- 二手房貸款“返點”或陷“叫而不停”困局
叫停
收入的一大塊蛋糕即將被切掉，而當事人卻并不著急。眼看著馬上就要失去銀行的“返點”，而房地產經紀公司和資金擔保機構似乎并沒有外界想象的悲觀。
新年伊始，中國銀行業協會對外發布了一份《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》(下稱《通知》)，明確要求自2010年1月1日起各會員單位不再以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。
本報記者在采訪中了解到，此前，“返點”作為二手房貸款業務中的潛規則，早已存在多年，早期“返點”的額度并不高。
“北京地區最早銀行給房貸中介的返點只有3‰，后來升到5‰，此后便一路向上攀升，到2009年個別銀行的返點最高已經達到1.5%。”北京一家小型資金擔保機構的負責人告訴記者，這還不包括銀行以各種名義提供給房貸中介的招待費、好處費等。
越來越高的“返點”正成為房貸中介收入的重要來源，通過“返點”返還給房貸中介的金額甚至能夠占到某些房貸中介公司總營業額的三分之一。
這意味著，一旦《通知》得到徹底執行，房貸中介將失去其固定收入中的很大一部分。
然而，眼看著手中的蛋糕即將被切去一大塊，記者采訪的多家房地產經紀機構和資金擔保機構卻并不著急。
“我們在等著銀行的政策，北京現在還沒有實施，即便是已經實施的上海、深圳，已經發生銀行變相向中介提供‘返點’的事情。”上述人士表示，他認為銀行之間房貸產品的無差異化將導致《通知》面臨執行難的困境。
風險
依據中國銀行業協會的說法，叫停“返點”是為控制銀行間惡性競爭、維護市場秩序、防范信貸風險。
相關數據顯示，按照目前銀行執行的存款利率：5年期存款利率為3.6%，5年期和5年期以上貸款基準利率分別為5.76%和5.94%，如果以“返點”的最高額度——貸款總額的1.5%計算，除去“返點”，銀行存貸款利差分別才1.66和1.84個百分點。
如此低的存貸款利差顯然并非出自銀行自愿。深圳市某股份制銀行信貸部的人士私下告訴記者，銀行向房貸中介支付“返點”費用，主要是迫于競爭壓力。“由于有房子作為抵押，房貸屬于銀行信貸中的優質貸款項目，每個銀行都給下面的分行下達了一定的任務指標，要完成任務，只能采取各種手段。”
在該人士看來，銀行之間日益激烈的競爭是導致“返點”額度不斷攀升的重要因素。
事實上，從貸款總額的千分之幾到百分之幾的飛躍，銀行只用了兩年時間。伴隨著“返點”額度的不斷增加，二手房市場的交易日益活躍，多個一線城市的二手房交易量均已超過新房。
與此同時，銀行間針對二手房貸款業務的爭奪也變得越發激烈，給房貸中介公司的“返點”隨之順勢而上，到2009年時進入高潮，為搶奪客戶資源，銀行間的競爭進入白熱化。
“由于各個銀行提供給二手房的貸款品種并沒有太大的差異，通過貸款品種爭奪客戶很難，一些銀行不得不把心思花在尋找渠道上，擁有豐富二手房客戶資源的房地產經紀公司和資金擔保機構成為其首選。”知情人士稱，“返點”其實是銀行在激烈競爭下的無奈之舉，雖然現在被叫停，但是如果沒有好的貸款品種，銀行的信貸人員迫于完成工作任務的壓力，可能會采取其它方式變相提供“返點”。
而銀行顯然并不甘心受制于人，一些先行者選擇單干，包括中信、興業在內的多家銀行開展針對二手房市場的直客業務。
但直客業務顯然并不能緩解銀行對個人二手房貸款業務的饑渴。“由于人員配備沒能跟上，對二手房買賣的流程并不了解，銀行的直客業務未能形成規模，通過中介公司和資金擔保機構獲得二手房貸款客戶依然是其主要途徑。”知情人士稱。
洗牌
一旦《通知》全面實行，以二手房貸款業務為主的公司都將面臨一定的經營壓力，但相比房地產中介公司，各個資金擔保機構受到的沖擊將更加明顯，而對小型機構的沖擊或將大于大型機構。
北京某房地產經紀公司的人士向記者坦言，房地產中介公司有穩定的二手房貸款客戶，即便銀行不向中介公司提供“返點”，中介很容易將減少的收入轉嫁到買房人身上。
根據當地媒體報道，較早叫停“返點”的山東濟南，已有房地產經紀公司向買房人收取1%的“金融服務費”，而上海和深圳則出現了銀行和房貸中介機構間更加隱秘的“桌下交易”苗頭。
“大型資金擔保機構有穩定的客戶來源，能夠給提供給買房人一些專業的服務；對小型的資金擔保機構沖擊會很大，特別是一些主要依靠與銀行的關系，沒有穩定客戶來源的公司，由于失去主要收入來源，將主動退出市場，小型公司的退出將改變資金擔保機構的競爭格局。”北京凱盛經略擔保有限公司總經理康勝向本報記者指出。
這個說法得到上文記者采訪的小型資金擔保機構負責人的贊同，他表示，如果《通知》得到嚴格執行，他的企業將失去大部分收入來源，許多類似的小公司也將退市，行業洗牌在所難免。
康勝認為“叫停”有利于規范返點行為，可以減少銀行之間的盲目競爭，特別是一些銀行不該直接將點返還給中介公司的業務員，但“叫停”不是長久之計。
“兩個方面的原因將導致叫停返點停留在表面上，一方面銀行之間的二手房貸產品沒有差異化，導致各家銀行競爭激烈；另一方面各個銀行占有的資源不均衡，股份制銀行為了搶占更多的市場份額不得不給出更多的優惠，返點給中介公司是其獲得二手房貸款客戶來源的重要途徑。”他說。
類似的擔心在行業內普遍存在，本報記者采訪的多位人士均表示，如果銀行不能從房貸產品上進行創新，僅僅依靠行業協會來叫停“返點”或將面臨執行難的困境。“銀行業協會終究只是行業自律組織，《通知》的執行力還有待觀察。”
在康勝看來，需要干預的不是銀行是否應當向房貸中介返點，而是必須建立一個規范的市場，明確怎么給，以什么樣的方式給——“比如不能將返點給到個人，不能給現金。”
“我們并不著急，本來每年的一季度就是二手房的成交淡季，加之去年二手房的成交量很高，多數公司一年賺了兩年的錢，大家都沒有經營壓力。”上述小型房貸機構的負責人稱，《通知》出臺后，行業內觀望的氣氛很濃，許多人都認為，在現有的條件下，如果真的叫停‘返點’，壓力首先會加在承受較大業績壓力的銀行信貸部門。
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