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　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來的新低，商品房銷售面積和銷售額環(huán)比下降15.8%和25%，房?jī)r(jià)同比漲幅則是14個(gè)月來首次出現(xiàn)回落。目前，一些知名房企已陸續(xù)打折銷售，各方對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。在此形勢(shì)下，市場(chǎng)是否會(huì)迎來降價(jià)潮？

　　5月樓市成交急轉(zhuǎn)直下

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來的新低。5月當(dāng)月，商品房銷售面積6777萬平方米，比上月減少1274萬平方米，下降15.8%；商品房銷售額3335億元，比上月減少1113億元，下降25.0%。

　　上市房企近日公布的銷售業(yè)績(jī)也佐證了5月份是開發(fā)商集體的“滑鐵盧”：就銷售面積和銷售額而言，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科環(huán)比分別下降25.8%和34.5%；復(fù)地集團(tuán)環(huán)比下降41.6%和32.6%。在港上市的房企富力地產(chǎn)、碧桂園、保利香港5月銷售額環(huán)比分別下滑49%、27%和17%。據(jù)中銀國(guó)際統(tǒng)計(jì)，5月份在港上市房企銷售額平均下滑了37%以上。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

　　近一個(gè)多月來，隨著中央和地方各級(jí)政府的多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，不僅新建商品住宅銷售量下跌，二手房銷售量?jī)r(jià)也下挫。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達(dá)到30%-80%，下滑至2007年以來最低點(diǎn)。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大，分別為78%和75%；廣州下滑幅度最小，為32%。五大城市除天津外，其余四城市二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度的下跌。其中深圳和上海價(jià)格環(huán)比跌幅分別達(dá)到-2.9%和-2.5%，北京和廣州跌幅分別為-1.6%和-1.5%。

　　中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理瞿安新認(rèn)為，同2008年樓市調(diào)整時(shí)有所不同的是，當(dāng)時(shí)是新建住宅價(jià)格帶動(dòng)二手住宅價(jià)格下降，而此次主要是二手住宅價(jià)格帶動(dòng)新建住宅價(jià)格下跌。未來2-3個(gè)月，各地市場(chǎng)的二手住宅價(jià)格跌幅可能會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)新建住宅市場(chǎng)影響也將持續(xù)。

　　知名房企降價(jià)促銷

　　繼恒大地產(chǎn)宣布率先大范圍降價(jià)銷售之后，5月中旬以來，開發(fā)商降價(jià)促銷的態(tài)勢(shì)日趨明朗化。5月15日，復(fù)地集團(tuán)在上海閔行顓橋區(qū)域的一樓盤開盤，銷售均價(jià)在每平方米12000多元，比之前市場(chǎng)預(yù)期低15%左右。復(fù)地董事長(zhǎng)范偉并不諱言打折銷售之舉：“我們必須根據(jù)客戶思路的變化調(diào)整價(jià)格、調(diào)整心態(tài)。”

　　無獨(dú)有偶，知名房企綠地集團(tuán)也在近日宣布，對(duì)遍布全國(guó)41個(gè)城市的100多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷。更多的房企，直接或間接的打折已在悄然進(jìn)行。

　　房企為何自降高房?jī)r(jià)？一些企業(yè)稱，降價(jià)本是公司既定的銷售策略，跟調(diào)控沒有直接關(guān)系，公司的現(xiàn)金流十分充裕，降價(jià)促銷正好是趁市場(chǎng)低迷之際鞏固“地盤”。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞則認(rèn)為，目前國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的窗口已經(jīng)關(guān)閉，國(guó)內(nèi)銀行信貸也逐步收緊，再加上銷售沒有有效的增幅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)造成壓力。如果不降價(jià)，銷量會(huì)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會(huì)逐漸增大。

　　根據(jù)國(guó)泰君安證券統(tǒng)計(jì)，截至目前，共有39家A股上市地產(chǎn)公司擬增發(fā)融資890億元，不過仍未獲批。由于政策及股價(jià)下跌等原因，此前招商地產(chǎn)、世茂股份已經(jīng)宣布撤銷融資計(jì)劃。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管目前多數(shù)開發(fā)商“不差錢”，但嚴(yán)格的信貸政策將把銷售量限制在較低水平，現(xiàn)金回流的大幅減緩將迫使開發(fā)商降價(jià)；另外，土地增值稅的從嚴(yán)征收也將使得開發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步繃緊，降價(jià)是開發(fā)商快速回籠資金的必然選擇。

　　事實(shí)證明，促銷對(duì)回籠資金十分有效：5月6日至5月31日，恒大地產(chǎn)日均合約銷售金額比促銷前攀升約110%，日均合約銷售面積比促銷前攀升約134%，而5月銷售均價(jià)相比4月只降低約6%。

　　樓市是否會(huì)迎來新一輪降價(jià)潮？

　　眼下市場(chǎng)關(guān)注的是，隨著個(gè)別房企的帶頭降價(jià)，樓市是否會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)風(fēng)潮？

　　關(guān)鍵的問題在房企的資金。有觀點(diǎn)認(rèn)為，截至去年年底，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達(dá)4.39萬億元，投資只完成3萬多億元，開發(fā)商手里約有1.8萬億元現(xiàn)金。如果按照一季度銷售情況看，雖然增幅有所下降，但是當(dāng)前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒有受到多大影響，投資資金依然充足。上市公司中超過100億元現(xiàn)金流的公司有幾十家，達(dá)到60億元的有四五十家。現(xiàn)在來看，半年之內(nèi)絕大部分開發(fā)商不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流的問題，而且，如果開發(fā)商繼續(xù)縮減投資的話，堅(jiān)持一年都沒有問題。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，開發(fā)商暫時(shí)不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo)，比如通過促銷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從而在愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。他認(rèn)為，接下來會(huì)有越來越多的開發(fā)商加入到降價(jià)的陣營(yíng)中來，“現(xiàn)在降價(jià)肯定優(yōu)于到第四季度降價(jià)”。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。4月份，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅只有0.2%，6月份有可能接近零增長(zhǎng)，7月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的概率很大。

　　上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人10日對(duì)記者表示，4月份上海一些樓盤開盤時(shí)，還僅是限于“不降價(jià)”，結(jié)果成交遇冷，全部“踏空”，這說明很多開發(fā)商的定價(jià)策略是有問題的。他認(rèn)為，一些房企降價(jià)銷售是明智之舉，打折樓盤的熱銷就說明了這一點(diǎn)，“開發(fā)商必須認(rèn)清大勢(shì)，調(diào)整心態(tài)和策略。” 作者：魏宗凱 葉鋒