅(qū)動下，房貸利率的調(diào)整是目前市場整體有收緊趨勢的一個表現(xiàn)。
可以毫不夸張地講，中國的房地產(chǎn)在很大程度上掌控了中國投資的鑰匙。一方面，工業(yè)、基建、房地產(chǎn)開發(fā)都得由房地產(chǎn)定興衰；另一方面，樓市銷售的放量，對耐用消費品市場的刺激是顯而易見。另有調(diào)查顯示，目前很多地方的財政60%來自于與房地產(chǎn)、土地相關(guān)的稅費。
尤其在政府主導(dǎo)的基建投資擴張相對收縮后，房地產(chǎn)無可置疑地成了投資以至整個經(jīng)濟強勁回升最重要的引擎。然而，資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險又一直是個揮之不去的問題。
對于北京等大城市迅速高企的房價和土地價格，以及新“地王”的不斷涌現(xiàn)，一些業(yè)內(nèi)人士就認為與利率水平較低有關(guān)。他們認為，目前的利率水平很低，首套房貸款利率較基準利率仍享有7折優(yōu)惠。房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，一方面為10多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展所驗證，另一方面又得到目前充足的流動性的支持。
事實上，2009年以來，信貸資金大量進入房地產(chǎn)市場，隨著商業(yè)銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中度的增加，特別是銀行不審慎行為和沖動放貸，將會導(dǎo)致其中蘊含的金融風(fēng)險逐漸凸顯狀況已經(jīng)引起監(jiān)管層的注意，并相繼出臺了包括二套房貸等若干有針對性的規(guī)定，以加強風(fēng)險控制與管理。
“如果說各種刺激性政策的實施和經(jīng)濟的快速反彈，出現(xiàn)一些副作用固然是正常的，但相比之下，房地產(chǎn)的問題可能是最危險的。”哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院專家田耕分析，因為基建方面即便有過度投資和重復(fù)建設(shè)，或者某些工業(yè)投資加劇了產(chǎn)能過剩，都還主要是投資效率的問題，而房地產(chǎn)問題是涉及國內(nèi)投資、消費、銀行體系的系統(tǒng)性問題，影響更深、更廣。
“雖然就商業(yè)銀行而言，停止房貸7折利率優(yōu)惠的舉措將在價格上提升銀行的收益，但更重要的意義還不在于此，而是在于通過商業(yè)銀行利率措施的改變，有可能達到政府的調(diào)控目標。”
工行總行投資銀行部研究中心高級分析師陳振鋒分析，以1年期住房貸款為例，利率恢復(fù)到8.5折后，將使銀行在利差上增加約80個BP。但考慮到住房貸款量的大小，價升量降，貸款量的減少會對利差提高帶來一定抵消作用，因此，這一措施對利息收入的影響究竟有多大還難以測量。
相比之下更為重要的是，此前，國務(wù)院曾對房地產(chǎn)行業(yè)提出“抑制房價過快增長”的指示，如何貫徹執(zhí)行是擺在各行各業(yè)面前的課題。在這一政策指示下，銀行業(yè)通過對資金流的控制可以部分達到這一目標；而在市場化運營下，通過對價格的調(diào)節(jié)來改變對住房貸款的需求以及提高持有住房資產(chǎn)的成本抑制投機需求是銀行業(yè)可選擇的途徑。
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